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1、 2 公司获得公司获得较大力度的外部支持较大力度的外部支持。2015 年地方政府以注入资产、划拨项目和划拨子 公司股权等方式增强公司经营实力，增加公司资本公积 71,652.97 万元；2015-2017 年公司分别获得各类政府补助收入 7,950 万元、5,000 万元和 10,000.00 万元，用于 项目基础设施建设和办公业务等，全部计入营业外收入。 关注：关注： 基础设施代建和土地出让业务能否持续存在不确定性。基础设施代建和土地出让业务能否持续存在不确定性。2017 年基础设施代建和土 地转让收入合计占营业收入的 70.26%，由于基础设施代建项目较为单一，且金鳞 湾片区土地整理项目基
2、本完工，该业务能否持续存在不确定性；土地转让业务与基 础设施代建业务具有较强的关联性，目前主要整理的金鳞湾片区土地已实现转让， 未来能否持续亦存在不确定性。 公司资产流动性公司资产流动性偏低。偏低。2017 年末公司应收账款和其他应收款合计 36.09 亿元，占总 资产的 26.32%，对营运资金形成占用，存在一定回收风险；2017 年末存货账面价 值 72.89 亿元，占总资产的 53.15%，为国有土地使用权和项目投资成本，其中账面 价值 0.71 亿元的 3 宗国有土地使用权已用于抵押。 公司面临较大的资金压力。公司面临较大的资金压力。 截至 2017 年底， 公司主要在建项目公司尚需投
3、资 105.88 亿元 （包括本期债券募投项目） ， 主营业务收现情况较差， 2017 年收现比下滑至 0.21， 2015-2017 年经营活动现金分别净流出 2.87 亿元、11.25 亿元和 18.76 亿，资金支出 压力较大。 偿债压力偿债压力较大。较大。2017 年末公司有息债务规模为 56.22 亿元，同比增长 70.92%，有 息债务占负债总额的 74.04%，资产负债率 55.38%，EBITDA 利息保障倍数为 1.18， 偿债压力较大。 公司存在一定或有负债风险。公司存在一定或有负债风险。截至 2017 年末，公司对外担保金额合计 3.10 亿元， 未设置反担保措施，存在一
4、定或有负债风险。 主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2017 年年 2016 年年 2015 年年 总资产（万元） 1,371,247.44 1,120,377.20 1,107,435.52 所有者权益（万元） 611,878.65 589,364.85 539,631.70 有息债务（万元） 562,226.41 328,937.62 277,276.75 资产负债率 55.38% 47.40% 51.27% 3 流动比率 6.62 6.13 5.17 营业收入（万元） 74,515.92 53,111.28 110,320.98 营业外收入（万元） 10,891.68 5,612.
5、43 8,245.39 利润总额（万元） 29,074.03 40,095.52 44,315.84 综合毛利率 35.77% 75.58% 38.02% EBITDA（万元） 29,643.50 41,483.88 44,820.21 EBITDA 利息保障倍数 1.18 1.16 5.15 经营活动现金流净额（万元） -187,550.04 -112,460.57 -28,729.60 资料来源：公司 2015-2017 年审计报告，中证鹏元整理 4 一、发行主体概况一、发行主体概况 公司成立于2008年6月12日，初始注册资本500万元，其中曲靖市麒麟区城建实业公司 出资140万元，曲靖
6、市麒麟区投资开发有限责任公司出资100万元，曲靖市麒麟区融资担保 有限责任公司出资100万元，曲靖市麒麟区园林绿化有限责任公司出资80万元，麒麟区环 卫保洁有限责任公司出资80万元。 2013年9月30日，曲靖市麒麟区人民政府（以下简称“区政府”）下发曲靖市麒麟 区人民政府关于曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司国有股权划转事项的通知 （麒 区政发201343号），决定将公司原股东所持公司股权无偿转让至曲靖市麒麟区住房和城 乡建设局（以下简称“区住建局”）。 2014年5月5日，公司股东决定向公司增资1亿元，公司注册资本变更为1.05亿元。截 至2017年底， 公司注册资本和实收资本均为1.0
7、5亿元， 控股股东和实际控制人为区住建局， 持股比例为100%。 公司是曲靖市麒麟区的综合性国有资产运营主体和基础设施建设开发主体， 主要负责 麒麟区范围内的市政基础设施建设、 旧城改造、 棚户区改造、 土地开发整理等业务的实施。 截至2017年底，公司合并范围有14家子公司，如表1所示。 表表 1 截至截至 2017 年年 12 月月 31 日纳入合并范围的子公司（单位：万元）日纳入合并范围的子公司（单位：万元） 公司名称公司名称 注册资本注册资本 持股比例持股比例 主营业务主营业务 曲靖市麒麟区土地开发投资有限责任公司 56,365.13 100% 土地开发整理，基础设施建设 配套等 曲靖
8、市麒麟区保障性住房建设投资有限公 司 11,000.00 100% 保障性住房开发、建设及经营 麒麟区轻工业园区开发投资有限公司 5,000.00 100% 基础设施配套投资、房地产开 发、园区物业管理等 曲靖市麒麟区温泉度假区开发建设有限公 司 200.00 100% 基础设施建设等 曲靖弘映园林绿化有限公司 200.00 100% 园林绿化规划、设计、施工等 曲靖市麒麟区城建物业服务有限公司 50.00 100% 物业管理服务，家政服务，房 屋租赁等 曲靖市麒麟区城建房地产开发有限公司 13,103.00 100% 房地产开发 曲靖城南片区项目开发有限公司 1,000.00 100% 基础
9、设施建设项目开发、度假 区开发等 曲靖市麒麟区融资担保有限责任公司 9,530.00 100% 融资担保业务 曲靖市麒麟区投资开发有限责任公司 22,390.00 100% 经营管理重要投资、基本建设 5 资金和专项建设基金 曲靖市麒麟区农业发展投资有限公司 76,000.00 56.58% 农业投资开发 曲靖市麒麟区农业旅游开发投资有限责任 公司 60,515.38 100% 基础设施建设、旅游开发投资 曲靖市麒麟区建设综合服务有限公司 602.00 100% 土地开发整理、工程建设、物 业服务等 曲靖市麒麟区市政公共设施经营服务有限 公司 500.00 80% 市政公共设施经营服务等 资料
10、来源：公司提供 截至2017年12月31日，公司资产总额为137.12亿元，所有者权益为61.19亿元，资产负 债率为55.38%；2017年度，公司实现营业收入7.45亿元，利润总额2.91亿元，经营活动现 金流净额-18.76亿元。 二、本期债券概况二、本期债券概况 债券名称：债券名称：2019年曲靖市麒麟区城市建设投资开发有限公司公司债券； 发行总额：发行总额：5.7亿元； 债券期限和利率：债券期限和利率：7年期，固定利率； 还本付息还本付息方式：方式：每年付息一次，分次还本，在债券存续期内的第3、4、5、6、7年末， 分别按照债券发行总额20%、20%、20%、20%、20%的比例偿还
11、债券本金，到期利息随本 金一起支付。 三、本期债券募集资金用途三、本期债券募集资金用途 本期债券募集资金总额 5.7 亿元，拟全部用于曲靖市麒麟区安置房建设项目。 表表 2 本期债券募集资金投向明细（单位：本期债券募集资金投向明细（单位：万万元）元） 项目名称项目名称 总投资总投资 拟使用拟使用募集资金募集资金 占占总投资总投资比例比例 曲靖市麒麟区安置房建设项目 142,855.73 57,000.00 39.90% 资料来源：公司提供 （一）项目概况（一）项目概况 本期债券募投项目为曲靖市麒麟区安置房建设项目。本安置房建设项目涉及牛街社 区、 丰登社区和麻黄片区三个安置点。 三个规划安置点
12、用地面积共计220.71亩， 约147,140.7 平方米，建筑基地占地面积47,531.56平方米，总建筑面积405,180平方米，地上建筑面积 365,578 平方米，其中：住宅建筑面积315,000平方米，各类户型的住宅3,500套，商业建 6 筑面积47,684.10平方米， 配套公共服务设施建筑面积2,894平方米； 地下建筑面积39,601.94 平方米。项目建设主要内容包括26-29F/-1F高层底商住宅楼9幢、10F/-1F小高层底商住宅 楼7幢、9F/-1F高层底商住宅楼14幢以及配套的道路场地和给排水、供电、环保和煤气入 户等基础设施。 （二）项目批复（二）项目批复 该项目
13、具体批复情况如表3所示。 表表 3 本期债券募投项目相关文件及批复本期债券募投项目相关文件及批复 批复文件名称批复文件名称 文号文号 发文机关发文机关 印发时间印发时间 曲靖市麒麟区发展和改革局关于麒麟区 城市建设投资开发有限公司“曲靖市麒 麟区安置房建设项目”可行性研究报告 的批复 区发改投资201662 号 曲靖市麒麟区发 展和改革局 2016.4.6 关于对曲靖市麒麟区安置房建设项目环 境影响报告书的批复 麒环201686 号 曲靖市麒麟区环 境保护局 2016.2.16 固定资产投资项目节能登记表 3165303027830009 曲靖市麒麟区发 展和改革局 2016.3.30 曲靖市
14、国土资源局麒麟分局关于曲靖市 麒麟区安置房建设项目用地的预审意见 麒国土资预201638 号 曲靖市国土资源 局麒麟分局 2016.3.2 建设项目选址意见书 选 字 第530302201600006 号、选字第 530302201600007 号、选字 第 530302201600008 号 曲靖市规划局麒 麟分局 2016.2.26 （曲靖市麒麟区安置房建设项目社会稳 定风险评估报告备案）证明 - 曲靖市麒麟区维 护社会稳定领导 小组办公室 2016.3.15 资料来源：公司提供，中证鹏元整理 （三）项目投资及建设进度（三）项目投资及建设进度 本项目估算总投资142,855.73万元，建设
15、投资133,345.73万元，占总投资的93.43%，其 中：建筑安装工程费93,725.95万元，占总投资的65.61%，建设工程其他费29,742.32万元， 占总投资的20.82%，基本预备费9,877.46万元，占总投资的6.91%；建设期应付融资利息 8,250万元，占总投资的5.78%；铺底流动资金1,260万元，占总投资的0.88%。项目建设周 期为24个月。 截至2017年12月31日，该项目进度如下：（1）牛街社区安置点正在进行建筑主体地 基施工；（2）丰登社区安置点已完成第二至第五桩基施工；（3）麻黄片区安置点已基本 完成主体地基施工和地下室基础施工。项目已支付工程及补助款
16、等款项13,325.00万元，合 计到位自有及补助资金37,500.00万元（含项目资本金），占项目总投资的26.25%。因债券 资金暂未到位，项目建设进度迟缓。 7 （四四）项目经济效益）项目经济效益 根据曲靖市麒麟区安置房建设项目可行性研究报告，该项目收入主要由安置房住 宅、 商铺、 车库的出售收入和地面停车位的租赁收入构成。 3个安置房小区所建住宅315,000 平方米，按2018年40%、2019年30%、2020年30%的比例进行出售；配套商业47,682平方 米全部出售，2018-2022年各年销售比例依次为10%、30%、25%、25%、10%；3个安置房 小区所建地下室车位共计1,585个，全部按当地市场价面向入住居民出售，2018-2022年各 年销售比例依次为10%、30%、25%、25%、10%；安置房小区住宅区地面停车位235个的 60%由物业单位进行统一管理，以租赁方式经营，剩余40%供公共停车、免费使用。各项 目收入明细如表4所示。 表表 4 募投项目收入来源明细募投项目收入来源明细 序号序号
