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1、目录目录 第一章 释义1 第二章 风险提示3 一、投资风险3 二、发行人的相关风险3 第三章 发行条款14 一、本期超短期融资券主要条款14 二、发行安排15 第四章 募集资金运用17 一、本期超短期融资券募集资金的用途17 二、募集资金的管理17 三、偿债资金来源及计划安排17 四、发行人承诺19 第五章 发行人基本情况20 一、发行人基本情况20 二、历史沿革20 三、发行人股权结构及实际控制人23 四、公司独立性情况24 五、重要权益投资25 六、公司治理结构31 七、公司人员基本情况37 八、公司主营业务情况40 九、在建工程与未来投资计划73 十、战略定位及发展目标75 十一、公司所
2、在行业状况78 十二、结论性意见88 第六章 发行人主要财务状况89 一、发行人近年财务基本情况89 二、合并口径重大会计科目分析103 三、发行人有息债务及其偿付情况124 四、发行人关联交易情况128 五、或有事项134 六、受限资产情况136 七、金融衍生品、大宗商品期货投资138 八、重大理财产品投资138 九、投资海外投资情况138 十、直接融资债务融资计划139 十一、其他事项139 第七章 发行人资信状况140 一、发行人信用评级情况140 二、其他资信情况141 第八章 发行人近一期基本情况146 一、发行人近一期主营业务146 二、发行人近一期财务情况149 三、发行人近一期
3、资信情况160 四、发行人重大事项排查163 五、其他重要事项如有168 第九章 债务融资工具信用增进170 第十章 税项171 一、增值税171 二、所得税171 三、印花税171 第十一章 发行人信息披露安排172 一、发行前的信息披露172 二、存续期内定期信息披露172 三、存续期内重大事项的信息披露173 四、本金兑付和付息事项174 第十二章 投资者保护机制175 一、违约事件175 二、违约责任175 三、投资者保护机制175 四、不可抗力181 五、弃权181 第十三章 本次超短期融资券发行的有关机构182 一、发行人182 二、主承销商及承销团成员182 三、托管人182 四
4、、发行人律师182 五、审计机构183 六、信用评级机构183 七、集中簿记建档系统183 第十四章 备查文件及查询地址184 一、备查文件184 二、查询地址184 附录：主要财务指标计算公式186 苏州高新区经济发展集团总公司 2019 年度第四期超短期融资券募集说明书 1 第一章 释义第一章 释义 在本募集说明书中，除非另有说明，下列简称具有如下特定含义： 发行人/公司指苏州高新区经济发展集团总公司 超短期融资券指 具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场 按照计划分期发行的， 约定在一定期限还本付息 的债务融资工具 本期超短期融资券指 发行额为 2 亿元人民币的苏州高新区经济发展 集团
5、总公司 2019 年度第四期超短期融资券 本次发行/本期发行指本期超短期融资券的发行行为 募集说明书指 本公司为本期超短期融资券的发行而根据有关 法律法规制作的苏州高新区经济集团总公司 2019年度第四期超短期融资券募集说明书 申购配售说明指 簿记管理人为本期超短期融资券的发行而制作 的苏州高新区经济发展集团总公司 2019 年度 第四期超短期融资券申购和配售办法说明 交易商协会指中国银行间市场交易商协会 上海清算所指上海清算所银行间市场清算所股份有限公司 北金所指北京金融资产交易所有限公司 主承销商指中国工商银行股份有限公司 主承销商团成员指 工行、招行、上海银行、建行、兴业、中行、中 信、
6、宁波银行 承销团指 主承销商为本次发行根据承销团协议组织， 由主 承销商和其他承销商组成的承销团 承销主协议指 主承销方与发行人为本次发行签订的 苏州高新 区经济发展集团总公司超短期融资券承销协议 余额包销指 本期超短期融资券的主承销商按照 苏州高新区 经济发展集团总公司超短期融资券承销协议 的 规定，在规定的发行日后，将未售出的超短期融 资券全部自行购入的承销方式 集中簿记建档指 发行人和主承销商协商确定利率 （价格） 区间后， 承销团成员/投资人发出申购定单，由簿记管理 人记录承销团成员/投资人认购债务融资工具利 率（价格）及数量意愿，按约定的定价和配售方 式确定最终发行利率 （价格） 并
7、进行配售的行为。 苏州高新区经济发展集团总公司 2019 年度第四期超短期融资券募集说明书 2 簿记管理人指 制定集中簿记建档流程及负责具体集中簿记建 档操作的机构， 本期债务融资工具发行期间由中 国工商银行股份有限公司担任。 实名制记账式超短期融资券指 采用上海清算所簿记系统以记账方式登记和托 管的超短期融资券 银行间债券市场非金融企 业债务融资工具管理办法 指 中国人民银行颁布的 银行间债券市场非金融企 业债务融资工具管理办法 工作日指 北京市的商业银行对公营业日 （不包括法定节假 日或休息日）。 法定节假日或休息日指 中华人民共和国的法定及政府指定节假日或休 息日（不包括香港特别行政区、
8、澳门特别行政区 和台湾省的法定节假日或休息日） 元指人民币元 集团总公司指苏州高新区经济发展集团总公司 苏高新股份指苏州新区高新技术产业股份有限公司 高新自来水公司指苏州高新区自来水有限公司 高新污水公司指苏州高新污水处理有限公司 徐州置地指苏高新（徐州）置地有限公司 永新置地指苏州永新置地有限公司 苏高新地产指苏州高新地产集团有限公司 永华地产指苏州永华房地产开发有限公司 高新区管委会指苏州市人民政府苏州高新区管理委员会 近三年及一期指2015 年、2016 年、2017 年及 2018 年一季度 本募集说明书中，部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差 异，这些差异是由于四舍五入造
9、成的。 苏州高新区经济发展集团总公司 2019 年度第四期超短期融资券募集说明书 3 第二章 风险提示第二章 风险提示 本期超短期融资券无担保，风险由投资者自行承担。投资者购买本期超短期 融资券，应当认真阅读本募集说明书及有关的信息披露文件，进行独立的投资判 断。 本期超短期融资券依法发行后， 因发行人经营与收益的变化引致的投资风险， 由投资者自行负责。如发行人未能兑付或者未能及时、足额兑付，主承销商与承 销团成员不承担兑付义务及任何连带责任。 投资者在评价和认购本期超短期融资 券时，应特别认真的考虑下列各种风险因素： 一、投资风险 （一） 利率风险 一、投资风险 （一） 利率风险 在本期超短
10、期融资券存续期内， 受国民经济运行状况和国家宏观政策等因素 的影响，市场利率存在波动的可能性。银行贷款基准利率仍处高位，货币政策从 紧趋势未有较大变动。 市场利率的波动将可能对投资者投资本期超短期融资券的 收益造成一定的影响。 （二） 流动性风险（二） 流动性风险 本期超短期融资券发行后将在银行间债券市场进行交易流通， 但发行人无法 保证本期超短期融资券在银行间债券市场的交易量和活跃性， 从而可能影响本期 超短期融资券的流动性， 导致投资者在超短期融资券转让和临时性变现时面临困 难。 （三） 偿付风险（三） 偿付风险 发行人目前财务状况良好，现金流较为充裕，金融机构授信较为充足，具有 较强的偿
11、付能力。如果发行人的经营状况和财务状况发生重大变化，或者受市场 环境等不可控因素影响，发行人不能从预期的还款来源获得足够资金，可能影响 本期超短期融资券本息的按期足额偿付。 二、发行人的相关风险 （一）财务风险 二、发行人的相关风险 （一）财务风险 1、资产负债率较高的风险、资产负债率较高的风险 苏州高新区经济发展集团总公司 2019 年度第四期超短期融资券募集说明书 4 近三年及一期， 发行人资产负债率分别为75.54%、 76.07%、 76.63%和76.48%， 负债总额分别为390.70亿元、419.44亿元、533.79亿元和604.55亿元，资产负债率 处于较高水平，负债规模持续
12、上升。随着公司经营规模的不断扩大，公司负债总 额规模呈逐年上升趋势。为满足公司的资金需求，未来公司负债规模可能继续增 长，债务负担有可能加重，公司存在一定的债务结构不稳定及结构不合理风险； 同时，资产负债率的提高可能影响公司的再融资能力，增加再融资成本，使公司 面临一定的偿债压力。 2、毛利下滑的风险、毛利下滑的风险 近三年及一期，发行人主营业务毛利分别为10.42亿元、16.52亿元、23.12亿 元和3.85亿元，毛利率分别为18.34%、21.56%、28.50%和30.25%，毛利率呈上升 趋势。公司毛利率主要是受近年来土地成本以及人工成本、房地产销售等因素影 响，若发行人的毛利率未来
13、下滑，将可能对公司的经营业绩和财务状况产生不利 影响。 3、资产流动性较差风险、资产流动性较差风险 近三年及一期，发行人流动资产合计为3,804,558.00万元、3,633,808.02万元、 4,858,637.56万元和5,858,901.40万元，占总资产的比重分别为73.56%、65.91%、 69.75%和 74.12% ， 其中 存 货金 额 为 1,139,541.88万 元、 812,032.92 万 元、 1,172,666.62万元和1,377,771.88万元， 占流动资产的比重分别为29.95%、 22.35%、 24.14%和23.52%。发行人流动资产中存货占比较
14、高，若未来相关产品市场价格 出现波动，发行人可能面临存货跌价风险，从而导致发行人资产流动性进一步下 降。 4、应收款项较大的风险、应收款项较大的风险 近三年及一期，公司应收账款余额分别为50.51亿元、61.38亿元、72.86亿元 和72.46亿元，占资产总额的比重分别为9.77%、11.13%、10.46%和9.17%；公司 其他应收款余额分别为127.92亿元、131.25亿元、204.47亿元和265.83亿元，占资 产总额的比重分别为24.73%、23.80%、29.35%和33.63%。2017年末及2018年3月 末，发行人对苏州高新区管委会、苏州高新区财政局有较大额应收账款及其
15、他应 收款，该部分款项主要为应收高新区基础设施开发款和资金往来。若应收款项对 手方违约，发行人无法回收应收账款和其他应收款，将对发行人的经营及业绩水 平造成不利影响。 5、应收账款回收风险、应收账款回收风险 苏州高新区经济发展集团总公司 2019 年度第四期超短期融资券募集说明书 5 近三年及一期，公司应收账款余额分别为50.51亿元、61.38亿元、72.86亿元 和72.46亿元，占资产总额的比重分别为9.77%、11.13%、10.46%和9.17%，发行 人对苏州高新区管委会有较大额应收账款， 该部分款项主要为应收高新区基础设 施开发款和资金往来。 虽然对手方违约的可能性较小， 但仍不
16、排除若对手方违约， 发行人将面临应收账款回款风险。 6、经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险、经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险 近三年及一期，发行人经营活动产生的现金流量净额分别为-2.88亿元、3.50 亿元、30.44亿元和-52.61亿元。近年来公司经营活动产生的现金流量呈现一定的 波动性，主要是因为房地产开发属于资金密集行业，项目建设周期长，前期土地 购置、前期投入与销售回款存在一定的时间错配。如果未来宏观经济环境发生较 大不利变化，将对公司应收账款的回收、房地产销售收款产生不利影响，从而使 公司面临经营活动现金流波动的风险。 7、存货规模较大及跌价的风险、存货规模较大及跌价的风险 近三年及一期，发行人存货余额分别为113.95亿元、81.20亿元、117.27亿元 和137.78亿元，占资产总额的比重分别为22.03%、14.73%、16.83%和17.43%。发 行人存货规模较大，且占资产的比例相对较高，存货主要由发行人开发中的地产 项目、厂房项目、基建项目等构成。发行人开发的地产和物业的需求相对稳定， 且发行人已针对存货制定了合理可行的
