《单身公寓可行性分析报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《单身公寓可行性分析报告（77页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、,八骏湾7#、8#单身公寓可行性方案分析,报告结构,项目概况,区域属性 项目分析 公寓现状分析 公寓案例分析,项目界定,业态分析 目标客户 方案建议 经济测算,营销推广,主题概念 媒体组合 媒体费用,1,高新区，东临宁波深水良港-北仑港，南接杭甬高速公路，西靠宁波市区，北连杭州湾跨海大桥，是宁波实施科教强市“一号工程”的重要载体和中国科学院高新技术成果产业化的重要基地.,高新区简介,国家级、宁波新一轮城市发展的重点区域和技术创新基地,区域属性,东部新城位于宁波中心城三江片区东部，与三江口老城中心形成“一心二核”城市格局定位未来新的城市中心，将为宁波实现城市发展战略，拉开城市框架，拓展城市空间，
2、提升城市功能，提供一个很好的发展契机。,东部新城简介,未来城市构架的几何中心，形成“一城二心”的总体空间格局,区域属性,区域研究,双城演义当“高新区”遇上“东部新城”对我们意味着什么？,高新区和东部新城将重新整合，同化江东区，成为集行政、商业、产业、居住、休闲等多元化功能于一体的 新的城市“极”,区域属性,区域研究,“双城”已进入融合、发展期，本案运营与城俱进，做大东城项目,区域属性,宁波国家高新区:高新区是CID（中央产业区）集科研、居住、休闲、教育为一体的重要区域,地理优势,东部新城和高新区的“纽带”,宁波最具发展活力的区域,项目分析,主要经济指标,项目分析,1,9,7,5,10,3,2,
3、8,12,6,13,14,15,16,17,18,5KM,11,4,项目配套,周边生活配套规划齐全、集中，品质呈现高端化趋势,项目分析,项目配套,具备丰富的景观资源，周边安静无噪音，但目前生活配套不佳,7#,国际金融中心,江东科技创业中心,能士智能巷,辛普地块,启新路,8#,项目分析,地理位置优越，提升空间巨大； 紧依河支流，景观资源较好； 项目本身拥有一定的客户资源； 项目交通存在缺陷； 周边生活配套齐不佳； 停车位配备不到位； 户型面积过小，单一，无法满足做饭需求。,SWOT分析,中心城区公寓分布,公寓现状分析,目前已交付酒店式公寓主要集中在鄞州新区及三江口附近,宁波住宅租赁市场发展健康、
4、平稳，中高档公寓的租金保持较高水平，达到46元/平方米/月，成熟的住宅小区出租率普遍在85%以上，部分品质好的公寓在95%以上。 从区域来看，江东区为新开发地块，地理位置优越，新建高档公寓较多，平均租金水平最高，达到53元/平方米/月，一室一厅的60平方米的房源价格约3200元/月（即1.7元/天/平方）。 鄞州区块由于可选房源较多，距市中心较远，租金最低，为38元/平方米/月（即1.3元/天/平方）。 本项目位于东部新城，租金暂无法达到江东区的平均水平。,*选取宁波市区具有代表性的20多个精装修住宅和酒店式公寓项目统计其整租价格，涵盖40-200平方米的各类户型面积； *右轴为60平方米房源
5、的平均价格水平,中高档公寓租金,公寓平均租金为1.5元/平米/天，年涨幅约9%，出租率在85%以上,公寓现状分析,公寓现状分析,租金价格预测,国际都市化的快速发展加快城市化进程，外来人员就业增加住房需求,依据二：宁波房地产市场的平稳和住宅租赁市场健康发展,公寓现状分析,2006-2011年租金发展，每年的递增比率在5%-15%之间,租金价格预测,依据三：人民币的升值和通货膨胀,经济宏观来言，宁波连续10多年GDP保持8%以上高速增长，加之通胀和加息的预期，住宅购买力降低，住宅的投资回报率低，房租上涨成为必然趋势。,公寓现状分析,租金价格预测,对中国未来经济的良好预期使得房租的投资收益比快速上升
6、,项目位置：北邻杨木碶路，南邻通途路绿化带 项目户数：共1800户（一期396户、二期320户） 占地面积：37524 总建筑面积：243000 开盘时间：2010年12月18日、下一批预计2011年4月 推出房源：推出首批394套 层 高：2.9米 面积范围：30-125平米、主力户型70-90平米 价格情况：9080-15900元/，均价13000元/ 装修标准：2000元/ 销售情况：开盘当天394套公寓全部售罄,一期3#楼,二期4#楼,公寓案例分析,和美城,四幢小高层单身公寓 1-2层为商业用房,商业街区,公寓案例分析,21码头,项目位置：海曙新星路与丽园北路交界处 占地面积：约4.8
7、万 总建筑面积：约13万 项目户数：公寓1226套 开盘时间：2010年8月22日 面积范围：30-50平米 价格情况：9080-15900元/，均价13000元/ 装修标准：2000元/（平层）； 3000元/平米（复式） 销售情况：公寓全部售罄，目前在售商铺,Ea户型1室1厅1卫1厨30,Ra户型1室1厅1卫1厨40,公寓案例分析,21码头,公寓案例分析,金东岸,VS,公寓案例分析,金东岸,公寓案例分析,钱湖云庭,朝北B户型 31,朝南A户型 42,特点：大面积落地玻璃窗，采光性好，开放式卧室与客厅相通，增加空间感。,特点：户型面宽较大，结构方正，利用率高，功能齐全,公寓案例分析,钱湖云庭
8、,物业类别：住宅、单身公寓、商铺 物业地址：高新区丹桂路与院士路交汇处 开盘时间：住宅2010年7月17日、公寓预计2011年年中 销售均价：住宅17000元/平米、公寓未定 装修标准：未定 公寓户型面积：30-50 层 高：平层3米、复式4.5米 绿 化 率:30% 开 发 商:奥丽赛置业 公寓套数:461套,公寓案例分析,凤凰水岸,平层D2户型 建筑面积:40.61平米 特点：户型开间小、进深长，通风采光受影响；带有生活阳台附加值高。,平层I户型 建筑面积:29平米 特点：居家功能齐全，带有大型生活阳台，附加值高。,公寓案例分析,凤凰水岸,报告结构,项目概况,区域属性 项目分析 公寓现状分
9、析 公寓案例分析,项目界定,业态分析 目标客户 方案建议 经济测算,营销推广,主题概念 媒体组合 媒体费用,2,业态规划,本案将打造成“酒店式”、“拎包入住”中高档公寓进行出租,业态建议,业态建议,本案将做成精装单身公寓109个房间，相当于小型经济酒店体量,业态建议,备注：（1）有线电视/电脑机房配置在7#楼1层，占据一个房间； （2）7#楼现为3层，2层为隔层； （3）食堂设置在8#楼一层，若园区办公全部入住，无法满足用餐高峰期要求，根据初步估计即便做成快餐类形式，最多可容纳就餐人数 人。,客户篇,目标客户,80后的城市青年白领是单身公寓主要的消费人群,目标客户,根据以上信息我们选择的目标客
10、户群是离乡人群。常居住出租房并且年龄在20-30岁的人群。,公寓市场,宁波单身公寓市场调查,公寓租赁市场,以外贸和货代单企业服务位为主，消费人群一般为普通白领，公寓需求较大。,航运中心,物流公司，进出口公司约占70%，80后占80%，公寓需求大,客户分布,会展中心,国际金融中心,江东科创中心,航运中心,新天地商务,其他租客,客户圈定,客户圈定,客户定位,客户定位,都市白领型,目标客户,宁波东部新城 他们或在货代公司，或外贸公司，或企事业单位，奋发向上，是城市中收入阶层；年龄在23-30岁，他们经过自我修养的培育，具备一定鉴赏力，对东部新城的发展及项目产品认同感强。,准备购房但经济不足的人群，以
11、江东区分布为主 主要集中在江东、鄞州梅墟等，年龄在30-35之间，以年轻夫妇为主，对居住品质要求较高！,目标客户,区域过渡型,刚大学毕业参加工作人群 年龄在20-23岁之间 以会展中心、科创中心等为主 求租动机： 公司不提供住宿； 追求良好的居住环境； 情侣入住需要相对的私密性；,大学毕业型,目标客户,客户收入分析,外贸公司、货代公司,80后收入基本在2500-5000之间,创意、科技公司，大学创业公司,80后收入基本在2500左右,服务型公司,80后收入基本在保险业务的底薪在1500以上,第一阶梯,第二阶梯,第三阶梯,主力客群 都市白领型,引导客群 大学毕业型,补充客群 区域过渡型,项目的目
12、标客户群体,偶得客群 其他租客,目标客户群圈定,租赁篇,福明三期 福明二期 福明一期,兰亭绿源,新天地,锦秀东城,东寅商座,莘香雅苑,本案,金融中心,会展中心,航运中心,科 创 中 心,新 天 地,据调查会展中心、科创中心、新天地、航运中心的企业员工租房分布在福明一、二、三期，兰亭绿源，新天地等（其中包含东海家园、中兴小区、锦苑小区）。 以周边市场如三江购物、商铺和机械电子等公司相关人员为主分布于锦秀东城、东寅商座、莘香雅苑等,目标客户群圈定,福明家园绝大部分都是以合租形式，装修一般，房间大位置较好的比普通房间贵100-200元，虽然包含厨房和客厅，但仍然可以推算出如果以合租形式一间普通房需要
13、1000元左右,厨房,空调,大卧室,小卧室,福明家园分析,小卧室,大卧室,客厅,卫生间,厨房,新天地整体装修较好，但卫生间及卧室装修以啊不能，但仍然可以推算出大卧室1400元，小卧室1200元。,兰庭绿源分析,新天地整体装修一般处于中档，卫生间及大小卧室装修较差，可以推算出大卧室1250元，小卧室1150元,大卧室,小卧室,卫生间,厨房,新天地分析,厨房,大卧室,小卧室,卫生间,锦秀东城整体装修一般，配套设施一般，空间较大，推断大卧室1500元，小卧室1300元。,锦秀东城分析,与福明家园类似的项目，整体装修简单 ，配套设施不完善，大卧室在1000元，小卧室800元。,卫生间,大卧室,客厅,莘
14、香雅苑分析,与本案类似的项目，高档装修，配套设施完善，但多了一个客厅，在市场上出租率较高，广受白领阶层的欢迎。,电视,卧室,卫生间,客厅,东寅商座分析,东寅商座租金达到1500-1600元。,锦秀东城租金达到1500-1300元。,兰庭绿源租金达1400-1200元,新天地租金达到1250-1150元。,莘香雅苑租金达到1000-800元。,福明家园租金最低达到900-800元。,整体市场情况良好，锦秀东城、兰亭绿源、新天地、莘香雅苑、福明家园等小区均是以合租形式来分析租金，东寅商座作为单身公寓精装修，租金目前是处于最高。 得出结论：单身公寓的租金比一般的住宅同等面积的户型租金高。,租金分析,
15、类似案例贵安公寓,贵安公寓位于联丰中路上，是 一个由厂房改建的公寓项目。,外立面以厂房为主，整体公寓 形象较差，对面就是一家服装 工厂，周边环境没有居住感。,走廊装修普通，整体刷白为主， 缺乏高品质感。,类似案例贵安公寓,A户型一室一卫一阳台,30-35，房间面向南：价格（9501300）,内部装修简洁，整体只为满足居住功能，缺乏单身公寓的温馨感，档次较低。,电视,空调,书桌,大床,电热水器,衣柜,阳 台,类似案例贵安公寓,B户型一室一卫一厅一阳台,35-40，房间面向北：价格（12001500）,B户型只是比A户型多了一个客厅，其余都相同，只为满足可以做饭功能。,物业配套:采用酒店管理模式，
16、物业费为2.4元/平方/月。全方位装有监控探头，24小时保安巡逻，24小时电梯服务，清洁工不间断清扫楼道院子，工程部配有水电维修工，免费宽大停车场，,精装公寓,PK,简单装修,20-30,30-40,交通配套,忽略周边配套设施发展，即使在目前市场下，本案也同样具备居住价值！ 本项目同样可以比贵安公寓更有居住价值！,水平竞争力分析,本 案,贵安公寓,竞争分析,环境绿化,产品篇,核心竞争力,地段选择无法改变,户型设计舒适实用,配套设施与服务增值服务,经营策略贴心物管,产品建议,装修和运营管理必须最大限度地满足青年白领的居住要求,产品建议,基本设计要求 室内面积不宜过大：能满足生活中各基本功能的最小面积即可 室内环境舒适：采光、通风良好；空间设计私密，隔音效果好 具体设计原则 室内空间布局合理紧凑：考虑家具放置等因素,提高面积使用率 实现最基本的
