房地产企业全面预算管理及成本管理训练

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1、房地产企业全面预算管理与全面成本管理实践训练,北京工商大学会计学院 北京大学光华管理学院 崔学刚,2019/8/18,北京工商大学,2,内容提要,房地产企业面临的管理挑战 全面预算管理体系的构造与运行 全面成本管理的要义 房地产企业管理与战略案例,2019/8/18,北京工商大学,3,一、房地产企业面临的管理挑战,案例：,2019/8/18,北京工商大学,4,迅驰管理的经验与教训：财务角度,2006年9月，10亿元资金缺口，迫使孙宏斌以12.8亿元的超低价，卖出了“顺驰”55%的控股权给香港路劲基建公司。孙宏斌还以个人持有的融创集团60%的股权作抵押，向路劲基建公司贷款5.7亿元，贷款年利率高

2、达12%。 “顺驰”神话破灭了，但“顺驰”究竟败在哪里，简单的“资金链断裂”可以概括吗？,2019/8/18,北京工商大学,5,顺驰之“死”于超速扩张,作为中国房地产业的一匹“黑马”，自1994年成立以来，“顺驰”就一直保持着几何式的扩张速度。 2003年，提出40亿元的销售计划，2004年，提出100亿元销售目标2005年，计划在2004年基础上将销售额再翻一倍，达到190亿元；2006年，计划实现400亿元；2007年，800亿元。 为了实现3-5年内做成一个千亿元级的企业，5-10年内进入中国10强、世界500强的目标，自2003年开始，“顺驰”便开始全国扩张，提出：3年内，进入一线城市

3、北京、进入有增长潜力二线城市和天津市周边的三线城市；5年内，进入2个以上一线城市，以一线城市为中心覆盖周边二线城市；10年内，在所有一线城市成为主流开发商，并覆盖绝大部分二线城市。,2019/8/18,北京工商大学,6,现实中，“顺驰”的扩张速度比规划更快。 到2004年，已在天津、北京、上海、南京等16个城市同时开工，并计划进入西安、昆明、杭州、广州、海南、厦门、沈阳等主要城市及周边二、三线城市。 截至2004年6月，“顺驰”累计占地面积已达1347万平方米，建筑面积近1450万平方米。这样的土地规模，足够支持一个大型房地产公司10年时间的快速度开发。 高速扩张的“顺驰”，成为众多中小房地产

4、企业翘首的榜样，被誉为“发展中房地产企业的希望”。但其实，“顺驰”的超速扩张早就埋下了危机。 “顺驰”面临高负债危机，“融资越来越不容易，企业发展要留些余地，否则一有风吹草动就会受影响”；而“华远地产”董事长任志强也提出，“发展规模要控制，弓不要拉得太满，好比7个锅盖要盖 10口锅，现金流不可太吃紧。” 实际上，“顺驰”不仅要用“7个锅盖盖10口锅”，还要用“40亿元的盖子盖200亿元的锅”。,2019/8/18,北京工商大学,7,为此，公司提出了所谓“缩短从现金到现金”的商业模式，通过运作多个项目来打资金的时间差，并将半年一次的预算改为一周一次，力图通过预售制度、延缓支付和加速回笼，来调剂资

5、金。就是用东边项目的回款来补西边项目的窟窿。 这种“打时间差”融资的方式对公司的资产周转提出了很高的要求，从建设到销售，任何一个环节都必须严格执行计划，否则将给企业带来周转危机。 但遗憾的是，“顺驰”对于利润率的追求破坏了其资产周转率上的优势。不遗余力的高价拿地，使“顺驰”的土地成本不断上升。 2003年底，“顺驰”更是以高出底价一倍的价格击败“华润”、“天鸿”等竞争对手，标得北京大兴地块，被业内人士称为“天价制造者”。 当然，“顺驰”并不认为自己报了天价，毕竟它高价标得的地都在升值。但未来价值的释放是需要时间的，而“顺驰”留给自己的时间太少了。 高价拿地，与“顺驰”原先信奉的低端、高周转路线

6、背道而驰。,2019/8/18,北京工商大学,8,为了收回成本，“顺驰”被迫走上了高端路线。“世纪城”、“蓝水假期”、“半岛蓝湾”等多个高档项目同时亮相，产品价格比周边地区每平方米高出1000-2000元。 高端路线虽然贡献了更高的利润率，但却牺牲了周转率，减缓了回款速度，从而使“顺驰”的资金链更加紧张。 2004年5月，在经历了历时半年的“疯狂”抢地后，“顺驰”开始抵挡不住宏观调控的压力了。 五六月份，被迫停止拿地，并连续做了8笔信托。工作重点也由“储备土地”转向“聚焦销售”，同时积极筹备香港上市以延续资金链。 上市计划受阻后，孙宏斌又四处寻找私募投资。 虽然表面上说公司每年百亿元的销售额，

7、不在乎上市融资的那十几个亿。但实际上，正是这十几个亿的资金缺口，打破了“顺驰”这匹“黑马”的神话。,2019/8/18,北京工商大学,9,2006年中期，“顺驰”的锅盖终于盖不住锅了。尽管到年底公司就有30亿元的销售回款入账，但拖欠的10亿元土地出让金和工程欠款已经不能再等了。 就是这10亿元资金缺口，迫使孙宏斌在2006年9月以12.8亿元的超低价，卖出了55%的控股权给香港路劲基建公司。 但就连“顺驰”的那些老对手们也必须承认，“顺驰”的融资渠道和资金链基础还是不错的。信托、私募、合作开发、境外上市、银行贷款能用的金融工具，孙宏斌几乎都用上了。 可见“顺驰”的问题不在融资能力上，“顺驰”是

8、输在没有把握好房地产企业极限扩张速度的节奏上。 极限扩张速度，是任何一个房地产企业都必须遵守的成长规律。扩张极限与多样化的融资能力无关，与精致化到以周计算的资金管理能力也无关，它只与资产周转的速度和利润率有关。,2019/8/18,北京工商大学,10,融资约束下扩张即负债,房地产行业并不是一个“有多大胆、做多大事”的行业，恰恰相反，每个房地产企业都有它不可逾越的扩张极限。 房地产行业储备土地的经营模式决定了其重资产、低周转的财务特性。 国内房地产上市公司的平均资产周转率（销售收入/总资产）仅为0.3倍，即使像“万科”这样的品牌企业，周转率也只有0.56倍，其他非上市公司的资产周转率就更低了。

9、而0.3倍的资产周转率意味着什么呢？ 它意味着企业要想获得10%的收入增长，就需要30%的资产扩张。而像“顺驰”那种几何式的增长速度，就必然会导致其资产两倍、甚至三倍的扩张。,2019/8/18,北京工商大学,11,资产的扩张在融资约束下（股权融资遭遇瓶颈、预收制度又受到政策限制）就意味着负债的增长。 随着销售规模的扩张，负债会以更快的速度增长。负债率的直线上升，是企业超速扩张的必然结果。 而相对于负债的成倍增加，由利润贡献的留存收益却只能增加5%-10%（2005年，房地产上市公司平均的资产回报率只有5%）。 但企业的负债能力并不是无限的。高负债不仅会导致融资成本上升，更会加剧企业的财务风险

10、，使企业在这个高波动的行业内变得异常脆弱。 美国主要的房地产企业大都将权益负债比（股东权益/有息负债）大于2.5定为安全底线，但是国内房地产上市公司平均的权益负债比仅为1.4。在58家房地产上市公司中，仅有13家企业的权益负债比超过2.5，占比不到1/4。而非上市公司的权益负债比更低。 即使我们将权益负债比大于1定为安全底线，即，股东权益仅能勉强偿还银行贷款等有息负债，这实际上是一个非常宽松的底线，但即便是这个宽松的底线也仍然很脆弱。,2019/8/18,北京工商大学,12,国内地产业扩张速度极限平均为19% 截至2005年末，国内房地产上市公司的典型资本结构是：资产负债表右侧40%是股东权益

11、、30%是有息负债（长短期贷款）、30%为其他无息负债（包括应付账款、应交税金等），行业平均总资产周转率为0.3倍，平均营业利润率为17%，平均分红率为30%。 以国内房地产上市公司平均0.3倍的资产周转率和平均17%的营业利润率（息税前利润/主营业务收入）计算，房地产行业的极限扩张速度不能超过19%，否则企业的资本结构将陷入快速和持续的衰退过程。 在年均20%的增长率下，多数企业将在5年后突破安全底线；在30%的增长率下，3年后将突破底线；而在50%的增长率下，2年后将突破安全底线，陷入财务危机。,2019/8/18,北京工商大学,13,超速增长，不可逃脱的“风险宿命”,当企业以每年20%、

12、30%和50%速率增长时，即使营业利润率高达17%，即使收入也以30%、甚至50%的速度同比增长，但是低周转的房地产企业在沉重的债务负担下，资本结构仍将迅速恶化 在30%的增长率下，企业第3年的权益负债比就降至1以下，随着扩张的深化，资本结构将进一步恶化，权益负债比最终降至0.6以下；而在50%的资产增长率下，资本结构的衰减速度更快，2年后权益负债比就将降至1以下，并最终降至0.4以下。 “顺驰”的超速扩张是如何在扩张之初就埋下了财务危机的种子。在100%的增长速率下，“顺驰”的资本结构将迅速衰退。在销售规模几何式增长的同时，企业的财务风险也呈几何式增长，并最终将企业推向财务崩溃的极限。 但是

13、现实中，像“顺驰”一样的企业，或做着“顺驰”梦的企业，无论是在上市公司中，还是在非上市公司中，都还有很多。这些企业该如何支撑其超越式增长呢？一个最先映入脑海的答案就是“上市、融资”，拓展融资渠道，特别是股权融资渠道。,2019/8/18,北京工商大学,14,一次股权融资仅够2-3年超速增长,上市、融资改善初始资本结构状态，真能推动房地产企业持续高增长吗？ 对于房地产这样一个重资产、低周转的行业，一次性的股权融资，仅能支持2-3年的超速增长，并不能解决企业的长期增长问题。无论初始状态股权比例有多高，在50%的资产增长速度下，2-3年内权益负债比都会迅速衰退至1以下。 实际上，即使在股权融资后维持

14、30%的增长率，也只能持续5-6年，到第4年企业权益负债比就会降至2.5以下，第7年降至1以下。,2019/8/18,北京工商大学,15,超速增长，无法停止的衰退,重资产、低周转的行业特性，除了会迅速消耗股权融资的成果外，更可怕的是在超速增长下，它将导致资本结构的持续恶化。 当企业持续高速扩张，在未来10年、甚至更长时间内都将面临一条“负斜率”的资本结构线（图5）。即，随着企业规模不断扩张、资本结构也在不断恶化、权益负债比不断下降，而且扩张速度越快、资本结构衰退的速度也越快。 在行业平均的0.3倍资产周转率、17%营业利润率情况下，当企业资产增长速度控制在年均20%以内时，资本结构的衰退在5年

15、后可以稳定下来，甚至随着留存收益的积累而出现改善。但当扩张速度超过了20%时，资本结构就会持续恶化，直至将企业推向财务危机的极致。 在资产增长率为30%时，企业权益负债比将由初始状态的1.33倍降至第5年的0.67倍，并继续衰退，在第10年降至0.53。,2019/8/18,北京工商大学,16,周转率和利润率决定极限扩张速度,既然房地产行业上市公司平均的极限扩张速度是19%，那么“万科”最近三年年均39%的资产增长率、“金地集团”（600383）最近三年年均29%的资产增长率是否超速了呢？ 实际上，每个房地产企业都有一个自己的极限扩张速度，它因企业的资产周转率和营业利润率而异：资产周转越快、营

16、业利润率越高，所能支撑的极限扩张速度就越大；反之，越小。 所谓极限扩张速度就是企业在长期安全基础上的最大扩张速度。它应具备如下特征:一.使扩张初期（或者称之为留存收益的原始积累阶段）资本结构的衰退趋势最终稳定下来；二.稳定状态的资本结构应在安全底线以上 总之，极限扩张速度，就是使企业资本结构最终稳定在安全线以上的扩张速度。更为形象的表述是：在企业利润率和周转率稳定的情况下，每条资本结构曲线都对应一个扩张速度，而权益负债比恰好稳定在安全底线1附近的曲线对应的，就是企业的极限扩张速度。,2019/8/18,北京工商大学,17,周转率低无法健康扩张,在营业利润率保持行业平均水平17%不变的情况下，资产周转率仅为0.1倍时，所能支撑的极限扩张速度近于零，也就是说，当企业的周转率很低时根本无法实现健康的扩张，而要想实现50%的高速扩张，周转率应在0.7倍左右。 这显然已大大超过了目前国内房地产企业的总体水平：目前，“万科”的资产周转率只有0.56倍，而A股上市公司中周转率最高的“美都控股”（600175）也只有0.65倍。 但是，如果中国房地产企业通过资产证券化、土地期权等途径，使企业的资产