房地产开发与经营中的招标与投标培训课件

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1、第二章 房地产开发与经营中的招标与投标,2019/8/18,招标投标概述 监理招标投标 勘察设计招标投标 施工招标投标 物资设备采购招标投标,2019/8/18,一、招标与投标的基本概念 招标与投标是一种商品交易方式。虽然交易成本较高，但具有很强的竞争性。 房地产项目招标是业主就拟建工程项目发出要约邀请，并对应邀提起要约参与竞争的承包商进行审查、评选，并择优作出承诺，从而确定工程项目承包人的活动。,2019/8/18, 房地产项目投标是承包商针对业主的要约邀请，以明确的价格、期限、质量等具体条件，向业主发出要约，通过竞争获得经营业务的活动。 招标与投标是一种市场行为，是在招投标法等法律法规的规

2、范下的法律行为。,2019/8/18,在房地产项目开发与经营中，招标人是房地产开发企业，招标对象是工程、货物和服务。 工程，指各类房屋建造、设备安装、管道线路敷设、装修装饰等建设以及附带的服务。 货物，是指各种各样的物品，包括建筑材料、产品、设备等，以及货物供应附带的服务。 服务，是指除工程和货物以外的任何采购对象，如勘察、设计、咨询、监理等。,2019/8/18,二、招标的范围 1.必须实行招标发包的项目。总投资或单项合同估算价在限额以上的下列项目的勘察、设计、施工、监理和物资采购，都必须实行招标发包： 大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全项目。 全部或部分使用国有资金投资或者

3、国家融资的项目。 使用国际组织或外国政府贷款、援助资金的项目。 法律和行政法规规定的其他项目。,2019/8/18,2.可以不招标的项目。可以不进行招标，即可以直接发包。 涉及国家安全和国家秘密的工程项目。 抢险救灾或者属于利用扶贫资金实行以工代赈、使用农民工的项目。 二层以下的农民住宅。 总投资或施工造价在限额以下的小型建设工程项目等。,2019/8/18,三、招标要求 1.招标项目应当具备的条件 (1)已经履行审批手续。按照国家规定需要履行项目审批手续的，已经履行审批手续。审批手续通常包括： 立项批准文件和固定资产投资许可证。 已经办理该项目用地批准手续。 已经取得规划许可证。 (2)项目

4、所需资金或资金来源已经落实。 (3)有满足招标需要的技术资料。 (4)法律、法规和规章规定的其他条件。,2019/8/18,2.招标人必须具备的条件 1）招标人必须具备民事主体资格。 2）招标人自行办理招标的条件： 必须具备编制招标文件和组织评标的能力。 应当向有关行政监督部门备案。 3）有与招标工作相适应的经济、法律咨询和技术管理人员； 4）有组织编制招标文件的能力； 5）有审查投标单位资质的能力； 6）有组织开标、评标、定标的能力。,2019/8/18,3.招标代理机构的资格条件 招标代理机构资格分为甲、乙两个等级； (1)甲级招标代理机构的资格条件。甲级招标代理机构资格由省级行政主管部门

5、初审，报住建部认定。除应具备上述基本条件外，还应具备下列条件： 近三年内代理中标金额3000万元以上的工程不少于10个，或者代理招标的工程累计中标金额在8亿元以上。 具有工程类执业注册资格或者中级以上专业技术职称的专职人员不少于20人，其中具有造价工程师执业资格人员不少于2人。,2019/8/18, 法定代表人、技术经济负责人、财会人员为本单位专职人员，其中技术经济负责人具有高级职称，或者相应执业注册资格，并有十年以上从事工程管理的经验。 注册资金不少于100万元。,2019/8/18,（一）凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备以下条件之一者，均可申请造价工程师执业资格考试： 工程造价专业大专

6、毕业，从事工程造价业务工作满5年；工程或工程经济类大专毕业，从事工程造价业务工作满6年。 工程造价专业本科毕业，从事工程造价业务工作满4年；工程或工程经济类本科毕业，从事工程造价业务工作满5年。 获上述专业第二学士学位或研究生班毕业和获硕士学位，从事工程造价业务工作满3年。 获上述专业博士学位，从事工程造价业务工作满2年。,2019/8/18,2019/8/18,(2)乙级招标代理机构只能承担工程投资额3000万元以下的招标代理业务。乙级招标代理机构资格由省级行政主管部门认定，报住建部备案。除应具备上述基本条件外，还应具备下列条件：,2019/8/18, 近三年内代理中标金额1000万元以上的

7、工程不少于10个，或者代理招标的工程累计中标金额在3亿元以上。 具有执业注册资格或者中级以上专业技术职称的专职人员不少于10人，其中造价工程师执业资格人员不少于2人。 法定代表人、技术经济负责人、财会人员为本单位专职人员，其中技术经济负责人具有高级职称，或者相应执业注册资格，并有七年以上从事工程管理的经验。,2019/8/18, 注册资金不少于50万元。 (4)新成立的招标代理机构的资格认定。新成立的工程招标代理机构的业绩未能满足上述条件的，住建部可以根据市场需要设定暂定资格（业务范围同乙）。,2019/8/18,4招标投标基本原则 公平、公正、公开原则 1）招标人行为规范。招标人及其代理人不

8、得有下列行为： 泄露应当保密的与招投标活动有关的情况和资料。 以不合理的条件限制或排斥潜在投标人；对某些潜在投标人实行歧视待遇；强制组成联合体共同投标；限制投标人之间的竞争。 向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招投标的其他情况（例如泄露标底等）。,2019/8/18,2）投标人行为规范。投标人不得串通投标或与招标人串通招投标。 3）对评标委员会及其成员的规定。 与投标人有利害关系的人不得进入评标委员会。 评标委员会成员的名单应当保密。 评标委员会成员不得收受投标人的财物或其他好处。 4）任何单位和个人，不得限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织

9、参加投标，不得为招标人指定招标代理机构。,2019/8/18, 诚实信用原则 招投标双方应遵守下列规定： 1）投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标。 2）招标人应当对招标文件的内容负责，必须在评标委员会依法推荐的中标候选人名单中确定中标人。 3）招标人与中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立合同，中标人不得将中标项目转让或肢解后转让给他人，也不得违法分包给他人。,四、招标方式 招投标法规定的招标方式有公开招标和邀请招标。,2019/8/18,1.公开招标 公开招标的招标人应在招投标管理部门指定的公众媒介（报刊、广播、电视、场所等）发布招标公告，愿意投标的承包商都可参加资

10、格审查，资格审查合格的承包商都可参加投标。 (1)优点：为承包商提供了公平竞争的机遇，同时使业主有较大的选择余地，有利于降低工程造价，缩短工期和保证工程质量。,2019/8/18,2019/8/18,2019/8/18,(2)缺点：采用公开招标方式，投标人多且良莠不齐，不但招标工作量大，所需时间较长， 而且容易被不负责任的单位抢标。因此采用公开招标方式时对投标要进行严格的资格预审。 2.邀请招标 一般邀请5-10家承包商参加投标，最少不得少于3家。 (1)优点：工作量小，目标集中；被邀请的投标人中标概率较高。 (2)缺点：竞争性差，招标人的择优的余地较小，有可能找不到合适的承包商。,2019/

11、8/18,五、招标投标的工作环节 招标 投标 开标 评标 定标,2019/8/18,1.招标投标程序（工程招投标的主要工作） 招标投标程序包含下列三个阶段： 第一，招标准备阶段。主要工作有：办理工程报建手续、选择招标方式、编制招标有关文件和标底、办理招标备案手续等。 第二，招标投标阶段。主要工作有：发布招标公告或发出投标邀请书、资格预审、发放招标文件、领勘现场、标前会议和接收投标文件等。 第三，定标签约阶段。主要工作有：开标、评标、定标和签定合同。,2.招标投标阶段及其主要工作 招标人发布招标公告或发出投标邀请书。, 资格审查 招标人可以根据招标项目本身的要求，对潜在投标人进行资格审查。资格审

12、查分为资格预审和资格后审两种。, 发放招标文件 招标人按照资格预审确定的合格投标人名单或者投标邀请书发放招标文件。,2019/8/18, 现场勘察 标前会议，又称招标预备会议或投标预备会议。 澄清招标文件中的疑问，解答投标人提出的有关招标文件和现场勘察的问题。 1）投标人疑问，应在招标预备会议前以书面形式提出。 2）对于投标人疑问，招标人只能采取会议形式公开答复。 3）标前会议的会议纪要，应送达每一个投标人，它与招标文件具有同等的效力。,2019/8/18, 投标人递交投标文件。 投标人根据招标文件的要求编制好投标文件，并按规定进行密封和作好标志，在投标截止时间前，将投标文件及投标保证金或保函

13、送达指定的地点。招标人收到投标文件及其担保后应向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。 投标文件提交后，在投标截止时间前可以补充、修改和撤回，补充和修改的内容为投标文件的组成部分。投标截止时间后再对投标文件作的补充和修改是无效的，如果此时撤回投标文件，则投标保函或投标保证金不予退还。,3.定标签约阶段及其主要工作 开标,（2）评标, 定标与签约,2019/8/18,定标，又称决标，即在评标完成后确定中标人，是业主对满意的合同要约人作出承诺的法律行为。 1）招标人应当在投标有效期内定标 投标有效期是招标文件规定的从投标截止日起至中标人公布日止的期限。一般不能延长，因为它是确定

14、投标保证金有效期的依据。,2019/8/18,2）定标方式。 定标时，应当由业主行使决策权。 定标的方式有： 业主自己确定中标人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告，在中标候选人的推荐名单中确定中标人。 业主委托评标委员会确定中标人。招标人也可以通过授权委托评标委员会直接确定中标人。,2019/8/18,3）定标的原则 中标人投标，能够最大限度地满足招标文件规定各项综合评价标准。 中标人的投标，能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是低于成本的投标价格除外。 优先确定排名第一的中标候选人为中标人。 使用国有资金投资或者国家融资项目，招标人应当确定排名第一的中标候选人为中

15、标人。排名第一的候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行合同，或招标文件规定应当提交,2019/8/18,履约保证金而在规定期限内未能提交的，招标人可确定排名第二的候选人为中标人。依此类推，招标人可以确定排名第三的候选人为中标人。 4）中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力 除不可抗力外，中标人或招标人拒绝签定合同的，应当承担损害赔偿责任。 应当按照中标通知书、招标文件和中标人的投标文件规定的合同格式签定书面合同。,案例 某公用建设项目，施工图设计文件已经相关行政主管部门批准，建设单位采用了公开招标方式进行施工招标。招标过程中部分工作内容如下： 2008年4月1日招标人向通过资格预审的A、B、C、D、E五家施工单位发售招标文件，各施工单位按招标单位的要求在领取招标文件的同时提交了投标保函，在同一张表格上进行了登记签收，招标文件中的评标标准如下：,问题: 1.指出招标人在发售招标文件过程中的不妥之处，并简要说明理由。,（1）要求在领取招标文件的同时提交投标保函不妥，可要求投标人递交投标文件时或在投标截止时间前提交投标保函。 （2）各施工单位在同一张表格上进行了登记签收不妥，可能泄露其他潜在投标人的名称和数量等信息。,作业 P31 1、2、4,2019/8/18,