建发房地产集团有限公司2019第一期中期票据信用评级报告

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1、 中期票据信用评级报告 建发房地产集团有限公司 2 分析师 王 爽 刘艳婷 邮箱： 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 3 公司预收款项规模大，为未来收入的确认 提供一定的支撑。 4 公司土地储备充足，为其未来房地产项目 开发提供了有力保障。 5 公司经营活动现金流入量和 EBITDA 对本 期中期票据覆盖程度高。 关注 1 房地产行业易受国家宏观政策和经济周期 波动影响，在一定程度上影响公司房地产 业务的发展。公司存货占比大，其变现效 率受房地产市场波动影响明显。 2 公司

2、债务规模增长较快，在建及拟建项目 未来资本支出压力较大。 3 公司土地一级开发收入受政府土地出让政 策影响较大，回款情况具有一定不确定性。 中期票据信用评级报告 建发房地产集团有限公司 3 声 明 一、 本报告引用的资料主要由建发房地产集团有限公司 （以下简称 “该 公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资信”）对这些 资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、 除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外， 联合资信、 评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、 客观、 公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保 证所出具的评级报告遵

3、循了真实、客观、公正的原则。 四、 本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程 序做出的独立判断， 未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评 级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级 的结论，在有效期内信用等级有可能发生变化。 中期票据信用评级报告 建发房地产集团有限公司 4 建发房地产集团有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 一、主体概况 建发房地产集团有限公司（以下简称“公 司”或“建发地产” ）成立于1998年7月28日， 由厦门建发集团有限公司（以下简称“建发集 团

4、” ） 与下属企业厦门建发物业管理有限公司共 同设立，原名厦门建发房地产集团有限公司。 2009年2月建发集团所持有建发地产原54.654% 股权由厦门建发股份有限公司（以下简称“建 发股份” ） 通过会展中心置换和现金购买方式持 有。2009年4月，公司以未分配利润转增资本至 10亿元。2009年5月，股东厦门华益工贸有限公 司将持有的1%股权转让给建发集团。转让后， 建发股份持股比例为54.654%， 建发集团持股比 例为45.346%。2013年1月，公司增资10亿元， 由各股东按持股比例进行增资。增资后，公司 注册资本为20亿元，其中建发股份出资10.93亿 元， 建发集团出资9.07

5、亿元。 截至2018年3月底， 公司注册资本为20亿元， 控股股东为建发股份， 实际控制人为建发集团，最终控制人为厦门市 国有资产监督管理委员会（以下简称“厦门国 资委” ） 。 公司经营范围包括：房地产开发与经营及 管理；房地产咨询；批发、零售建筑材料、金 属材料、 化工材料 （不含化学危险物品） ； 装修、 装饰；经营本企业自产品的出口业务和本企业 所需的机械设备、零配件、原辅材料的进口业 务。目前公司开发产品日趋多元化，项目涉及 精品住宅、高层商务楼、商业地产、大型公建 代建等。 截至2018年3月底，公司设有产品中心、营 运中心、市场中心、投资中心、财务中心、资 金中心、品牌客关中心、

6、商业管理中心、网络 信息中心、人力资源中心以及行政部、稽核部、 法律部共计13个部门；具体板块涵盖建发房产 开发板块（下设厦门区域公司、漳龙区域公司、 福州区域公司、华东区域公司、华中区域公司 共计5个区域公司；另外下设深圳事业部、广州 事业部、杭州事业部、合肥事业部、泉州事业 部、广西事业部、珠海事业部共计7个事业部以 及兰州筹备处、 武夷山筹备处共计2个筹备处） 、 建发城市发展集团、建发商业管理板块、建发 物业服务集团、建发新兴业务板块以及建发国 际平台共计6大业务板块。截至2018年3月底， 公司纳入合并范围的二级子公司共计270家。 截至 2017 年底，公司（合并）资产总额 859

7、.98 亿元，所有者权益合计 212.90 亿元（其 中少数股东权益 83.98 亿元） ； 2017 年公司实现 营业收入 181.18 亿元，利润总额 33.41 亿元。 截至 2018 年 3 月底，公司（合并）资产总 额967.18亿元， 所有者权益合计215.96亿元 （其 中少数股东权益 86.44 亿元） ；2018 年 13 月， 公司实现营业收入 12.55 亿元，利润总额 1.40 亿元。 公司注册地址：福建省厦门市思明区环岛 东路 1699 号建发国际大厦 38 楼； 法定代表人： 庄跃凯。 二、本期中期票据概况 公司已于2017年注册中期票据额度20亿 元，并于2017

8、年5月26日发行了额度5亿元、期 限为3年的中期票据“17建发地产MTN001” ， 于2018年10月12日发行了额度5亿元、期限为3 年的中期票据“18建发地产MTN001” ；公司本 次拟发行2019年度第一期中期票据（以下简称 “本期中期票据” ） ，拟发行额度10亿元，期限3 年，本期中期票据募集资金拟用于项目建设及 偿还金融机构借款。 本期中期票据无担保。 中期票据信用评级报告 建发房地产集团有限公司 5 三、宏观经济和政策环境 2017年， 在世界主要经济体维持复苏态势、 中国供给侧结构性改革成效逐步显现的背景 下，中国继续实施积极的财政政策和稳健中性 的货币政策，协调经济增长与

9、风险防范，同时 为供给侧结构性改革创造适宜的货币金融环 境，2017年中国经济运行总体稳中向好，国内 生产总值（GDP）82.8万亿元，同比实际增长 6.9%，经济增速实现2011年以来的首次回升。 从地区来看，西部地区经济增速引领全国，山 西、辽宁等地区有所好转。从三大产业来看， 农业生产形势较好，工业生产稳步增长，服务 业保持快速增长态势，第三产业对GDP增长的 贡献率继续上升，产业结构持续改善。从三大 需求来看，固定资产投资增速有所放缓，居民 消费维持较快增长态势，进出口大幅改善。全 国居民消费价格指数（CPI）有所回落，工业生 产者出厂价格指数（PPI）和工业生产者购进价 格指数（PP

10、IRM）涨幅较大，制造业采购经理 人指数（制造业PMI）和非制造业商务活动指 数（非制造业PMI）均保持扩张，就业形势良 好。 2018年上半年，中国继续实施积极的财政 政策，通过减税降费引导经济结构优化转型， 继续发挥地方政府稳增长作用，在防范化解重 大风险的同时促进经济的高质量发展。2018年 1-6月，中国一般公共预算收入和支出分别为 10.4万亿元和11.2万亿元，收入同比增幅 （10.6%）高于支出同比增幅（7.8%） ；财政赤 字7261.0亿元，较上年同期（9177.4亿元）有所 减少。稳健中性的货币政策在防范系统性金融 风险、去杠杆的同时也为经济结构转型升级和 高质量发展创造了

11、较好的货币环境，市场利率 中枢有所下行。在上述政策背景下，2018年1-6 月，中国GDP同比实际增长6.8%，其中西部地 区经济增速较快，中部和东部地区经济整体保 持稳定增长，东北地区仍面临一定的经济转型 压力；CPI温和上涨，PPI和PPIRM均呈先降后 升态势；就业形势稳中向好。 2018年1-6月，三大产业保持较好增长态 势，农业生产基本稳定；工业生产增速与上年 全年水平持平，但较上年同期有所回落，工业 企业利润保持较快增长； 服务业保持较快增长， 仍是支撑经济增长的主要力量。 制造业投资增速有所加快，但房地产开发 投资和基础设施建设投资增速有所放缓，导致 固定资产投资增速有所放缓。2

12、018年1-6月，全 国固定资产投资（不含农户）29.7万亿元，同 比增长6.0%，增速有所放缓。受益于相关部门 持续通过减税降费、简化行政许可与提高审批 服务水平、降低企业融资成本等措施，民间投 资同比增速（8.4%）仍较快。受上年土地成交 价款同比大幅增长的“滞后效应” 、抵押补充贷 款（PSL）大幅增长推升棚改贷规模等因素影 响，房地产投资保持较快增速（9.7%） ，但2018 年以来棚改项目受理偏向谨慎以及房企融资渠 道趋紧， 导致2018年3月以来房地产开发投资持 续回落；由于金融监管加强，城投公司融资受 限，加上地方政府融资规模较上年同期明显减 少导致地方政府财力有限，基础设施建设

13、投资 同比增速（7.3%）明显放缓；受到相关政策引 导下的高技术制造业投资和技术改造投资增速 较快的拉动，制造业投资同比增速（6.8%）继 续加快。 居民消费增速小幅回落，但仍保持较快增 速。 2018年1-6月， 全国社会消费品零售总额18.0 万亿元，同比增速（9.4%）出现小幅回落，但 仍保持较快增长。具体来看，汽车消费同比增 速（2.7%）和建筑及装潢材料消费同比增速 （8.1%）明显放缓；化妆品类、家用电器和音 响器材类、通讯器材类等升级类消费，以及日 用品类、粮油食品、饮料烟酒类等基本生活用 品消费保持较快增长；此外，网上零售保持快 速增长，全国网上商品和服务零售额同比增速 （30

14、.1%） 有所回落但仍保持快速增长。 中国居 民消费持续转型升级，消费结构不断优化，新 兴业态和新商业模式发展较快，消费继续发挥 中期票据信用评级报告 建发房地产集团有限公司 6 支撑经济增长的重要作用。 进出口增幅有所回落。2018年1-6月，中国 货物进出口总值14.1万亿元，同比增幅（7.9%） 有所回落，主要受欧盟等部分国家和地区经济 复苏势头放缓、 中美贸易摩擦加剧等因素影响。 出口方面，机电产品和劳动密集型产品出口额 在中国出口总值中占比仍较大，服装与衣着附 件类出口额出现负增长；进口方面，仍以能源、 原材料产品为主，受价格涨幅较大影响，原油、 未锻造的铜及铜材进口金额均实现36%

15、以上的 高速增长。 2018年下半年，国际主要经济体的货币政 策分化、贸易保护主义、地缘政治冲突等因素 使得全球经济复苏进程存在较大的不确定性， 这将对中国未来经济增长带来挑战。在此背景 下，中国将继续实施积极的财政政策，货币政 策保持稳健中性、松紧适度，同时深入推进供 给侧结构性改革，继续加大对外开放力度，促 进经济高质量发展。从三大需求来看，投资或 呈稳中趋缓态势，主要由于全球经济复苏放缓 态势及贸易摩擦短期内或将使制造业投资增速 面临小幅回落的风险，且在房地产行业宏观调 控持续影响下， 房地产投资增速或将继续放缓。 但是，受益于地方政府专项债的逆周期经济调 节作用，基础设施建设投资增速有望回升。居 民消费（尤其是升级类消费）有望维持较快增 长，主要受益于鼓励居民消费、深入挖掘消费 潜力以及消费体制机制不断完善，个人所得税 新政下半年有望推出，以及部分进口车及日用 消费品进口关税的进一步降低。进出口增速或 将继续放缓， 主要受全球经济复苏步伐的放缓、 中美贸易摩擦的加剧等因素的影响。 总体来看， 2018年下半年中国消费有望维持较快增长，但 考虑到固定资产投资稳中趋缓、进出口增速继 续回落，经济增速或将继续小幅回落，预测全 年经济增速在6.5%6.7%。 四、行业及区域经济环境 1.房地产行业分析 （1）房地产开发行业 201