国际购物广场调研及定位报告

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1、1,宿州沃尔玛国际购物广场 调研及定位报告,呈送：宿州同胜置业有限公司 提案：合肥奥格广告企划有限公司 时间：二一年十一月,2,我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确和有效的。数据主要来源于三个方面： 案头研究：包括安徽省年鉴、宿州房地产管理局相关报告及其他项目公开展示信息； 通过问卷获取的消费者需求数据； 通过研究人员走访以及访谈提纲获取的消费者及经营户的心理特征。 敬请注意： 本项目研究工作是在2010年1011月期间进行的，因此进行研究分析所依据的信息和资料都是基于这个时间阶段的。 该报告仅为使用方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任。,前 言,3,目 录,第一章 项目概

2、况与研究方法 4 一、项目概况 5 1、区位 5 2、主要经济技术指标 6 二、研究方法 8 1、研究内容 8 2、研究方法 9 第二章 社会经济发展对项目的影响 10 一、城市区位与发展规划 11 1、城市区位与定位 11 2、行政区划和人口 14 3、省内地市基本指标比较 15 4、固定资产投资及房产投资情况 20 5、小结 39 第三章 零售市场关键分析 41 一、零售商业发展状况 41,1、城市社会消费品零售总额 42 2、城市社会消费品零售总额 43 3、人均零售额与其他城市对比情况 44 二、宿州城市商业发展现状 47 三、大型商业网点 49 四、市区潜在竞争商业项目 66 五、小

3、结 69 第四章 商业消费习惯及态度消费者调查 70 第五章 经营户及销售人员访谈 118 一、经营户访谈 119 1、经营者访谈要点 119 2、访谈记录 120 二、营销人员访谈 125 第六章 住宅潜在消费者调查 126 第七章 住宅现实消费者调查 167 第八章 主要结论与建议 194,4,第一章 项目概况及研究方法,5,本项目基地位于宿州市市中心，胜利路以北，药店巷以西，书院巷以东。 本报告以该项目地块的规划开发为研究策划对象。,本项目位于宿州市中心，临近百货大楼和城隍庙市场,老城区,宿州市 行政中心,汴南新区,本案,一、项目概况 1、项目区位,6,商业部分为地上五层，地下一层。 住

4、宅公寓部分为，为623层，一梯22户，主要为4565平方米户型，少部分8090平方米产品,本项目是涵盖商业、住宅及公寓的综合体项目,一、项目概况 2、主要经济技术指标,宿州沃尔玛国际购物广场经济技术指标,7,项目效果图及住宅公寓户型图,8,二、研究方法 1、研究内容： 宏观房地产市场研究 区域和可类比楼盘研究 小户型、公寓及市场研究 商业宏观研究 商业物业研究 消费者购物习惯研究 从项目本身的定位去从市场现状、消费者、可类比楼盘等方面去寻求决策的数据基础。,9,研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进

5、行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。 研究方法二：取证法 通过对国内可类比城市商业物业开发经营的经验进行研究对比，寻找这些公共服务设施发展的成功之处，并总结其失败的主因，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。 研究方法三：集中主要课题的研究方法 为了在规定的日期内完成项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过科学地研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内。,二、研究方法 2、研究方法： 本报告通过分析项目所在及周边区域的宏观经济、人口状况、商业物业市场的供应与需求、周边区域发展

6、状况等因 素对项目发展的影响， 结合项目自身条件，以客观的市场数据为基 础，进行全面的分析研 究，并提出项目总体定位方案。 科学的研究方法是项目定位成功的关键,10,第二章 社会经济发展状况对项目的影响,11,一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位： 宿州市位于安徽省最北部，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里， 西北距淮北市40公里。 宿州市位于我国两大经济带（京沪铁路、亚欧大陆桥经济带）交汇处，同时又是淮海经济区和徐 州都市圈的重要组成部分，处于安徽城镇化重点建设地带（沿淮 城市群）上。这种承东启西、南引北连的区位，使得宿州市在皖北地区经济发展中位置突出。 宿州市十一五规划提出建设为皖东

7、北商贸中心城市，淮海经济区和京沪铁路沿线重要的加工业基 地和商贸物流中心之一,12,一、城市区位与发展规划 2、城市区位与定位（续1） 宿州城市总体规划调整方案2007-2020将城区划分为三 大主要功能区，城市总体规划为“一城三区三轴”的空间布局。 三区： 老城区、汴河新城区和符离镇区。形成“南部老城区 中 部新城区北部符离镇区”的 空间结构形态，城市呈南北相 向团聚发展。同时，由老城区和汴河新城区共同构筑成宿州市城市主城区。 三轴： 汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑的三条城市发展轴线。 （右图：宿州城市总体规划调整方案（2007-2020）,13,一、城市区位与发展规划 1、城市区位与定位（

8、续2） 土地利用和人口规模： 人口规模： 近期(2010年万人) 60 远期(2020年万人) 73 远景(2050年左右) 控制在90万人以内 用地规模： 近期控制在65平方公里，远期控制在7075平方公里(近期城市实际居住人口按60万人，用地按65平方公里，远期人口按73万人，用地按73平方公里进行平衡)。,14,区位：安徽北大门，北与徐州接壤。 行政区划：下辖四县一区，砀山县、萧县、灵璧、泗县。 人口大市：总人口约650万，其中埇桥区180万，砀山95万，萧县150万，灵璧120万，泗县90万,宿州市：安徽北大门，650万人口大市，经济落后,2、行政区划和人口,15,3、省内地市基本指标

9、比较,16,宿州经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%；人均可支配收入较低，居全省倒数第3位，居民购买能力有限。,17,宿州市城市化水平为13.4%；略高于阜阳和亳州，排在全省倒数第三位； 市辖区埇桥区的城市化水平为22.6%，略高于全省平均水平,城市化比重为13.4%，低于全省22.3%水平,3.1、城市化进程,截至2009年底，宿州总人口为635万人，低于阜阳和六安，为省内第三大人口城市； 市辖区人口为183万人，其中非农人口为41.4万人。考虑到流动人口等因素，市区人口规模应在60万左右。,18,人均GDP为9545元，低于全省16408元的平均水平,3.2、人均GDP,

10、截至2009年底，宿州人均GDP为9545元，与城市化水平一样，略高于亳州和阜阳，排在全省倒数第三位； 全省最高的为马鞍山、铜陵，最后为合肥。马鞍山人均GDP水平达到了51927元，为宿州市的5倍多。,19,向东发展，受沱河阻挡，且引力不足。 向南发展，受煤炭塌方影响。 向西发展，有来自合徐高速阻力。,受自身条件限制，城市近期选择向北发展,3.3、城市发展方向,20,数据来源：国家统计局,房地产开发规模均落后于同等规模城市，未来具备较大的发展潜力,4、固定资产投资及房产投资情况,21,4.1、历年商品房销售量,商品房销售量今年来快速增加，2009年销量达到133万平方米,单位：万平方米,宿州市

11、商品房开发量从2005年2009年的5年中，成交量上涨了243%，远超其他省内地市平均水平。 备注：年鉴数据和宿州市公布数据在2009年的销量并不一致。,22,商品房销售量仅高于淮北、马鞍山、亳州和铜陵，位处地市倒数第五位,近年来，虽然宿州市商品房销售量快速增加，但是绝对数量仍然低于大多省内地市； 年人均商品房销售面积仅有0.2平方米，远远低于安徽省平均人均0.6平方米的水平，仅高于亳州，和阜阳、六安相持平。,4.2、2009年安徽省省内十七地市销售量情况,23,4.3、近年来宿州市商品房预售量（单位：m2）,2008年收到房地产调控的影响成交面积有较大幅度的减少，2009年受到宏观情况的影响

12、，销售面积快速增加，根据2010年前10月的成交来看，全年成年面积跟2009年可能略有下降，但是下降幅度不高。,24,4.4、近年来宿州市商品房存量房销售面积（单位：m2）,从存量房的面积来看，除2009年增加外，近四年的存量房销售面积在整体销售面积中的占比，开始不断下降。这表明了由于以往土地供给数量较多，连续几年都在消化存量房。这也解释了宿州房价在过去几年一直呈现平稳状态，而到20092010年中出现了快速上升的态势。,25,4.5.1、非住宅占比情况,非住宅的销量占比情况来看，相对较大。从2007年2010年，其中非住宅的占比分别为39%、25%、34%、18%。除2008年略有回升外，非

13、住宅（商业、写字楼等）比重开始逐年下降。,26,4.5.2、非住宅月度销量变化,从淡旺季来看，非住宅的月度基本出现在春节后的4月份为传统旺季，其他月度五较为明显的变化。,27,4.6、房价变化情况,在2009年以来，宿州房价呈现较为平稳的走势，而进入2010年后，房价出现较大幅度的上涨，并呈现这种高位盘整的趋势。,28,4.6、房价变化情况,在2009年以来，宿州房价呈现较为平稳的走势，而进入2010年后，房价出现较大幅度的上涨，并呈现这种高位盘整的趋势。,29,4.7、购房人群区域特征,市区居民购房占比为总体81%。,主力购房人群当中，3050岁的三个区间段中相对平均，其中3040岁的比重最

14、高，达到了整体的40%,30,4.8、住宅面积构成情况,主流销售户型为90120平方米，占比达到了46.70%，90平方米以下户型的占比开始逐渐增多。 根据2010年的销售量来看，90平方米以下的户型销售占比为29.53%，比2009年增加了8个百分点，销售面积为24.5万平方米。具有较强的市场容量。,从2009年和2010年的数据对比来看，随着房价的不断上涨，宿州市住宅户型面积开始逐步变小。 根据合肥的经验来看，未来主流户型面积随着房价的变化而不断变小。,31,五大板块分别为老城区、西南片区、汴南片区、东关区和开发区。 目前各个板块具备自己较强的特征，比较活跃的区域为老城区、西南片区和汴南片

15、区，但是近两年来，随着政务中心的外迁，汴南片区的房地产开发不断成熟。,城市发展规划以及土地供给等方面的原因，宿州房地产已经形成五大板块,河畔1号,上河城,4.9、房地产开发板块的构成,32,4.10、小户型产品及精装修,33,家乐福世纪广场,安厦时代广场,青年公社,位于市中心的高层项目销售火爆,数据来源：宿房网,34,华夏世贸广场,中央广场,光彩财富广场,精装修项目及部分市中心项目,数据来源：宿房网,35,4,3,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,31,32,33,34,1,2,35,30

16、,36,38,37,39,40,41,42,43,44,从图表中我们可以看出，近年2008年2010年土地拍卖主要集中在主城区和开发区，且容积率普遍较高（3.0左右），预示未来市场产品将逐步以小高层、高层为主，为该类市场提供了发展环境。,近期集中拍卖地块,近年来土地成交淡市区域,4.11、土地供给,36,4.11、土地供给,37,4.11、土地供给,38,新政后,新政前后成交走势并未出现明显变化，但是受到去年放量过大以及宏观调控的影响，宿州市今年新建商品房的销售面积要略低于去年。 从月度销量变化来看，宿州市的楼市淡旺季相对较为明显，淡季主要为春节前后，销售量下滑较快。,近年来的调控以自住需求为主的宿州市场影响较小，整体市场目前未出现较大幅度的调整，市场预期未出现拐点。,4.12、新政影响,39,经济总量居全省第八位，近年增幅较快，年均增幅超过12%。 产业结构进一步优化，第三产业特别是商贸服务业仍有较大的上升空间。 人民生活水平稳步提高，城市地位不断提升，发展后劲足。目