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1、 2 公司获得的外部公司获得的外部支持力度较大。支持力度较大。监利县政府通过注入资产、资金和财政补贴的方 式，对充实公司资本实力和利润水平提供了较大支持。2015-2017 年监利县政府向 公司共计划拨价值总计 10.23 亿元土地使用权、9.03 亿元资金和 7.93 亿元在建工 程增加资本公积；政府补助方面，2015-2017 年，监利县财政局分别给予公司财政 补贴 0.46 亿元、1.07 亿元和 0.36 亿元，提升了公司的盈利水平。 兴农担保提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保有效提升了本期债券信用兴农担保提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保有效提升了本期债券信用 水平。水平
2、。兴农担保经营状况良好，担保实力较强，经中证鹏元综合评定其主体长期 信用等级为 AAA，由其提供的全额无条件不可撤销连带责任保证担保有效地提升 了本期债券信用水平。 关注：关注： 公司资产流动性较弱。公司资产流动性较弱。截至 2017 年末，公司资产以存货为主，占总资产的 66.03%， 其中土地使用权账面价值 22.16 亿元，已被抵押的土地占存货中土地使用权的 60.75%，且仍有价值 13.84 亿元的土地尚未缴纳土地出让金；工程存货账面价值 35.31 亿元， 现金回流较慢。 另外公司应收款项合计 14.01 亿元， 占用较多营运资金， 公司资产整体流动性较弱。 公司经营现金流表现较差
3、，公司在建项目较多，存在较大资金压力。公司经营现金流表现较差，公司在建项目较多，存在较大资金压力。受在建基础设 施规模大幅增加影响，2015-2017 年公司经营活动现金净流出合计 20.84 亿元，经 营现金流表现较差；截至 2018 年 3 月末，公司主要在建项目尚需投入资金达 17.43 亿元，存在较大的资金压力。 公司有息债务规模公司有息债务规模较大较大，未来偿债压力较大。，未来偿债压力较大。截至 2017 年末，公司有息债务规模 达到 29.54 亿元，较 2015 年增长 347.03%；EBITDA 利息保障倍数仅为 0.99，有息 债务/EBITDA 为 25.16，公司有息债
4、务规模较大，未来偿债压力较大。 3 公司公司主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2017 年年 2016 年年 2015 年年 总资产（万元） 870,296.29 682,026.82 351,643.27 所有者权益（万元） 541,538.48 502,305.81 266,001.41 有息债务（万元） 295,442.50 141,370.00 66,090.00 资产负债率 37.78% 26.35% 24.35% 流动比率 18.68 16.56 12.88 营业收入（万元） 61,921.99 86,584.43 67,187.34 其他收益（万元） 3,595.00 0.
5、00 0.00 营业外收入（万元） 0.00 10,704.18 4,620.15 利润总额（万元） 11,737.67 20,829.96 15,960.86 综合毛利率 14.36% 14.17% 17.28% EBITDA（万元） 11,744.64 20,886.72 15,976.13 EBITDA 利息保障倍数 0.99 2.78 2.80 经营活动现金流净额（万元） -112,891.03 -84,582.83 -10,884.14 注：因会计政策变更，2017 年政府补助收入计入其他收益。 资料来源：公司 2014-2016 年三年连审及 2017 年审计报告，中证鹏元整理 兴
6、农担保兴农担保主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2017 年年 2016 年年 2015 年年 总资产（万元） 2,237,309.94 1,563,081.01 699,571.96 所有者权益（万元） 976,891.10 874,526.19 469,374.84 期末在保责任余额（万元） 3,842,860.09 2,512,302.47 2,022,126.38 担保风险准备金（万元） 159,466.35 136,121.65 114,736.40 净资产放大倍数 3.93 2.87 4.31 当期担保代偿率 1.88% 2.38% 1.37% 资料来源：兴农担保2015-2
7、017年审计报告，中证鹏元整理 4 一、发行主体概况一、发行主体概况 公司原名为监利县投资咨询公司，属监利县财政局下属事业单位。2006年3月，根据 “监政函【2006】26号”文件，监利县投资咨询公司改制为国有独资企业法人并更名为现 名，由监利县国有资产管理委员会办公室（以下简称“监利县国资办”）出资组建，初始 注册资本为人民币8,000万元。2011年4月2日，监利县国资办以资本公积转增注册资本 5,000.00万元，变更后注册资本和实收资本均为1.3亿元。 2017年3月31日，公司控股股东监利县国资办通过资本公积转增资本对公司增资 87,000万元，国开发展基金有限公司（以下简称“国发
8、基金”）对公司增资2,600万元，公 司注册资本变更为102,600万元，公司类型由有限责任公司（国有独资）变更为有限责任 公司（国有控股）。变更后监利县国资办持有公司97.47%的股份，新进股东国发基金持有 公司2.53%的股份。截至2018年6月30日，公司控股股东、实际控制人为监利县国资办。 图图1 截至截至2018年年6月月30日公司股权结构图日公司股权结构图 资料来源：公司提供 公司主要从事监利县范围内土地开发整理、城市基础设施建设、保障房建设等业务。 截至2017年末纳入公司合并报表范围的子公司情况如下表所示。 表表 1 截至截至 2017 年年 12 月月 31 日纳入合并范围的
9、子公司日纳入合并范围的子公司（单位：万元）（单位：万元） 公司名称公司名称 注册资本注册资本 持股比例持股比例 主营业务主营业务 取得方式取得方式 监利县城房投资开发有限公司 5,000.00 100% 房地产开发、投资 投资设立 监利县丰源建设工程有限公司 8,000.00 100% 市政工程施工 投资设立 监利县丰利工业投资有限公司 10,000.00 100% 工程施工、工程项目投资 和管理 投资设立 资料来源：公司 2017 年审计报告，中证鹏元整理 截至2017年12月31日，公司资产总额为87.03亿元，所有者权益为54.15亿元，资产负 债率为37.78%；2017年度，公司实现
10、营业收入6.19亿元，利润总额1.17亿元，经营活动现 5 金净流出11.29亿元。 二、本期债券概况二、本期债券概况 债券名称：债券名称：2019年监利县丰源城市投资开发有限责任公司公司债券； 发行总额：发行总额：不超过人民币8亿元； 债券期限和利率：债券期限和利率：7年期固定利率债券； 还本付息方式：还本付息方式：本期债券每年付息1次，每年付息时按债权登记日日终在债券登记托 管机构托管名册上登记的各债券持有人所持债券面值所应获利息进行支付。 本期债券设置 本金提前偿还条款，在债券存续期的第3、4、5、6、7年末逐年分别按照债券发行总额的 20%、20%、20%、20%、20%的比例偿还本金
11、，当期利息随本金一起支付，年度付息款项 自付息日起不另计利息，到期兑付款项自兑付日起不另计利息； 增信方式增信方式：本期债券由兴农担保提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 三、本期债券募集资金用途三、本期债券募集资金用途 本期债券拟募集资金总额为不超过人民币8亿元，资金投向明细如下： 表表 2 本期债券募集资金投向明细（单位：万元）本期债券募集资金投向明细（单位：万元） 项目名称项目名称 项目总投资项目总投资 募集资金募集资金 使用规模使用规模 占项目总占项目总 投资比例投资比例 监利县新型产业园区平台建设项目 72,800.00 50,000.00 68.68% 补充营运资金 - 30
12、,000.00 - 合计合计 80,000.00 - 资料来源：公司提供 （一）（一） 项目介绍项目介绍 项目建设内容：项目建设内容： 项目建设地点位于湖北省荆州市监利县城区工业园内， 北临发展大道， 南接监利大道，东靠长江路。项目新型产业园总用地面积389.81亩，主要是分三个片区进 行建设，其中：1#园区总用地面积70.55亩，总建筑面积52,720.00平方米；2#园区总用地 面积191.26亩，总建筑面积185,680.00平方米；3#园区总用地面积128.00亩，总建筑面积 105,440.00平方米，配套完成园区室内外道路、停车场、绿化、给排水、污水、照明、电 信、消防等配套工程。
13、 项目审批情况：项目审批情况：该项目取得监利县发展和改革局湖北省固定资产投资项目备案证 （登记备案项目代码为2017-421023-48-03-130207） ， 规划意见已由监利县城乡规划局 关 6 于监利县新型产业园区平台建设项目用地规划的审查意见 （监规函【2017】61号）批复， 该项目社会稳定风险评估报告由监利县维护社会稳定领导小组办公室 关于同意监利县新 型产业园区平台建设项目社会稳定风险评估报告的批复（监维稳办【2017】6号）批复， 该项目用地预审意见由监利县国土资源局 关于监利县新型产业园区平台建设项目用地预 审意见的函 （监土资【2017】93号）批复，该项目环境影响报告由
14、监利县环境保护局关 于监利县新型产业园区平台建设项目环境影响报告表批复的函（监环审函【2017】40 号）批复。 项目工程实施情况：项目工程实施情况：项目建设期为2年，自2017年10月至2019年9月。项目建设单位为 监利县丰利工业投资有限公司（以下简称为“丰利工投”）。丰利工投是公司的全资子公 司，成立于2017年7月6日，注册资本为1亿元。截至2017年10月末，该项目已取得相关批 复，正在做开工前准备工作。截至2018年3月末，该项目累计已投资3.37亿元。 （二）（二） 经济效益分析经济效益分析 该项目建设投资预计为 72,800 万元。根据由中弘楚通（武汉）工程咨询有限公司和 湖北
15、万宇投资咨询有限公司联合编制的 监利县丰利工业投资有限公司监利县新型产业园 区平台建设项目可行性研究报告（以下简称“可研报告”）测算，项目建设完毕后，在 本期债券存续期内， 项目收入主要由厂房出让收入、 企业展厅租赁收入、 办公楼租赁收入、 停车位租赁收入和物业管理费收入五部分组成。计算期 7 年1内，项目综合收入合计 85,164.80 万元，其中：厂房出让收入 66,458.00 万元、企业展厅租赁收入 4,945.92 万元、 办公楼租赁收入 9,525.60 万元、停车位租赁收入 109.20 万元、物业管理费收入 4,126.08 万元。经计算，所得税后财务内部收益率 4.34%，财
16、务净现值（Ic=4%时）785.89 万元， 项目总投资收益率 4.65%，计算期内总投资净利润率 7.30%。该项目计划由丰利工投进行 运营。但中证鹏元注意到，新型产业园的厂房出让收入、各项租赁收入及物业管理费收入 均受当地经济发展情况、招商情况以及募投项目建设进度等因素影响存在一定不确定性， 因此，需关注募投项目建设进度、销售状况、建成设施利用情况。 四、四、外部外部运营运营环境环境 （一）（一）宏观宏观经济经济和政策和政策环境环境 近年来， 全球经济整体呈现逐步复苏的态势， 为我国经济平稳增长提供了良好的外部近年来， 全球经济整体呈现逐步复苏的态势， 为我国经济平稳增长提供了良好的外部 环境。我国坚持以供给侧结构性改革为主线，着力创新和完善宏观调控，经济运行实现稳环境。我国坚持以供给侧结构性改革为主线，着力创新和完善宏观调控，经济运行实现稳 1 根据可研报告，项目计算期确认为 7 年，其中建设期 2 年，运营期 5 年。 7 中向好的态势。中向好的态势。在积极的财政政策和稳健的货币政策影响下，随着稳
