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1、,东港地区项目调研报告,目 录,东港片区在售/未售项目基本情况,东港片区房屋租赁情况,东港片区项目分析及建议,东港片区项目情况,上 方- 港 景,东 港 第,良 运 四 季 汇,嘉 和 广 场,万 达 公 馆,东 港 印 象,金 广 - 东 海 岸,上方港景,公司介绍及基本资料,开发商：上方房地产 项目位置：大连市中山区五五路4号 建筑施工单位：悦达建筑 项目代理公司：智库策划 开盘时间：2010年10月 交屋时间：2012年4月30日 占地面积：1.3万平方米 总建筑面积：13.6万平方米 容积率：10 总户数：414户 产权年限：住宅70年 写字楼40年 得房率：72% 交屋标准：精装修（
2、3000元/ ),上方港景,产品基本情况,产品基本情况,栋数：由一栋36层的超高层(40年产权写字楼）， 一栋25层高层（在售）和24层高层（回迁） 组成。 层高：3.4米 户型：一室一厅到两室两厅 面积：50122 五梯十八户 户型面积配比：5057 一室一厅 60% 80 两室一厅 10% 107 -122 两室两厅 30% 主力户型：50 热卖户型：80 两室两厅（南北通透） 价格区间：起价17900元/ 均价19000元/ 最高价23000元/ 层差价：每两层加200元 项目销售情况：110套,上方港景,产品基本情况,地下停车场：500个停车位，价格未定 公建位置：住宅楼的一层、二层
3、只卖不租 公建面积：200-1000平 价格：未定，以作内部销售 功能：已做好分割，可做餐饮,车位及公建基本情况,上方港景,产品基本情况,该项目定位：中高端 项目亮点：稀缺的地理位置，完善的生活配套，交通配套。3.4米层高，4.2米开间。地热采暖，可使用煤气。 购买人群：以投资客户为主，外地投资客户占50%。 购房人关注：地段繁华、配套齐全、区域的未来规划潜力巨大。,项目分析,金广-东海岸,公司介绍及基本资料,开发商：金广房地产开发有限公司 建筑设计：澳大利亚五合设计事务所 建设单位：金广建设集团 物业：金广物业 物业费：2.2元/ 开盘时间：2009年6月 占地面积：12.8万平方米 总建筑
4、面积：35万平方米 交屋标准：清水 得房率：8285% 容积率：1.8 总户数：600户（二期） 产权：70年产权,产品基本情况,产品基本情况,栋数：16栋高层 层数：2729层 层高：3.15米 楼间距：130米 户型区间：154260 户型配比：154 三室两厅两卫 60% 178 四室两厅三卫 20% 260 五室三厅四卫 20% 主力户型：154 三室两厅两卫 价格：均价20000元/ 最高价格23000元/ 层差价格：100元/ 销售情况：已销售80% 470套左右,金广-东海岸,产品基本情况,地下车位配比：1/1.2 （只租不卖） 租价：500元/月 公建面积：180 220 （只
5、租不卖） 公建出租情况：约有20套公建 （位于项目主入口） 目前只出租了一套，做为 小型超市使用，年租金7万。 （公建出租归金广集团总公司管理）,车位及公建基本情况,金广-东海岸,产品基本情况,项目理念：收藏山海 项目定位：高端住宅 项目亮点：山海景观。70年产权。 购买人群：追求高品质生活，看重山海资源，及区域发展。信赖金广集团建筑品质。购房者外地人与本地人的比例：50%。,项目分析,金广-东海岸,东港第,公司介绍及基本资料,开发商：华锐世纪集团 项目位置：中山区华乐广场北侧 建筑施工单位：名城广隆 物业顾问公司：第一太平戴维斯 物业公司：华锐物业 广告公司：北京主观广告公司 开盘时间：未定
6、 占地面积：8.56万平方米 总建筑面积：15.57万平方米 容积率：1.8 交屋标准：清水 总户数：977户 产权年限：70年,东港第,产品基本情况,产品基本情况,栋数：18栋高层 层数：1820层 层高：3.1米 户型：90-200 主力户型：160 价格：未定,东港第,产品基本情况,车位公建基本情况,车位比例：1：1.3 全部为地下停车场 公建：7栋独栋 公建总面积：6000 ，未分割 大多数意向客户为中山区客户，产品高端定位，每周大概2030组客户。由于未开盘，其他情况不详。,良运四季汇,公司介绍及基本资料,开发商：大连良运房地产开发有限公司 项目地点：大连市中山区鲁迅路88号 建筑设
7、计：大连建筑设计研究院 建设单位：大连建工 物业：良运物业公司 物业费：3.8元/ 占地面积：1.1万平方米 总建筑面积：7.65万平方米（商业面积1.51万平方米） 交屋标准：精装修（2000元/ ） 得房率：7475% 容积率：4.8 总户数：635户 产权：70年产权,良运四季汇,产品基本情况,栋数：2栋高层 层数：29层 层高：3米 户型面积区间：33103 主力户型：4060 户型配比：3060 一室一厅 60% 6880 两室一厅 30% 103 三室一厅 10% 价格：均价19000/ 销售情况：目前已销售80% 计划交屋前清盘,良运四季汇,车位公建基本情况,车位比例：1：0.9
8、 公建：60多套 公建面积区间：6080 （已内部消化）,良运四季汇,项目分析,产品定位：高端 项目亮点：稀缺的地段资源，重点学区（39中）。70年产权，大型综合体配套。 购买人群：年轻人占80% 中年人占20% 自住用房占40%，投资用房占60%,嘉和广场,公司介绍及基本资料,开发商：嘉和房地产 项目地点：三八广场家乐福西侧 建设单位：悦达建筑 广告策划：同策广告公司 物业：嘉和物业 物业费：本期未定，三期3.5元/ 开盘时间：2010年12月下旬 交屋时间：2012年底 占地面积：8700平方米 总建筑面积：12万平方米 交屋标准：全装修（20002500元/ ） 得房率：70% 容积率：
9、13 总户数：1800户 （四梯二十八户） 产权：70年产权,嘉和广场,产品基本情况,栋数：一栋超高层，两栋高层 层高：3.5米 户型：一室到三室 层数：57层，31层。 面积区间：3593 主力户型：3560 户型配比：3040 60% 5060 30% 93 10% 价格：预计 20000元/ 以上,嘉和广场,车位公建基本情况,地下停车场 停车位数量：750个 比例：2/1 （只租不卖） 出租价格：15元/天 公建：只租不售，面积未定，整体出租。,嘉和广场,项目分析,产品定位：中高端 产品亮点：全装修，钢结构，3.5米层高。黄金地段。 购买人群：2030岁年轻人，过渡用房。3040岁人，投
10、资用房。 意向客户：3040%是一、二、三期老客户再次购买，或介绍朋友购买。大部分是投资型客户。,万达公馆,公司介绍及基本资料,开发商：万达商业地产股份有限公司 项目地点：中山区人民路港湾广场东侧 建设单位：阿尔滨建筑 中建二局 物业：万达物业 物业费：5.9元/ 开盘时间：2009年11月 交屋时间：2011年12月31号 占地面积：4.2万平方米 总建筑面积：27万平方米 交屋标准：精装修（50006000元/ ） 得房率：7679% 容积率：5.05 总户数：630户 产权：40年产权,万达公馆,产品基本情况,栋数：3栋超高层 层数：55层 层高：3.25米 楼间距：4245米 面积区间
11、：280380 主力户型：330 热卖户型：380 户型比例：280 200套、330 300套、 380 100套。 价格：2200034000元/ 层差：每两层加100元 销售情况：已销售70%,万达公馆,车位公建基本情况,车位：1000个 车位价格：待定 公建：无,项目分析,产品定位：豪宅 产品亮点：万达品牌，绝佳的地理位置。产品品质，区域发展。 购买人群：生意人80%， 外地人与本地人购房比例各占50%,万达公馆,东港印象,公司介绍及基本资料,开发商：众和开发、美辰发展 项目地点：中山区鲁迅路春海街交汇处南行 建筑单位：建发建筑 物业：众和物业 物业费：1.35元/ 营销：代理公司仲量
12、房行 开盘时间：2008年年底 交屋时间：2010年10月 占地面积：6.7万平方米 总建筑面积：12.75万平方米 交屋标准：清水 得房率：78% 容积率：1.2 总户数：144户 产权：70年产权,东港印象,产品基本情况,栋数：8栋高层、3栋小高层、8栋多层 （A B C D E 区总和) 层高：3米 户型面积：92 94 价格：990011000元/ 层差：每两层50元 车库：D E 区无、室外停车场 公建：无 销售情况：已出售50%（70多套）,东港印象,项目分析,产品定位：中端 产品亮点：超高性价比，五层以上可观海（北向）。 购买人群：80%来自中山区，以自住为主。20%来自沙河口区
13、、西岗区、甘井子区，以投资为主。,东港片区项目分析及建议 图片,东港片区房屋租赁情况,公寓： 花样年华三期 以小户型公寓为主 30 租赁价格22002300元/月 50 租赁价格3500元/月 佲仕财富 - 商住两用 3050 租赁价格25002800元/月 住宅： 运达嘉洲阳光 - 一层南向65租赁价格2000元/月 （中高楼层2400元/月以上） 春海街附近老住宅 - 一室 1500元/月 两室 1700元2000元/,东港片区项目分析及建议,一.市场分析： 1.片区特点：小户型公寓项目区域繁华，配套齐全，重 点学区，投资回报价值高。大户型住宅项目景观资 源丰富，东港片区未来发展潜力巨大。
14、 2.产品面积：该片区项目面积集中于两端，一种为30平- 80平小型精装公寓；一种为150平-380平的豪宅。 3.购买人群：小户型公寓多以投资型客户为主，以及年轻 人群作为生活过渡而使用。大户型豪宅以自主型客 户为主，客户主要为追求高品质生活，享受自然景 观资源的人群购房者多为个体工商业主。 4.片区稀缺产品： 1）二七广场以东，目前无小户型精装公寓，多为 2000年以前的老式住宅。 2）整个片区比较缺少90-140平中等户型（包括二 手房市场）。,东港片区项目分析及建议 图片,东港片区项目分析及建议,二. 建议： 1.推出小户型精装公寓 原因：1）满足未来东港片区大力发展后的商务人士的 居
15、住需求。 2）春海街即将新建新玛特超市，完善该片区的 生活配套。未来发展趋势与目前的三八广场 家乐福附近的精装公寓相似。 3）填补目前二七广场以东的东港片区无精装小 户型公寓的空白。 4）未来东港片区发展潜力巨大，可吸引投资型 客户前来。,东港片区项目分析及建议 图片,东港片区项目分析及建议,二. 建议： 2.若建大户型豪宅 主要人群：1.追求高品质生活，享受山海资源。 2.要求住宅的安全性和私密性。 3.具备独一无二的特性，软件和硬件都在城 市中具有稀缺的特点。 4.产品设计、建造做工在细节中做到极致水 平。 5.高标准服务的精致和延续性。 6.具有明星级或有影响力的人物居住，提高 个人身份。,东港片区项目分析及建议,二. 建议： 3.推出面积90-200平为主的公建 1）
