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1、二零零七年度房地产行业政策深度剖析 房地产政策周期与1978-2007年行业政策全面回顾,上海策海房地产营销策划有限公司 市场研究&战略顾问部 2008年02月28日,第一部分 行业周期与中国房地产发展阶段划分 第二部分 政策周期与中国房地产政策全面回顾 第三部分 二零零七年度房地产行业政策深度剖析 第四部分 二零零八年房地产行业政策预测与展望,目录,第一部分 行业周期与中国房地产发展阶段划分,房地产行业波动 政策周期同行,1.1美国、日本及香港房地产行业周期 1.2影响房地产行业周期的主导因素 1.3中国房地产周期主因及阶段划分,第一部分 行业周期与中国房地产发展阶段划分,表1.美国房地产行
2、业发展周期（20年左右）,美国房地产业的每一轮都要经过复苏、高涨、转折、萧条这4个阶段，这4个阶段完全完成需要10-14年的时间，而上升期则在5-7年；一个完整的行业周期为20年左右。,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,表2.美国住房投资变动情况（1946-1985）,从美国住房投资幅度变动情况来看，大约4-5年左右时间经历一次循环。,表3.日本房地产行业地价周期（10年左右）,日本以地价指数增长率为标准的地价周期一共经历5次循环；地价周期平均长度为113个月，大约每10年为一个周期。,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,表4.日本土地资产及GDP变
3、动情况（1976-1999）,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,从日本土地资产增长幅度变动情况来看，大约10年左右时间经历一次循环。,表5.香港房地产行业景气周期（10年左右）,香港的房地产平均以10年左右完成一次周期波动；最短的约6-7年，最长历时12-14年。,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,表6.主要国家或地区房地产行业周期汇总,总体而言，大多数国家或地区的房地产行业会经历10年左右的一次循环。,1.1美国、日本及香港房地产行业周期,1.2影响房地产行业周期的主导因素,表7.房地产行业周期的一般成因汇总,长、中、短期因素分别主导形成20-40年的长周期、10-20年的中周期、5
4、年左右的短周期。,1.2影响房地产行业周期的主导因素,宏观经济对房地产业产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期呈同向发展趋势，房地产周期略早于宏观经济周期。,自由市场经济：（西方国家）,“经济周期决定房地产行业发展周期”,1.2影响房地产行业周期的主导因素,表8.宏观经济周期与房地产周期的关系,政府主导市场经济：（中国）,“政策周期主导中国房地产行业发展周期”,1.3中国房地产周期主因及阶段划分,由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济发展呈现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业发展周期。,表9.历届政
5、府主要领导人构成情况,1.3中国房地产周期主因及阶段划分,政府主要领导人的周期性更替对中国宏观经济发展产生重大影响，并间接决定房地产行业的周期性变化特征。,1.3中国房地产周期主因及阶段划分,由于政府高层领导周期更替以及领导人执政前后期的政策思路的变化，宏观经济发展呈现周期性发展特征；从行业角度来看，在上述因素决定并形成房地产行业的政策周期，从而间接影响房地产行业发展周期。,表10.中国政府高层领导与房地产业的关系,1.3中国房地产周期主因及阶段划,表11.中国房地产行业政策周期与行业发展阶段划分,在政府因素的主导下，中国房地产行业以10年左右为一个周期。 （预计将要经历大概4个周期，在202
6、0年左右，中国房地产行业才能成熟）,1.3中国房地产周期主因及阶段划 ,表12.中国房地产投资与固定资产投资（1986-2007）,1986-1996的房地产投资经历较大波动幅度；1997-2007则相对平稳增长。,第二部分 政策周期与中国房地产政策全面回顾,中国房地产行业政策 十年一个轮回,2.1 改革开放前期行业政策概览（19781987） 2.2 中国房地产行业政策周期（上）（19881997） 2.3 中国房地产行业政策周期（下）（19982007） 2.4 近年行业宏观调控专题回顾（20052007）,第二部分 政策周期与中国房地产政策全面回顾,2.1改革开放前期行业政策概览（197
7、81987）,表1.行业政策周期划分方案说明,备注：到目前为止，中国房地产行业大致经历了3个完整的政策周期；但是，鉴于改革开放初期（1978-1987）房地产行业的规模小、市场化程度低；所以，本报告重点研究1988-1997和1998-2007两个政策周期。,表2.改革开放前期房地产行业政策汇总：政策周期（一）,2.1改革开放前期行业政策概览（19781987）,住房消费的计划经济特征明显；商品化住房处于推行试点阶段。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表3.中国房地产行业第二个政策周期阶段划分,从土地批租制度改革起，通过10年左右的房地产制度调整以及系列法规的颁布，为中国 房地产行业的全面
8、商品化奠定政策经验及制度化基础。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表4.政策周期（二）温和阶段,全国城镇土地批租制度的改革，为商品化住房市场形成奠定最根本的制度基础。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表5.政策周期（二）扩张阶段,土地使用制度改革继续推进；通过刺激消费与投资，积极扩大房地产市场规模。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表6.政策周期（二）稳健阶段,开始加强房地产市场宏观管理；控制投资规模及规范投资主体行为。,2.2中国房地产行业政策周期（上）,表7.政策周期（二）收缩阶段,继续从紧财政货币政策，颁布系列法规，酝酿住房制度变革。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表8
9、.中国房地产行业第三个政策周期阶段划分,从信贷、市场、行业投资监管到土地政策、住房保障制度初步建立及房地产相关法律的出台，房地产行业调控手段日趋完善；中国住房制度化、法律化呼之欲出。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表9.政策周期（三）温和阶段,通过税收优惠、积极财政及住房分配货币化政策促进房地产行业快速发展。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表10.政策周期（三）扩张阶段,通过二手房、租赁市场及公积金贷款利率下调等手段促进房地产市场繁荣；同时，通过税收优惠等措施消化空置商品房。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表11.政策周期（三）稳健阶段,信贷、投资政策基调开始转变，土地及市场
10、的监管整顿力度逐步加强。,2.3中国房地产行业政策周期（下）,表12.政策周期（三）收缩阶段,由对房价的调控到对住房结构的调整，再到住房保障制度的建设，政策渐趋深入。,表13.近年主要房地产行业政策汇总(2005年度),2.4近年行业宏观调控专题回顾,对快速上涨房价的稳定与市场调控成为2005年度政策的主基调。,表14.近年主要房地产行业政策汇总(2006年度),2.4近年行业宏观调控专题回顾,住房供应结构调整成为年度政策重点，同时，土地、税收、信贷等相关政策也频繁出台。,2.4近年行业宏观调控专题回顾,表15.近年主要房地产行业政策汇总(2007年度)（上）,2007年的税收、信贷及市场、投
11、资监管频出，政策调控“组合拳”开始发力。,表16.近年主要房地产行业政策汇总(2007年度)（下）,2.4近年行业宏观调控专题回顾,住房保障制度成为07年度重头戏，土地新政加强；在此基础上，物权法等相关法律出台。,第三部分 二零零七年度房地产行业政策深度剖析,贰零零柒年 房地产行业政策频出,3.1 货币信贷政策（消费、投资）,3.2 财政税收政策（成本）,3.3 行业监管政策（投资、市场、中介）,3.4 土地管理政策（供应）,3.5 住房保障政策（公共保障）,3.6 相关法律制度（制度化建设）,第三部分 二零零七年度房地产行业政策深度剖析,3.1 货币信贷政策,存款,表1.准备金率调整情况(2
12、007年度),通过10次调整，2007年度准备金率上调5.5个百分点至14 .5%。,3.1 货币信贷政策,存款,表2.准备金率调整及股市表现(2007年度),准备金率上调，上半年对基本无负面影响，年末几次调整，股指也微幅下降。,表3.准备金率历次调整情况(19842007年),1985年为10%，1998年提高至13%，2003年降至6%，2007年度准备金率大幅度提高。,3.1 货币信贷政策,表4.央行利率调整情况(2006-2007年),通过6次加息， 07年度一年期存款基准利率上调1.62%；一年期贷款基准利率上调1.35%,3.1 货币信贷政策,表5.央行历次利率调整及股市表现(19
13、93-2007年),在牛市行情下，07年以来的加息并未带来股指的相应下调。,表6.存款基准利率、通货膨胀及实际利率(2006-2007年),表7.人民币存贷款基准利率调整表(2007年12月21日),通过对各档次存贷款利率采取不同的调整政策，抑制短期投资消费行为。,3.1 货币信贷政策,表8.个人住房公积金存贷款利率调整情况(2006-2007年),07年共有5次对住房公积金存贷款利率做出相应调整，5年以上贷款利率上调0.45%。,3.1 货币信贷政策,表9.商业性房地产信贷政策,对房地产企业放款条件更加严格；第二套住房以家庭为单位，相应提高首付比例及利率。,3.2 财政税收政策,表10.城镇
14、土地使用相关税收政策,土地增值税从预征到实收，耕地占用税提高约四倍标准，土地使用税开始实施。,3.2 财政税收政策,表11.增值税上缴额方案列举,对发展商的利润并无太大影响，由于成本向消费者转移，但可能导致房价的相应提高5-10%。,3.2 财政税收政策,表12.所得税及物业税政策,个人所得税开始征收，物业税扩大试点范围。,3.2 财政税收政策,表13.个人所得税上缴个案列举,个税的征收，无疑增加了二手房的交易成本。,3.2 财政税收政策,表14.南京某住宅项目主要成本分析,土地出让金14400万元、建安工程费用12800万元、土地增值税6739.79万元、所得税5166.82万元、销售税金及
15、附加3489.97万元构成项目投资主要成本。,3.3 行业监管政策,表15.外商投资监督管理政策,规范外商投资房地产市场准入，房地产行业列入限制外商投资产业目录。,3.3 行业监管政策,表16.房地产市场监管及中介、物业管理政策,整治房地产市场秩序，规范经纪机构及交易行为，完善物业管理制度。,3.4 土地管理制度,表17.土地供应与出让交易政策,经营性用地全面招拍挂牌，土地闲置成本加大；中小套型等住房用地占供应总量的70 。,3.4 土地管理制度,表18.土地储备、登记、利用管理政策,土地利用标准化，土地储备管理制度化，土地登规范化。,3.4 土地管理制度,表19.土地市场专项治理整顿措施政策
16、,严肃查处土地出让中的腐败问题，清理整顿全国土地市场；严格禁止“小产权房”。,3.4 土地管理制度,表20.土地市场专项整顿成果,备注：罚款和罚没非法所得接近20亿元；没收地面建筑和拆除非法建筑物2000多万平方米,3.5 住房保障政策,表21.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见,以廉租住房及经济适用住房为政策重点，开启中国住房保障制度建设大门。,3.5 住房保障政策,表22.廉租住房与经济适用住房政策,廉租房保障办法、资金管理及经适房管理办法的出台，为具体落实住房保障制度奠定基础。,3.5 住房保障政策,表23.全国主要城市保障性住房建设,廉租房、经适房、两限房，基本形成完整的住房保障体系。,3.6 相关法律法规,表24.物权法与城市房地产管理法,以物权法、城市房地产管理
