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1、 中期票据信用评级报告 重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司 1 重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AA+ 本期中期票据信用等级：AA+ 评级展望：稳定 本期中期票据发行金额：10 亿元 本期中期票据期限：5 年 偿还方式：按年付息，到期一次还本 募集资金用途：偿还到期借款 评级时间：2019 年 3 月 1 日 财务数据 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 2018 年年 9 月月 现金类资产(亿元) 57.84 46.90 45.07 30.68 资产总额(亿元) 417.90 382.2
2、8 413.01 404.42 所有者权益(亿元) 136.00 176.51 230.38 231.34 短期债务(亿元) 43.78 70.25 41.36 50.85 长期债务(亿元) 121.36 88.75 92.51 72.36 全部债务(亿元) 165.14 159.00 133.88 123.21 营业收入(亿元) 28.04 21.68 20.91 11.45 利润总额(亿元) 8.33 6.02 5.77 1.67 EBITDA(亿元) 8.75 6.82 6.33 - 经营性净现金流(亿元) 2.94 34.74 8.56 2.63 应收类款项/资产总额(%) 2.09
3、2.22 4.86 4.57 营业利润率(%) 17.46 18.46 21.03 41.28 净资产收益率(%) 3.69 3.10 2.02 - 资产负债率(%) 58.72 53.83 44.22 42.80 全部债务资本化比率(%) 48.91 47.39 36.75 34.75 流动比率(%) 279.71 271.68 365.26 310.05 经营现金流动负债比(%) 2.68 32.93 10.62 - 全部债务/EBITDA(倍) 18.88 23.31 19.95 - 注：2018 年三季度财务数据未经审计。 分析师 张婷婷 张龙景 邱 成 邮箱： 电话：010-8567
4、9696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） 网址： 评级观点 重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限 公司（以下简称“公司”）作为江北嘴中央商务 区基础设施建设的重要主体，负责政府授权范 围内的土地储备整治及配套城市基础设施建 设。联合资信评估有限公司（以下简称“联合 资信”）对公司的评级，反映了公司在区域中 具备一定的业务专营优势，在业务发展、土地 出让金返还、资产注入等方面获得持续有力的 外部支持，同时联合资信也关注到公司营业收 入逐年下降、公司工程建设业务项目储备不 足、盈利能力一般、房地产等业务筹资压力较 大
5、、短期债务规模较大等因素有可能对公司经 营发展产生的不利影响。 公司负责开发的江北嘴中央商务区属于 重庆市两江新区规划中的十大功能区之一；两 江新区开发建设已纳入国家发展战略。公司存 量土地规模较大，房地产开发项目及土地储备 较为充足，随着重庆市区域经济的快速发展， 公司存量土地及房地产开发项目具有一定的 升值空间，对未来公司债务偿付及营收水平的 保持形成较好支撑。联合资信对公司评级展望 为稳定。 公司经营活动现金流入量对本期中期票 据的覆盖能力较好，基于对公司主体长期信用 状况以及本期中期票据偿还能力的综合评估， 联合资信认为，公司本期中期票据到期不能偿 还的风险很低，安全性很高。 优势 1
6、 近年来重庆市经济呈现快速发展趋势，公 司负责开发建设的江北嘴中央商务区为 两江新区十大功能区之一，发展趋势向 好。 2 公司作为江北嘴中央商务区基础设施建 设的重要主体，业务上保持一定的专营优 中期票据信用评级报告 重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司 2 势，在业务发展、土地出让金返还及资产 注入等方面持续获得有力的外部支持。 3 公司储备的土地存量及房地产开发项目 规模较大，且具有一定的升值空间，对未 来公司债务偿付及营收水平的保持形成 较好支撑。 4 公司经营活动现金流入量对本期中期票 据覆盖程度较好。 关注 1 近年来公司营业收入规模逐年下降，工程 建设业务项目储备不足，未来工程建
7、设业 务持续性有待进一步观察。 2 公司土地储备整治及配套基础设施建设、 房地产开发等业务未来投资规模较大，公 司面临较大的对外筹资压力。 3 近年来公司短期债务规模较大，存在一定 的短期偿债压力；考虑到所有者权益中的 永续债，实际债务负担重，且子公司在纳 入合并范围前存在逾期借款尚未偿还。 4 公司利润总额对投资收益的依赖性较大， 投资收益未来稳定性有待持续关注，公司 盈利能力一般。 中期票据信用评级报告 重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司 3 声声 明明 一、本报告引用的资料主要由重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司（以下 简称“该公司”）提供，联合资信评估有限公司（以下简称“联合资
8、信”）对这些资料的 真实性、准确性和完整性不作任何保证。 二、除因本次评级事项联合资信与该公司构成委托关系外，联合资信、评级人员 与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 三、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的 评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 四、本报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独 立判断，未因该公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。 五、本报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议。 六、本次信用评级结果的有效期为本期债项的存续期；根据跟踪评级的结论，在 后续有效期内信用等级有可能发生变
9、化。 中期票据信用评级报告 重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司 4 重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司 2019 年度第一期中期票据信用评级报告 一、主体概况 重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限 公司（以下简称“公司” ）前身为经重庆市人 民政府（以下简称“重庆市政府”）批准、由重 庆市城市建设投资公司（以下简称“重庆城投 公司”）于 2005 年 11 月出资组建的重庆市江 北城开发投资有限公司，2011 年 11 月公司更 为现名。 公司初始注册资本 20 亿元。 2006 年， 重庆市国资委以货币资金 96112.74 万元和土 地使用权 103887.26 万元置换原重庆城投公
10、 司的全部出资。2013 年根据重庆市人民政府 渝府【2013】90 号关于无偿划转重庆保税 港区开发管理有限公司等 4 户企业的批复 ， 重庆市政府以 2013 年 9 月 30 日为基准日， 将公司整体建制由重庆市国资委无偿划转给 重庆两江新区管理委员会管理。截至 2018 年 9 月底，公司注册资本和实收资本均为 20 亿 元。重庆两江新区管理委员会持有公司 100% 股权，为公司的实际控制人。 公司经营范围包括利用自有资金对江北 嘴中央商务区开发项目进行投资，在市政府 授权范围内进行土地储备整治，房地产开发、 物业管理、从事建筑相关业务（凭资质证书 执业） ，房地产经纪、房地产营销策划
11、、房屋 销售，销售建筑材料（不含危险化学品） ，销 售、租赁建筑机械设备，空调用冷热源的生 产、销售，空调维修、保养服务，设计、制 作、代理、发布国内广告，企业管理咨询服 务，商务信息咨询服务，企业形象策划，房 屋租赁，停车服务等。 截至 2018 年 9 月底，公司内部设立综合 办公室、财务部、投资发展部、人力资源部、 法务审计部、党群工作部、纪检监察室、金 融事业部、工程管理部、房地产管理部 10 个 职能部门。拥有纳入合并报表范围的一级子 公司 9 家，拥有在职员工 2360 人。 截至 2017 年底，公司资产总额 413.01 亿 元，所有者权益（含少数股东权益 2.25 亿元） 2
12、30.38 亿元； 2017 年， 公司实现营业收入 20.91 亿元，利润总额 5.77 亿元。 截至 2018 年 9 月底， 公司资产总额 404.42 亿元， 所有者权益 （含少数股东权益 1.35 亿元） 231.34 亿元； 2018 年 19 月， 公司实现营业收 入 11.45 亿元，利润总额 1.67 亿元。 公司注册地址：重庆市江北区江北城西 大街 29 号；法定代表人：李宁。 二、本期中期票据概况 公司已于 2018 年注册了总额度为 30 亿元 的中期票据，2018 年已发行“18 渝江北嘴 MTN001”20 亿元，2019 年度第一期中期票据 （以下简称“本期中期票
13、据”） 拟发行规模为 10 亿元， 期限 5 年。 本期中期票据采用固定利率， 按年付息，到期一次还本，募集资金全部用于 偿还到期借款。 三、宏观经济和政策环境 2017 年，在世界主要经济体维持复苏态 势、我国供给侧结构性改革成效逐步显现的 背景下，我国继续实施积极的财政政策和稳 健中性的货币政策，协调经济增长与风险防 范，同时为供给侧结构性改革创造适宜的货 币金融环境，2017 年我国经济运行总体稳中 向好，国内生产总值（GDP）82.8 万亿元， 同比实际增长 6.9%， 经济增速实现 2011 年以 来的首次回升。从地区来看，西部地区经济 增速引领全国，山西、辽宁等地区有所好转。 从三
14、大产业来看，农业生产形势较好，工业 中期票据信用评级报告 重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司 5 生产稳步增长，服务业保持快速增长态势， 第三产业对 GDP 增长的贡献率继续上升，产 业结构持续改善。从三大需求来看，固定资 产投资增速有所放缓，居民消费维持较快增 长态势，进出口大幅改善。全国居民消费价 格指数（CPI）有所回落，工业生产者出厂价 格指数（PPI）和工业生产者购进价格指数 （PPIRM）涨幅较大，制造业采购经理人指 数（制造业 PMI）和非制造业商务活动指数 （非制造业 PMI）均保持扩张，就业形势良 好。 2018 年上半年，我国继续实施积极的财 政政策，通过减税降费引导经
15、济结构优化转 型，继续发挥地方政府稳增长作用，在防范 化解重大风险的同时促进经济的高质量发 展。2018 年 16 月，我国一般公共预算收入 和支出分别为 10.4 万亿元和 11.2 万亿元，收 入同比增幅（10.6%）高于支出同比增幅 （7.8%） ；财政赤字 7261.0 亿元，较上年同期 （9177.4 亿元）有所减少。稳健中性的货币 政策在防范系统性金融风险、去杠杆的同时 也为经济结构转型升级和高质量发展创造了 较好的货币环境，市场利率中枢有所下行。 在上述政策背景下， 2018 年 16 月， 我国 GDP 同比实际增长 6.8%，其中西部地区经济增速 较快，中部和东部地区经济整体
16、保持稳定增 长，东北地区仍面临一定的经济转型压力； CPI 温和上涨，PPI 和 PPIRM 均呈先降后升 态势；就业形势稳中向好。 2018 年 16 月，三大产业保持较好增长 态势，农业生产基本稳定；工业生产增速与 上年全年水平持平，但较上年同期有所回落， 工业企业利润保持较快增长；服务业保持较 快增长，仍是支撑经济增长的主要力量。 制造业投资增速有所加快，但房地产开 发投资和基础设施建设投资增速有所放缓， 导致固定资产投资增速有所放缓。 2018 年 16 月，全国固定资产投资（不含农户）29.7 万 亿元，同比增长 6.0%，增速有所放缓。受益 于相关部门持续通过减税降费、简化行政许 可与提高审批服务水平、降低企业融资成本 等措施，民间投资同比增速（8.4%）仍较快。 受上年土地成交价款同比大幅增长的“滞后 效应” 、抵押补充贷款（PSL）大幅增长推升 棚改贷规模等因素影响，房地产投资保持较 快增速（9.7%） ，
