保定国贸项目全程策划报告

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1、保定国贸项目全程策划报告（最终版）,二O一O年一月,报告思路,城市发展研究,市场竞争分析,本体属性界定,项目核心问题解析,物业发展建议,整体营销思路,五、整体营销思路,一、城市解读,二、市场分析,三、项目解析,四、物业发展建议,报告目录,一、城市解读, 区位交通 城市规划 经济人口,城市解读概述,保定市位于河北省中部，地处北京、天津、石家庄三角地带，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。 总面积2.21万平方公里，总人口近1100 万，其中：市区人口106万人，国务院最新批准的118个百万人口以上特大城市之一。 保定是河北省人口第一大市，在环渤海经济圈中居重要地位。,保定市管辖4市（定州市、涿

2、州市、安国市、高碑店市），18县（易县、徐水县、涞源县、定兴县、顺平县、唐县、望都县、涞水县、清苑县、满城县、高阳县、安新县、雄县、容城县、曲阳县、阜平县、博野县、蠡县），3区（南市区、北市区、新市区），另设高新技术产业开发区，2009年又新设白沟白洋淀温泉城开发区。 本项目位于高新技术产业开发区。,城市解读行政区划,城市解读区位交通,保定市地处京、津、石三角腹地，市中心北距北京140公里，东距天津145公里，西南距河北省会石家庄125公里，直接可达首都机场、正定机场及天津、秦皇岛、黄骅等海港。 京广铁路、107国道、京珠高速公路、津保高速公路、保沧高速公路、张石高速公路使保定拥有四通八达的交

3、通网络，而已经开工的京石客运专线（高速铁路）和即将开工的保津城际铁路（高速铁路）将实现到北京30分钟和到天津40分钟的公交化联系，将进一步巩固区位地位。,城市解读区位交通,“十一五”期间，保定市规划建设了保沧、廊涿、张石、大广、保阜、荣乌、张涿7条高速公路，里程801公里，总投资500多亿元，投资规模占全省四分之一，全部建成后，保定市高速公路通车里程将达到1033公里，占全省五分之一，贯穿全市20个县（市），高速公路网密度将达到4.6公里/百平方公里（超过目前德国水平）。 届时保定市区到所辖各县只需1小时车程，到北京、天津、石家庄、沧州只需100分钟车程，保定将成为南北通衢、东出西联的“高速公

4、路枢纽港”。 2009年底新竣工的河北省最大的立交桥“电谷立交桥”，更是为保定交通起到更大作用。公路交通将形成连接京津、接轨沿海，西联晋蒙，形成京津冀蒙交通一体化格局。,保定第一座立交桥电谷立交桥,保定市的范围包括保定市区、清苑县、徐水县、满城县、安新县和白洋淀温泉城旅游度假区。总面积约3291平方公里，占市域总面积的15%；总人口约285.8万人，占市域总人口的26.7%。 两带”：一带指沿乐凯大街、朝阳大街等道路规划建设形成的南北向带状城市形态；二带指沿七一路、东风路等道路规划建设形成的东西向带状城市形态。 “两区”：京广铁路以西是市级商业金融、信息服务等综合服务中心，高新技术开发区、传统

5、工业区兼有部分生活居住功能；京广铁路以东是保定市历史文化名城保护和现代文化展示区。 “三组团”：分别在中心城区北、东、南三个区域规划三个组团，北部组团主要功能是以高科技产业、行政办公、商业服务等功能的综合组团；,区域解读,保定城市整体发展规划,本项目位于城市规划的两代、两区、三组团中北部组团中心区域，城市化的转变将带动房地产市场供需朝着多元化方向发展。,朝阳路,二环路,保定之门,区域解读,城区规划：三年大变样,朝阳路与二环交叉口右侧是新的市政府所在地，前面建有大面广场、绿地、游园。 朝阳路西侧，建有文化设施、文化馆和可以容纳5万人的体育馆，体育馆旁还建有运动员村。 朝阳路北部两侧各建一栋大厦，

6、大厦顶部建有超大“天桥”，号称“保定之门”。朝阳咱两侧汇集大量商务建筑。 植物园周围规划是高档住宅区，是政府部门的住宅小区，比如已经建成的阳光小区，“公安卫士小区”等。,整体重心北移，区域优势明显,保定国家高新区规划面积12平方公里，目前已开发土地5平方公里，基础设施实现“九通一平”， 绿化覆盖率达30%以上。,保定国家高新中心科技园,保定国家高新东区大学城,保定国家高新西区工业园,高新产业是项目区域城市化发展的主要动力，产业客群是本项目未来主要的需求构成之一。,高开区规划定位,项目位置,高新区经济基础雄厚，人口逐年增加，发展势头迅猛。,（08年中期数据统计）,高新区经济、人口现状,经济： 区

7、内企业近900家，其中三资企业100余家，国内外知名企业有：日本三菱株式会社、菲律宾生力集团、欧麦八达麦牙有限公司等；初步形成了新能源及节能设备、输变电和电力自动化、新材料、软件、生物工程五大特色产业；预计可实现年产值72亿元，利税7.2亿元，新能源产品出口1。8534亿美元，年平均增长率在120%以上，力争到2010年实现销售收入500亿以上；进行“十二五”左右的时间，形成产值1000亿元以上的新型电力能源产业基地。,人口： 05年户籍人口数为17423人，06年户籍人口数19129人，07年户籍数为20100人；另有统计数字显示07年区内企业从业人口16434人，与户籍人口的对比可见，户籍

8、人口数有很大的增长空间；区内企业发展新契机使我们可以推断未来几年区内就业人口将大幅增加，必然形成对商城、公寓、住宅、娱乐等现代化商务、服务设施的新需求。,城市解读结论,城市宏观发展来看，城市化的转变将带动房地产市场供需朝着多元化方向发展； 城区中观规划来看，政府三年大变样主要区域围绕在高开区项目周边，项目在短时间内将创造更高价值； 高开区微观规划来看，高新产业将成为城市发展引擎，产业客群将成为本项目未来主要需求构成之一。,二、市场分析, 整体市场分析 重点竞争个案分析,保定市房地产投资保持快速增长，年增长率高于40%，2008年实现房地产投资额102.4亿元；,保定市房屋竣工面积保持了高速增长

9、，市场供应充足,保定市房地产整体成交均价稳步上升；08年受金融危机影响涨幅微小。 2009年以来，商品房成交均价达4000元/平米左右。,保定市最近12个月新房价格除08年 10月-09年1月有所下滑以外，整体走 势稳步上升；,保定期房与现房房价变化走势图,保定各区县最近12个月新房价格走势,项目隶属保定高开区,地处隆兴中路东端。 地块北临北二环 南临复兴路 东临阳光大街 西临朝阳大街,项目位置,北二环,阳光北大街,朝阳北大街,保定植物园,复兴西路,区域市场研究范围,区域市场研究项目,该区域项目有： 九号国际城 诚信丽景蓝湾 京南一品 新一代C区 水榭花城 维多利亚夏郡、康城香槟小镇、秀兰城市

10、绿洲、国茂孔雀城、新世纪幸福家园、蓝城公寓、尚北家园、世纪华庭、华中假日雅典城、兴远现代城、世家花园等,市场供应,万/平方米,市场容量,目前保定北部区整体供应量在逾500多万平方米 目前在售的项目比较多；保定住宅市场在售及潜在供应量巨大，多数项目为大盘开发，市场竞争激烈。 各项目体量在40万平米以上居多； 北部新区的竞争压力要远远高于旧城区。,基础信息资料收集汇总,基础信息资料分析,本项目周边存在大量在售项目，说明本地区已经得到房地产市场的认可。 在售项目规模集中在四五十万平方米之间，市场后续供应充沛。 均价在3700-4000元之间，属于中高端项目集中区。,规划建筑参数资料汇总,容积率分析,

11、绿化率分析,使用率分析,规划建筑参数资料小结,容积率大多数集中在2.2-2.8之间，普遍为高密度高层社区。 绿化率在33%-55%之间，园林景观的规划设计存在突破空间。 以小高层、高层为主，产品形式比较单一。 使用率多数在75%-80%之间，分摊中等。 区域内各项目规划同质化非常严重，市场已经定型。,建筑风格形式资料汇总,建筑风格多样化，以现代简约为主，缺少产品特色，同质化严重。 建筑形式以板楼为主，缺少高端建筑产品。 结构多以全现浇钢筋混凝土剪力墙为主，造价适中，适应市场的需求。,核心产品资料汇总,市场供应,一居室产品面积区间集中在52-70； 最小面积在52，最大面积在70 ，面积区间跨度

12、较大； 区域内一居产品比例较少。,一居产品面积区间,市场供应,二居室产品面积区间集中在90-110； 最小面积在72，最大面积在120；,二居产品面积区间,市场供应,三居室产品面积区间集中在125-135； 最小面积在110，最大面积在197； 三居住产品居多，多为舒适型三居。,三居产品面积区间,销售资料汇总,价格区间分析,区域内的竞争项目价格区间在3700-4000元左右； 区域平台价格为3850-3950元/平米，京南一品凭借开发商强力品牌影响力及产品力，突破平台价格。,影响客户购买要素 第一要素总价区间； 第二要素便利交通； 第三要素产品品质； 第四要素生活配套； 第五要素生活品质；,保

13、定区域市场客群极为重视产品的性价比，对高性价比项目接受度较高。,市场需求,客户购买权重,市场需求,以家庭为单位 进行客群分类,客户人群定义,市场需求,竞争项目客户现状,客户1： 年龄40，本市普通公务员，家庭年收入5-6万元/年，孩子14岁，初二 购房主要考虑因素为教育，看周边有没有适合孩子就读的学校； 虽然知道保定城市发展方向是向北发展，但是认为目前北二环比较偏远，配套不够完善； 以后孩子工作了，会考虑换一个居住环境良好的房子，不用太大，100左右的二居就可。,客户2 ： 年龄38岁，阜平县公安系统工作，孩子10岁，5年级 购房承受能力40万以下 来保定买房子，主要考虑孩子就学需要，另外，以

14、后退休能来保定居住； 选择高层或小高层，带电梯，不用爬楼梯； 希望房子户型合理，面积在110-130之间的二居或三居，通透，采光好； 认为保定房价并不高，有的县的房子也有2000多，还有上涨空间，买房也考虑到保值升值需要。,市场需求,典型客户访谈,重视教育、重视住宅的升值、重视户型设计的通透性。,深访客户3：王艳 客户描述： 工作：保定电视台 年龄：42 看重开发商品牌，特别是华中； 看重房屋质量； 喜欢多层，小高层也行，高层23层左右能接受，再高不行； 喜欢一梯两户南北通透，一梯多户不接受； 认为市场观望还是持续的，但是老百姓刚性需求婚房类压抑已久，今年上半年正处爆发期； 配套看重幼儿园的功

15、能，例如是不是双语的； 认为会有几类人购房：大学毕业生、年轻人结婚、住宅升级； 同样面积三居比二居更适合； 对于项目地块，认为做12层小高层4000以内能接受，做20高层不要突破3500，做30层高层不要突破3000； 对飘窗有需求，但是心里较矛盾，飘窗大采光好，但是冬天不保暖； 对于长城开发的房产不会由于其强大的公司背景而更具倾向，认为他们虽然做汽车强大，但是做地产不过是副业。,市场需求,典型客户访谈,深访客户：孙处长 客户描述： 工作：政府 年龄：40 做过房产投资，主要做的是单位集资建房向外倒手，拥有几套房产； 认为保定地产价格高的太高（4500）、低的太低（不到3000的单位集资建房）

16、，房价应该是稳中有降，降的是那些冲高而又没法出售的项目；保定房地产不是很明显的泡沫化，现状是开发商联盟不降价； 购买房产看重小区内部环境，物业管理水平、房屋质量； 觉得多层比较好，高层最高不要高过20层； 一梯两、三户合适，如果一梯多户，同等状况下便宜200300元才能接受； 多层能接受3500的价位，高层能接受4000以内（按高层成本高来参考）； 保定人心目中物业费到0.4元心里就是个砍了； 保定人对预售证房产证此类的重要问题不是很明白，存在老百姓购买无预售证期房； 对开发商品牌不是特别看重，对开发企业的实力也表示怀疑；认为大公司在危机状况下说倒就倒，不是很感冒开发商背景，举例秀兰地产差点倒闭（秀兰曾经在扬州拿地王，导致资金链断裂，本来要申请破产的，政府不允许破产才撑到现在） 对于英利开发的房产不会由于其强大的公司背景而更具倾向，老百姓的评价标准还没有到分析这些问题上来； 保定人很重视教育，幼儿园小学这些基础设施很重要； 市场上缺乏