房地产开发项目风险分析方法概述

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1、,房地产开发项目风险分析方法,房地产开发项目风险分析方法,（一）调查和专家打分法 最常用、最简单、易于应用的分析方法。 首先，辨识出某一特定工程项目可能遇到的所有风险，列出风险调查表；其次，利用专家经验，对可能的风险因素的重要性进行评价，综合成整个项目风险。具体步骤如下：,第一步，确定每个风险因素的权重，以表征其对项目风险的影响程度。 第二步，确定每个风险因素的等级值，按可能性很大、较大、一般、不大、较小这五个等级，分别以1.0、0.8、0.6、0.4、0.2打分。 第三步，将每个风险因素的权数与等级值相乘，求出该风险因素的得分。再求出此工程项目风险因素的总分，总分越高说明风险越大。,房地产开

2、发项目风险分析方法,风险分析表,房地产开发项目风险分析方法,评价基准,此项目的整体风险度为0.56，则定性为中等风险，可以投标，要考虑风险成本。,房地产开发项目风险分析方法,根据专家的经验、对该项目的了解程度、专长等，对专家评分的权威性确定一个权重值，取值建议在0.5-1.0之间，1.0代表专家的最高水平，其他专家的取值相应减少。 最后的风险度计算为：每位专家打出的风险总分乘以专家权威性的权重值，所得之积合计后再除以全部专家权重值的和。,房地产开发项目风险分析方法,最终的风险度=1.378/2.5=0.5512 则定性为中等风险，可以投标，要考虑风险成本。,房地产开发项目风险分析方法,优点：简

3、单易懂，容易操作，适用于缺乏具体客观资料的工程项目前期决策阶段的风险分析。 缺点：只能利用专家的主观数据进行估计，得出的结论也只是一种大致的程度值。,房地产开发项目风险分析方法,（二）决策树 决策树常常用于不同风险方案的选择。 决策树又称决策图，是以方框和圆圈及节点，并由直线连接而形成的一种像树枝形状的结构图。即，将备选方案、可能出现的自然状态、结果、各种益损值和概率值等分别用一些特殊的顶点与边以及权值来表示，并按其因果关系排列而成的树形图。如下图所示：,房地产开发项目风险分析方法,房地产开发项目风险分析方法,决策树所用图解符号及结构： （1）决策点：它是以方框表示的节点。一般决策点位于决策树

4、的最左端，即决策树的起点位置。 （2）方案枝：它是由决策点起自左而右画出的若干条直线，每条直线表示一个备选方案。方案枝表示解决问题的途径，通常是两枝或两枝以上。 （3）状态节点：在每个方案枝的末端画上一个“ ”并注上代号叫做状态节点。状态节点是决策分枝的终点，也是表示一个备选方案可能遇到的自然状态的起点。其上方的数字表示该方案的期望损益值。 （4）概率枝：从状态节点引出的若干条直线叫概率枝，每条直线代表一种自然状态及其可能出现的概率（每条分枝上面注明自然状态及其概率）。 （5）结果点：它是画在概率枝的末端的一个三角节点（）。在结果点处列出不同的方案在不同的自然状态及其概率条件下的收益值或损失值

5、。,房地产开发项目风险分析方法,决策树形图可分为单阶段决策树和多阶段决策树。 单阶段决策树是指决策问题只需进行一次决策活动，便可以选出理想的方案。单阶段决策树一般只有一个决策节点。 多阶段决策是指在一个决策问题中包含着两个或两个以上层次的决策，即在一个决策问题的决策方案中又包含着另一个或几个决策问题。只有当低一层次的决策方案确定之后，高一层次的决策方案才能确定。因此，处理多阶决策问题必须通过依次的计算、分析和比较，直到整个问题的决策方案确定为止。,房地产开发项目风险分析方法,例如某种产品市场预测，在10年中销路好的概率为0.7,销路不好的概率为0.3。相关工厂的建设有两个方案： （1）新建大厂

6、需投入5000万元，如果销路好每年可获得利润1500万元；销路不好，每年亏损20万元。 （2）新建小厂需投入2000万元，如果销路好每年可获得600万元的利润；销路不好，每年可获得200万元的利润。 则可作决策树见下图。,房地产开发项目风险分析方法,对A方案的收益期望为： EA=1600*10*0.7+(-500)*10*0.3-5000=4700万元 对B方案的收益期望为： EB=600*10*0.7+200*10*0.3-2000=2800万元 由于A方案的收益期望比B高，所以A方案是有利的。,房地产开发项目风险分析方法,某开发公司拟为一企业承包新产品的研制与开发任务，但是为了得到合同必须

7、参加投标。已知投标的准备费用为40000元，中标的可能性是40。如果不中标，准备费用得不到补偿。如果中标，可采用两种方法进行研制开发：方法1成功的可能性为80，费用为260000元；方法2成功的可能性为50，费用为160000元。如果研制开发成功，该开发公司可得到600000元，如果合同中标但未研制成功，则开发公司需赔偿100000元。问题是要决策：(1)是否参加投标?(2)若中标了，采用哪种方法研制开发?,房地产开发项目风险分析方法,（1）画决策树,房地产开发项目风险分析方法,（2）计算第二阶段各状态顶点的期望值,D点的期望值：6000000.8+(-100000)0.2= 460000,E

8、点的期望值：6000000.5+(-100000)0.5= 250000,方法1的期望利润为460000260000=200000,方法2的期望利润为2500001601100=90000,在C点的最优决策是选择方法1利润值200000,房地产开发项目风险分析方法,（3）再计算第一阶段各状态顶点的期望值：,B点的期望值：2000000.4+00.6= 80000。,由于投标的期望利润为80000-40000= 40000， 比不投标(利润为0)要好， 所以在A点的最优决策是选择投标。,房地产开发项目风险分析方法,（三）盈亏平衡分析 盈亏平衡分析（损益平衡分析、量本利分析）定义：指根据项目正常生

9、产年份的产品产量（或销售量）、可变成本、固体成本、产品价格和销售税金等数据，确定项目的盈亏平衡点BEP。 目的：计算工程项目的盈亏平衡点，从而确定项目的最小规模和经济规模。,房地产开发项目风险分析方法,盈亏平衡点BEP定义：当项目的成本和收益达到平衡时所必需的最低生产水平或销售水平。销售收入=生产成本 盈亏平衡点作用：该点越低，说明项目盈利的可能性越大，亏损的可能性越小，因而项目有较大的抗经营风险能力。 盈亏平衡点的表达形式：产量、单位产品售价、单位产品可变成本以及年固定成本总量、生产能力利用率。,房地产开发项目风险分析方法,根据生产成本、销售收入与产量(销售量)之间是否呈线性关系，盈亏平衡分

10、析可分为：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。,房地产开发项目风险分析方法,线性盈亏平衡分析基本假设： （1）产品的产量等于销售量； （2）单位产品的销售单价不变； （3）单位产品的可变成本不变； （4）生产的产品可以换算为单一产品计算。,房地产开发项目风险分析方法,产品单价P 销售收入TR 产品的销售量即产量Q 第一个公式： TR=PQ 注：考虑税金 TR=(P-r)Q r-单位产品价格中包含的税金。,房地产开发项目风险分析方法,总成本=固定成本（fixed cost） +可变成本（variable cost） 固定成本是不随产量变化而变化的成本，包括厂房、设备的折旧费、利息、地租、广告费

11、等。这些费用即使在停产的情况下也必须支付。可变成本是随产量变化而变化的成本，如原材料、燃料和动力支出。当产量为零时，可变成本也为零，产量增多，可变成本随之增多。 第二个公式：TC=Cf+CvQ TC 总成本； Cf 总固定成本； Cv单位产品可变成本； Q 产品产量。,房地产开发项目风险分析方法,销售收入=生产成本 TR=TC,如果项目在小于Q*的产量下组织生产，项目亏损；如果在Q*的产量下生产，项目盈利。 如果考虑税金？,房地产开发项目风险分析方法,如果项目的设计生产能力为Q0，则盈亏平衡点也可以用盈亏平衡生产能力利用率表示，即：,E*盈亏平衡生产能力利用率。,房地产开发项目风险分析方法,销

12、售收入,总成本,固定成本,销售量（产量）,销售收入或成本,BEP,可变成本,盈利区,亏损区,房地产开发项目风险分析方法,例: 某工程项目设计生产能力为生产某产品5万件/年，单位产品售价为2560元。生产总成本为9800万元，其中固定成本为4500万元，总可变成本与产量呈线性关系，求盈亏平衡点的产量和盈亏平衡生产能力利用率。,房地产开发项目风险分析方法,解：（1）计算单位产品的可变成本。 TC=Cf+CvQ0,（2）计算盈亏平衡点的产量：,（3）计算盈亏平衡生产能力利用率为：,房地产开发项目风险分析方法,例：一生产项目有两个方案可供选择。两个方案的年设计生产能力、产品单价、变动成本、税率和年固定

13、成本分别为: 方案1： Q0 =90000件，P=45元，Cv=18元，r=9元，Cf=810000元 方案2： Q0 =85000件，P=45元，Cv=16元，r=9元，Cf=960000元 试比较这两个方案的年最大利润、盈亏产量和生产能力利用率。,房地产开发项目风险分析方法,解：方案1 年最大利润：P=(P-Cv-r) Q0 -Cf =(45-18-9)*90000-810000 =810000（元） 盈亏产量：Q*=Cf/(P-Cv-r) =810000/(45-18-9)=45000（件） 生产能力利用率：E*=Q*/Q0=45000/90000=0.5,房地产开发项目风险分析方法,方

14、案2 年最大利润：PP=(P-Cv-r) Q0 -Cf =(45-16-9)*85000-960000=740000（元） 盈亏产量：Q*=Cf/(P-Cv-r) =960000/(45-16-9)=48000（件） 生产能力利用率：E*=Q*/Q0=48000/85000=0.565 结论：无论是盈利额还是盈亏产量以及生产能力利用率，方案2的风险承受能力都不如方案1。,房地产开发项目风险分析方法,（四）敏感性分析 敏感性分析法用于研究在工程项目周期内，当工程项目变数（例如产量、投资、产品价格、变动成本等）以及工程项目的各种前提与假设发生变动时，经济指标（例如项目的净现值、内部收益率、投资回收

15、期等）的变动程度，从而估算各风险对工程项目的影响程度。 该方法在项目进行技术经济分析时经常使用。,房地产开发项目风险分析方法,敏感性分析的步骤： 1选择评价指标作为敏感性分析的对象 2选择敏感性分析的风险因素 3确定系统目标对各种敏感性因素的敏感程度 4经分析比较找出最敏感因素，并对风险情况做出判断,房地产开发项目风险分析方法,例题：,【例】 G公司有一投资项目，其基本数据如下表所示。假定投资额、年收入、折现率为主要的敏感性因素。试对该投资项目净现值指标进行单因素敏感性分析。 敏感性分析基础数据,房地产开发项目风险分析方法,解：（1）敏感性因素与分析指标已经给定，我们选取5%，10%作为不确定

16、因素的变化程度。 （2）计算敏感性指标。首先计算决策基本方案的NPV；然后计算不同变化率下的NPV。 NPV=-100000+(60000-20000)(P/A，10%，5)+10000（P/F，10%，5）=57840.68,房地产开发项目风险分析方法,不确定因素变化后的取值,不确定因素变化后的取值,不确定因素变化后NPV的值,不确定因素变化后NPV的值,房地产开发项目风险分析方法,当投资额的变化率为-10%时,=,= 17.3%,=,= -1.73,其余情况计算方法类似。,房地产开发项目风险分析方法,(3) 计算临界值 投资临界值: 设投资额的临界值为I，则 NPV=-I+(60 000-20 000)(P/A，10%，5)+10 000（P/F，10%，5）=0 得：I=157840。 收入临界值: 设年收入的临界值为R，则 NPV=-100000+(R-20000)(P/A，10%，5)+10000（P/F，10%，5）=0 得：R=44741.773。 折