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1、 2 重庆市地产集团有限公司 2015 年度第一期中期票据跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 重庆市地产集团有限公司重庆市地产集团有限公司 2015 年第一期中期票据跟踪评级报告年第一期中期票据跟踪评级报告 发行主体 重庆市地产集团有限公司 本次主体信用等级 发行主体 重庆市地产集团有限公司 本次主体信用等级 AAA 评级展望评级展望 稳定稳定 上次主体信用等级 上次主体信用等级 AAA 评级展望评级展望 稳定 存续债券列表 稳定 存续债券列表 债券简称债券简称 发行规模发行规模 （亿元）（亿元） 起息日起息日 存续期存续期
2、 本次债本次债 项信用项信用 等级等级 上次上次 债项债项 信用信用 等级等级 15 渝地产 MTN001 30 2015-07-29 5+N AAA AAA 概况数据 概况数据 重庆地产（合并口径）重庆地产（合并口径） 2012 2013 2014 2015.6 总资产（亿元） 885.55 946.73 1,136.36 1,206.54 所有者权益（含少数股东 权益） （亿元） 310.30 355.79 411.53 431.10 总负债（亿元） 575.26 590.94 724.83 775.44 总债务（亿元） 461.01 471.00 592.37 605.59 营业总收入（
3、亿元） 19.14 22.68 12.81 4.92 EBIT（亿元） 11.74 14.76 12.97 4.21 EBITDA（亿元） 11.94 14.91 13.12 - 经营活动净现金流（亿元） 0.79 24.26 -3.46 9.49 营业毛利率（%） 53.91 49.92 61.52 81.33 EBITDA/营业总收入（%） 62.37 65.75 102.42 - 总资产收益率（%） 1.43 1.61 1.25 - 资产负债率（%） 64.96 62.42 63.79 64.27 总资本化比率（%） 59.77 56.97 59.01 58.42 总债务/EBITDA（
4、X） 38.62 31.58 45.15 - EBITDA 利息倍数（X） 0.45 0.49 0.35 - 注： 20122014 年三年连审财务报告执行新会计准则；2015 年半年度财务报 表未经审计； 计算债务时， 将长期应付款-应付融资租赁款金额调整至长期借款 科目。 分析师分析师 项目负责人：高哲理 项目组成员：黎 江 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100 2015 年年 9 月月 29 日日 基本观点 基本观点 中诚信国际维持重庆市地产集团有限公司 （以下简称 “重 庆地产”或“公司” ）主体信用等级为 AAA，评级展望为稳 定；维持“15 渝地产
5、 MTN001”信用等级为 AAA。 中诚信国际肯定了重庆市经济的稳步增长和未来发展潜 力为公司营造的良好外部环境，子公司重庆市地产集团作为 经国土资源部审核通过的重庆市市级土地整治机构得到了重 庆市政府的有力支持、公司拥有的较大规模的整治开发土地 等因素对公司未来发展形成了良好支撑。同时，中诚信国际 也关注到公司未来较大的资本支出压力、政策性风险以及收 入规模大幅下降等因素对公司整体信用水平的影响。 优 势 优 势 ? 良好的外部环境良好的外部环境。在国家西部开发政策不断推进的有利 背景下、受益于“一圈两翼”的发展战略，重庆市地区 经济保持了较高的增长速度，其经济增长也支撑了重庆 市财政实力
6、的稳步增强，为市政府加快区域内基础设施 建设、增强资源调度能力和支持当地经济发展奠定了良 好的基础。 ? 有力的政府支持。有力的政府支持。公司下属子公司重庆市地产集团作为 经国土资源部审核通过的重庆市市级土地整治机构，是 重庆市土地供应的主渠道，公司获得了重庆市政府在政 策、资金及税收优惠等多方面的支持，并拥有较为通畅 的融资渠道。 ? 大规模的土地资产。大规模的土地资产。截至 2015 年 6 月末，重庆地产拥 有控制性已完成储备土地 13.32 万亩，其中已完成整治 并办理土地使用权证 5.75 万亩，大量的土地资产为公 司的发展提供了有力支撑。 关 注 关 注 ? 资本支出压力较大。资本
7、支出压力较大。作为重庆市土地整治开发业务的重 要主体，公司每年需依照重庆市整体规划进行较大规模 的土地整治开发；此外，公司的公租房、代建以及子公 司的房地产业务也面临较大的投资需求，公司资本性支 出压力较大。 ? 政策性风险。政策性风险。 公司土地整治业务易受土地政策和土地供 应市场的影响，业务运营、盈利和现金流情况可能会受 其影响而存在一定的波动。 3 重庆市地产集团有限公司 2015 年度第一期中期票据跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托
8、关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有
9、充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、本次评级结果自本报告发布之日起生效，有效期为一年。票据存续期内，中诚信国 际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定 评级结果的维持、变更、暂停
10、或中止，并及时对外公布。 重庆市地产集团有限公司 2015 年第一期中期票据跟踪评级报告 4 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 跟踪评级原因 跟踪评级原因 根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际 在债券的存续期内每年进行定期跟踪评级。 近期关注 近期关注 受益于“一圈两翼”的发展战略，重庆市区 域经济持续较快增长，财政实力不断增强 受益于“一圈两翼”的发展战略，重庆市区 域经济持续较快增长，财政实力不断增强 重庆市位于长江上游，东邻湖北、湖南，南靠 贵州，西接四川，北连陕西，是中西部地区唯一的 直辖市，也是西南工商业重镇和水陆交通枢纽
11、。全 市面积 8.24 万平方公里， 下辖 19 个行政区和 19 个 县（自治县） 。 国务院关于推进重庆市统筹城乡改革和发 展的若干意见将重庆市的发展正式列入国家层面 的战略规划，提出把重庆市建设成为西部地区的重 要增长极。以中央直辖、三峡工程建设、西部大开 发为契机， 重庆市经济全面发展， 形成了电子信息、 汽车、装备制造、综合化工、材料、能源和消费品 制造等千亿级产业集群。 重庆两江新区是上海浦东新区、天津滨海新区 之后，由国务院直接批复的第三个国家级新区。两 江新区规划面积 1,200 平方公里，其中可开发面积 550 平方公里，涵盖江北区、渝北区、北碚区三个 行政区部分区域及北部新
12、区。两江新区享有西部大 开发优惠政策、统筹城乡综合配套改革先行先试政 策以及比照浦东新区、滨海新区的开发开放政策。 在产业布局上，两江新区将形成轨道交通、电力装 备（含核电、风电等） 、新能源汽车、电子信息、 节能材料等五大战略性产业，以及国家级研发总 部、重大科研成果转化基地、数据中心等三大战略 性创新功能布局，形成“5+3”的战略性布局。 2014 年，重庆市实现地区生产总值（GDP） 14,265.40 亿元，比上年增长 10.9%。在宏观经济持 续下行的背景下，重庆市 GDP 增速也呈逐年放缓 趋势，但仍高于全国平均增速。分产业来看，2014 年，重庆市三次产业增加值分别为 1,061
13、.03 亿元、 6,531.86 亿元、6,672.51 亿元，同比增速分别为 4.4%、 12.7%及 10.0%， 三次产业结构比为 7.4： 45.8： 46.8。 按常住人口计算， 全年人均 GDP 达到 47,859 元，比上年增长 10.0%。 2014 年，重庆市完成固定资产投资总额 13,223.75 亿元，比上年增长 18.0%，其中第三产 业投资 8,568.97 亿元， 图图 1：20102014 年重庆市主要经济指标年重庆市主要经济指标 - 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 2010年2011年201
14、2年 2013年2014年 亿元 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% GDP 固定资产投资 GDP增速固定资产投资增速 资料来源：重庆市统计信息网，中诚信国际整理 为发挥大城市对大农村的辐射和带动效应， 重庆市确立了“一圈两翼”的发展战略，即以主 城区为核心、一小时通勤距离为半径的范围内， 创造条件形成一个具有明显集聚效应、规模经济 和竞争优势的城市群，带动渝东南、渝东北“两 翼”地区发展。同时，为解决各区县功能定位不 明确、同质化发展、招商引资无序竞争等问题， 重庆市被进一步细划分为五大功能区，即都市功 能核心区、都市功能拓展区、城市发
15、展新区、渝 东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区。 其中前三个功能区域构成今后重庆的大都市区， 后两个功能区域是重庆的大生态区,主要为了在 发展中加强生态保护、在增强生态涵养中加快发 展。 2014 年，属于“一小时经济圈”的都市功能 核心区、都市功能拓展区和城市发展新区分别实 现地区生产总值 2,944.22 亿元、3,344.83 亿元和 4,718.08 亿元，分别占全市生产总值的 20.64%、 23.45%和 33.07%； 渝东北翼生态涵养发展区实现 地区生产总值 2,466.75 亿元，占全市的 17.29%； 渝东南翼生态保护发展区实现地区生产总值 791.52 亿元，占全
16、市的 5.55%。 重庆市地产集团有限公司 2015 年第一期中期票据跟踪评级报告 5 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 图图 2：2014 年重庆市地区生产总值构成年重庆市地区生产总值构成 77.16% 17.29% 5.55% 一小时经济圈渝东北翼渝东南翼 资料来源：重庆市统计公报，中诚信国际整理 总体来看，重庆市各区县的经济发展不均衡， 2014 年重庆市 GDP 排名前五的区分别是渝北区、 九龙坡区、渝中区、沙坪坝区和万州区，重庆市主 城九区中，巴南区、北碚区和大渡口区的经济总量 排在较后位置。重庆市 GDP 排名靠后的区县主要 集中在“两翼”地区。 图图 3：2014 年重庆市部分区县年重庆市部分区县 GDP 情况情况 - 200 400 600 800 1,000 1,200 渝
