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1、 1 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 主要财务数据主要财务数据及指标及指标 项项 目目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 第一第一季度季度 金额单位：人民币亿元 母公司数据：母公司数据： 货币资金 16.68 17.81 17.24 18.43 刚性债务 39.13 56.99 83.88 80.17 所有者权益 96.91 103.69 104.51 104.61 经营性现金净流入量 -10.86 -8.85 -22.00 3.57 合并数据及指标：合并数据及指标： 总资产 221.30 267.42 290.76 292.16 总负
2、债 116.78 156.36 173.71 174.92 刚性债务 110.50 138.12 160.46 161.19 所有者权益 104.52 111.06 117.04 117.24 营业收入 10.98 8.77 8.31 1.96 净利润 1.37 1.16 1.16 0.20 经营性现金净流入量 -16.65 -12.57 -16.48 3.39 EBITDA 2.79 2.89 3.36 资产负债率% 52.77 58.47 59.75 59.87 长短期债务比% 128.36 150.00 138.72 129.63 权益资本与刚性债务 比率% 94.59 80.41 72
3、.94 72.74 流动比率% 412.63 414.85 374.54 359.66 现金比率% 85.57 81.74 63.69 62.20 利息保障倍数倍 0.79 0.79 0.72 EBITDA/利息支出倍 0.87 0.83 0.77 EBITDA/刚性债务倍 0.03 0.02 0.02 注： 发行人数据根据建湖城投经审计的 2015-2017 年和未经审 计的 2018 年第一季度财务数据整理、计算 评级观点评级观点 主要主要优势：优势： 外部外部支持。支持。建湖城投是建湖县重要的投资和建 设主体，能够得到建湖县政府在资产注入、财 政资金拨付等方面的支持。 业务经营稳定。业务
4、经营稳定。建湖城投在建保障房项目规模 较大，现已部分完工，根据公司与政府签订的 协议，自 2014 年起公司获得持续的现金流入。 主要主要风险：风险： 易受房地产市场景气度影响。易受房地产市场景气度影响。建湖城投以土地 整理、土地资产经营、保障性住房建设等为主 业，其资金状况及融资能力易受建湖县房地产 市场状况影响。 投融资压力较大。投融资压力较大。建湖城投在建及拟建保障房 等项目均较多，投资规模较大，随着项目建设 的推进，公司资金需求将不断加大，且建湖城 投可抵押资产规模相对较小，未来存在一定的 投融资压力。 对外担保风险对外担保风险。建湖城投对外担保规模较大， 或有负债规模较大。 往来占款
5、规模较大往来占款规模较大。建湖城投与建湖城资、建 湖县财政局、建湖县水利建设发展有限公司等 建湖县政府下属单位有较多往来款项，款项回 收的及时程度对公司资产流动性有很大影响。 编号： 【新世纪债评(2019)010087】 评级评级对象：对象： 建湖县城市建设投资建湖县城市建设投资有限公司有限公司 2019 年度第一期中期票据年度第一期中期票据 主体信用主体信用等级：等级： AA 评级展望：评级展望： 稳定稳定 债项信用等级：债项信用等级： AA 评级时间：评级时间： 2019 年年 1 月月 23 日日 注册额度： 10 亿元 本期发行： 基础发行规模 2.5 亿元，本期 发行金额上限 3
6、亿元 发行目的： 项目建设 存续期限： 2 年 偿还方式： 按年付息，到期一次还本 增级安排： 无 概述概述 分析师分析师 陈溢文 林巧云 Tel：(021) 63501349 Fax: (021)63500872 上海市汉上海市汉口路口路 398 号华盛大厦号华盛大厦 14F http:/ 2 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 未来展望未来展望 通过对建湖城投及其发行的本期债券主要信用风险 要素的分析，本评级机构给予公司 AA 主体信用等 级，评级展望为稳定；认为本期债券还本付息安全 性很强，并给予本期债券 AA 信用等级。 上海新世纪资信评估投资服务有限公司上
7、海新世纪资信评估投资服务有限公司 3 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 建湖县城市建设投资有限公司 2019 年度第一期中期票据 信用评级报告 概况 1. 发行人概况 建湖县城市建设投资有限公司（简称“建湖城投” 、 “该公司”或“公司” ） 成立于 2008 年 6 月，由建湖县国有资产投资经营公司（简称“建湖国资” ）和 建湖县城市资产经营公司（简称“建湖城资” ）共同出资组建，成立时注册资 本为 0.50 亿元，其中，建湖国资持有公司 60.00%股权，建湖城资持有公司 40.00%股权；2008 年 7 月，建湖城资出资 19.50 亿元对公司进行增资，增资后
8、 公司注册资本增至 20.00 亿元，建湖城资持有公司 98.50%股权，建湖国资持有 公司 1.50%股权；2015 年 12 月，建湖国资出资 5 亿元对公司进行增资，增资 后公司注册资本增至 25.00 亿元，建湖城资持有公司 78.80%股权，建湖国资持 有公司 21.20%股权。截至 2017 年末，公司注册资本为 25.00 亿元，股东仍为 建湖城资和建湖国资，实际控制人为建湖县人民政府（简称“建湖县政府” ） 。 该公司是建湖县重要的保障房、 安置房等城市基础设施项目的投资和建设 主体，目前主要从事建湖县土地整理、土地资产经营、保障房与安置房建设， 以及有线电视收视维护、粮食销售
9、、自来水供应与污水处理等公用事业的运营 管理业务。 2. 债项概况 （1） 债券条款债券条款 该公司拟申请注册发行总额度为 10.00 亿元的中期票据，本期基础发行规 模为人民币 2.5 亿元，本期发行金额上限为人民币 3 亿元。本期债券期限为 2 年。 图表图表 1. 拟发行的拟发行的本期债券本期债券概况概况 债券名称：债券名称： 建湖县城市建设投资有限公司 2019 年度第一期中期票据 总发行规模：总发行规模： 10 亿元人民币 本期发行规模：本期发行规模： 本期基础发行规模为人民币 2.5 亿元，本期发行金额上限为人民币 3 亿元 本期债券本期债券期限：期限： 2 年 债券利率：债券利率
10、： Shibor 基准利率加上基本利差 定价方式：定价方式： 按面值发行 偿还方式：偿还方式： 按年付息，到期一次还本 4 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 增级安排：增级安排： 无 资料来源：建湖城投 （2） 募集资金用途募集资金用途 该公司发行中期票据所募集的资金将用于公司明珠锦苑 B 区 （四期物流回 迁房） 和湖景人居保障性住房工程项目建设。 根据江苏省住房和城乡建设厅 关 于建湖县部分保障性住房项目纳入2013-2015年保障性住房建设计划的确认说 明 ，明珠锦苑 B 区和湖景人居两个项目均已纳入建湖县保障性安居工程年度 目标任务建设计划和江苏省住房保障信息
11、管理系统项目库中。 图表图表 2. 注册注册额度内额度内债券债券募集资金拟投资项目概况募集资金拟投资项目概况 项目名称项目名称 总投资总投资 （亿元）（亿元） 自有自有资金资金 （亿元）（亿元） 自有自有资金比例资金比例 （%） 拟使用募集资金拟使用募集资金 （亿元）（亿元） 明珠锦苑 B 区（四期 物流回迁房） 4.51 1.06 23.52 3.45 湖景人居 11.75 5.20 44.27 6.55 合计合计 16.26 6.26 38.52 10.00 资料来源：建湖城投 本期基础发行金额 2.5 亿元，发行金额上限 3 亿元中期票据拟用于湖景人 居项目。湖景人居位于建湖县人民路东侧
12、、森达路北侧。项目总投资 11.75 亿 元，建筑面积为 41.56 万平方米，其中房屋面积为 32.68 万平方米（其中:居住 用房 30.09 万平方米，商业用房 0.63 万平方米，社区养老 0.49 万平方米，农 贸市场 0.53 万平方米，幼儿园 0.45 万平方米，变电所、垃圾站、煤气调压站 0.14 万平方米，社区用房 0.35 万平方米） ；此外，不计算面积的底层车库 1.68 万平方米，地下车库 7.20 万平方米。项目包括高层 24 幢，计 3016 套，户型 分三种类型，即 76 平方米、89 平方米和 105 平方米。项目收入主要来自于保 障性住房、 商业用房、 地下轿
13、车位、 底层车库的销售收入， 具体的价格标准为： 保障性住房按 3300 元/平方米；底层车库按 3000 元/平方米；地下轿车位按 2500 元/平方米； 商业用房按 8300 元/平方米， 据此测算销售收入合计为 12.75 亿元。此外农贸市场及养老中心等可获出租收入 0.08 亿元。该项目税前财务 内部收益率为 7.08%，投资回收期为 4.66 年，税前财务净现值为 0.08 亿元。 业务 1. 外部环境 （1） 宏观宏观环境环境 2018 年年，全球经济增长步伐放缓，美国单边挑起的贸易冲突引发市场对，全球经济增长步伐放缓，美国单边挑起的贸易冲突引发市场对 全球贸易及经济增长前景的担忧
14、，全球货币政策走向趋同，美联储货币政策持全球贸易及经济增长前景的担忧，全球货币政策走向趋同，美联储货币政策持 续收紧带来的负外部效应愈加明显，新兴市场货币普遍承压，全球金融市场波续收紧带来的负外部效应愈加明显，新兴市场货币普遍承压，全球金融市场波 5 新世纪评级新世纪评级 Brilliance Ratings 动明显加剧，热点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素，我国动明显加剧，热点地缘政治仍是影响全球经济增长的不确定性冲击因素，我国 经济发展面临的外部环境日趋严峻且复杂多变。我国产业结构继续优化，宏观经济发展面临的外部环境日趋严峻且复杂多变。我国产业结构继续优化，宏观 经济运行总体
15、平稳的同时增长压力加大， 宏观政策经济运行总体平稳的同时增长压力加大， 宏观政策向稳增长倾斜且正在形成合向稳增长倾斜且正在形成合 力对冲经济运行面临的内外压力与挑战。中长期内，随着我国对外开放水平的力对冲经济运行面临的内外压力与挑战。中长期内，随着我国对外开放水平的 不断提高、经济结构优化、产业升级、内需扩大、区域协调发展的逐步深化，不断提高、经济结构优化、产业升级、内需扩大、区域协调发展的逐步深化， 我国经济的基本面有望长期向好并保持中高速增长趋势。我国经济的基本面有望长期向好并保持中高速增长趋势。 过去的一年中，全球经济增长步伐放缓，消费者物价水平普遍上升。美国 单边挑起的贸易冲突引发市场
16、对全球贸易及经济增长前景的担忧， 全球货币政 策走向趋同，美联储货币政策持续收紧带来的负外部效应愈加明显，新兴市场 货币普遍承压，全球金融市场波动明显加剧，热点地缘政治仍是影响全球经济 增长的不确定性冲击因素，我国经济发展面临的外部环境日趋严峻且复杂多 变。 在主要发达经济体中， 美国经济、 就业表现强劲， 但增长动能已有所减弱， 房地产和资本市场已开始调整，美联储加息缩表持续推进，利率水平的上升将 加大政府与企业的偿债压力；欧盟经济缓慢复苏，欧洲央行货币政策正常化初 现端倪，英国央行近十年来再度加息，包含民粹主义突起、英国脱欧等在内的 联盟内部政治风险是影响欧盟经济复苏的重要因素；日本经济复苏放缓，有所 回升的通胀水平依然不高，增长基础脆弱，较宽松的货币政策持续。在除中国 外的主要新兴经济体中，大多在增长乏力情况下为应对货币贬值、通货膨胀而 被动收紧货
