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1、大理市房地产市场调研报告,昆明中原地州部 2011.06,目录：,Part 1,宏观经济及政策分析,Part 2,大理市城市规划,Part 3,大理市房地产分析,Part 5,大理市房地产市场预判,Part 4,项目所处竞争环境分析,1.1 全国宏观市场经济分析及政策解读 1.2 昆明土地市场分析及政策解读 1.3 大理州城市投资环境分析,Part 1 宏观市场经济分析及政策解读,全国宏观市场经济分析及政策解读,1.1,宏观经济概括 国家货币供应量 新增人民币贷款 国家房地产开发景气指数 2010年至2011年重点国家政策回顾,国内宏观经济回顾 通胀压力大，宏观经济调控措施密集出台，信贷市场收
2、紧。,全国各月CPI、PPI走势,自2009年11月开始，居民消费价格指数（CPI）和工业品出厂价格指数(PPI)由负转正，之后一直呈上扬态势，而上月CPI同比增幅已高达5.4%，持续保持高位，反映了当前物价上涨较快，经济环境面临较大通胀压力的现状。 从去年10月开始的短短7个月时间里，央行已4次加息，8次上调存款准备金率，收缩市场流动性抵抗通胀的同时，信贷额度也随之缩减，使本已严峻的房地产信贷市场，遭遇更大的资金压力。,0.25%,0.25%,0.25%,0.25%,加息,存款准备金率上调,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,0.5%,0
3、.5%,数据来源：昆明中原策略中心,货币供应量 市场流动性过剩的情况依然没有缓解,截至3月末，广义货币（M2）余额75.81万亿元，同比增长16.6%，比上月末高0.9个百分点，比上年末低3.1个百分点；狭义货币(M1)余额26.63万亿元,同比增长15.0%，比上月末高0.5个百分点，比上年末低6.2个百分点；流通中货币(M0)余额4.48万亿元，同比增长14.8%。 货币供应量增幅高于上月，表明目前市场流动性过剩的情况依然没有缓解。,数据来源：昆明中原策略中心,新增人民币贷款 住房开发回款的难度增大,3月份，人民币贷款增加6794亿元，同比多增1727亿元。对比去年1季度的人民币贷款，今年
4、一季度人民币贷款增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。贷款额度的减少，使今年的信贷市场相对紧张，对于房地产市场而言，住房开发回款的难度明显增大。,08.2-11.3年以来各月新增贷款走势（单位：亿元）,数据来源：昆明中原策略中心,全国房地产开发景气指数 稍显回落，脚步平稳；,从去年月份开始，国房景气指数与地产开发指数呈现回落走势，但持续平稳的时间较长，房地产开发仍然为各地拉动内需，促进地方经济增长的主要产业；,数据来源：昆明中原策略中心,小结 通胀高压下宏观调控政策频出；,从抑制物价上涨的因素看：消费实际增速回调、货币供给回归适度增长区间， 需求拉动因素趋于弱化，整体力度不够； 信贷紧缩与
5、贷款利率上调后个人和企业存款在总存款中占比有所下降，导致 承息负债成本同步上升，个人及企业投资成本不断攀升 ； 房地产景气指数相比去年同期稍显回落趋势，但整体走势平稳； CPI同比上涨5.4%，涨幅依然持续，国民生活水平及幸福指数持续下降，国家宏观调控政策打压仍然会持续；,全国房地产政策回顾,国家,2010.1.10,“国十一条” 关于促进房地产市场平稳健康发展的通知调整供给结构；抑制投资投机性需求；二套房首付提高至40%；控制信贷风险；,2010.3.10,“国十九条” 关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，各地2010年90平米(包括90平米)以下的住宅土地供应量应不低于七成，同时，
6、土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。,2010.4.14,“新国四条”对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。,2010.9.29,“新国五条”首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定,2010.4.17,“新国十条” 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首
7、付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。,“新国八条”进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；加强税收征管；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率的倍；严格住房用地供应管理；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；坚持和强化舆论引导,2011.1.26,国家,2011.1.27,个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普
8、通住房对外销售的，免征营业税。,2011.3.22,发改委3月16日发布商品房销售明码标价规定，要求自2011年5月1日起，国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时，实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。,2011.2.24,中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次上调存款准备金率后，大型银行存款准备金率高达19.5%，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。,2011.2.26,国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套保障房建设任务分解到各地。国务院副
9、总理李克强24日在全国保障性安居工程工作会议上强调，今年要求建设1000万套保障性住房是硬任务，,2010.5.5,国资委发布关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知表示，尽管地方政府是落实和推进保障性住房建设的主体，但有关中央企业要及时收集掌握地方政府在保障性住房方面的规划、进度安排、项目资料和政策支持等信息，加强与地方政府有关部门的沟通，争取通过多种途径参与保障性住房开发建设。,三管齐下： 第一，还是要控制货币的流动性。第二，运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求；第三，加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来,2011.3.14,房价调控三管齐下 -2011年
10、房地产调控，收紧流动性、抑制需求和实施问责制,要控制货币的流动性，对物价来说比较重要，也就是说消除房价物价上涨的货币基础。,运用财政、税收和金融的手段来调节市场的需求。,加强地方政府的责任，无论是物价和房价，地方都要切实负起责任来。,2011年房地产调控,抑制需求,实施问责制,收紧流动性,从10年10月来，央行已经四次加息， 提高准备金率，银行准备金率高达20%以上,财政、行政手段-限购令 税收手段-房产税、营业税 金融手段-限贷令,问责-各地方要在三月底前公布年度房价控制目标，促地方政府公布目标，明确公布的年度房价控制目标。,小结 坚决遏制部分城市商品房住宅上涨过快的市场现象；,加紧建设保障
11、性与廉租住房，缓解供需矛盾； 抑制部分城市商品房住宅价格过高现象，限制住宅投资行为； 减少流通货币总量，减少银行贷款额，提高贷款利率； 抬高部分城市住宅土地开发门槛，从源头控制商品房住宅价格上涨；,云南房地产市场分析及政策回顾,1.,云南整体定位 2011年15月主要政策汇总 14月份昆明一二级市场情况分析,云南定位 云南要从西南门户跃向中国面向东南亚、南亚的“桥头堡”。,桥头堡，是其具有港口的性质、运输线路的便捷，是一个国际运输中心、金融中心、信息中心为一体的国际商贸中心。城市交通已初步形成了包括“以航空为先导，以公路为基础、以铁路为重点、以信息为助推、以会展为平台”的“八位一体”立体交通网
12、络，为昆明的高速发展奠定基础。,14,与东南亚、南亚国家联系逐渐密切 2005年第二届GMS会议（大湄公河次区域领导人会议）与12个城市建立了友城关系 泰王、缅甸、马来西亚、老挝、越南、柬埔寨分别在昆明设立总领事馆，泰京银行、恒生银行、泰华农民银行三家东南亚外资银行落户昆明 东盟自由贸易协议两大主要影响城市之一 建设贯通东南亚及南亚的交通枢纽 对外交通枢纽：昆明越南首都河内、昆明泰国首都曼谷、昆明缅甸仰光、昆明印度及孟加拉国（南亚次大陆）高速公路。 2010年中国-东盟自由贸易区正式全面启动，中国与东盟实现货物贸易自由化，双方90%的贸易商品实现零关税，机遇再次“握手”昆明。,1、昆明新机场的
13、战略定位为： 预计2020年成为国家大型国际门户枢纽，旅客吞吐量达4000万人次以上。 2、 “中国昆明螺蛳湾国际商贸城”项目已建成： 建成后的螺蛳湾国际商贸城主要面向东南亚、南亚和中东等地区； 以工业、加工业、小商品贸易和物流业为主，将成为继义乌中国小商品城后的中国又一大专业国际性批发市场；,桥头堡战略 将带动商贸的持续增长，未来的可发展空间巨大。,云南参与东盟经济合作总额不断增长 1、2002年，云南对东盟10国进出口总额8.24亿美元,比上年同期增长38.2% 2、2002年云南与接壤的缅、老、越三国进出口总额达3.7亿美元,成为云南边贸发展史上进出口的高峰年。 3、接壤的缅、老、越三国
14、，其外经合同额占云南对东盟成员国合同额的82%。 云南在中国东盟共建自由贸易区中将获得更大的发展空间 1、关税壁垒的削减为扩大云南与东盟国家的进出口贸易创造了条件。 2、选择有合作潜力和前景的方式来推动外经贸的发展。 3、选择澜沧江湄公河次区域合作作为先行先做的重要内容和突破口。 中国东盟重大基础交通设施建设进度加快 1、泛亚铁路从新加坡出发，途径马来西亚、柬埔寨、泰国、寮国，最后直达昆明，总长约3000公里。 2、昆曼公路由中国政府支持的从昆明到曼谷的公路 3、昆明国际新机场,桥头堡战役的打响，云南各城市经济发展将与东南亚国家接轨，各产业将会出现新的结构调整，为各行业注入新的气息与发展契机；
15、 城市经济的发展为云南各大城市化进程带来动力，房地产行业也将迎来新的发展空间； 昆明的房地产行业在开发模式与操盘方式上对地州城市影响深远，一直保持其风向标地位。,小结,云南各大城市整体房地产市场发展稳中有升，以省会城市昆明为核心带动其他州县城市发展，昆明作为云南房地产市场风向标，具备较深的市场研究意义。,昆明房地产政策回顾,昆明,昆明户籍居民和非本地户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)只能一定区域内新购一套商品住房(含新建商品房、二手商品房和经济适用房),2011.1.18,2011.1.1,经规划审批为7层（含7层）以下的商品房预售项目，必须在完成结构工程并封顶后，才能审核发放预售许
16、可证；7层以上的商品房则要求完成地面7层以上结构工程。,2011.1.18,限购令细则：加大土地清查力度、完善预售制度、限制无证团购、加强网上备案等措施共同作用,今年昆明市将继续加大保障性住房建设力度，按照省政府要求及昆明实际，保障性安居工程目标任务计划为11万套。其中，公租房建设成为重点，总量为去年的10倍。,2011.2.17,在昆购房需在商品房购销合同备案前，填写房改房情况协助查询表、购房家庭成员住房情况申报表，“两表”填写完后，由住建部门在规定的工作日内完成审核。审查同意后，方可办理商品房网签、备案手续。,2011.3.2,云南省物价局日前发布云南省商品房销售明码标价实施细则（试行），明确自5月1日起全省范围内实行一房一价，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。对已销
