中山城建集团有限公司主体与2014年度第一期短券2015年度跟踪评级报告

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1、 2 中山城建集团有限公司 2014 年度第一期短期融资券跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 中山城建集团有限公司中山城建集团有限公司 2014 年度第一期短期融资券跟踪评级报告年度第一期短期融资券跟踪评级报告 发行主体 中山城建集团有限公司 本次主体信用等级 发行主体 中山城建集团有限公司 本次主体信用等级 AA- 评级展望 稳定 上次主体信用等级 评级展望 稳定 上次主体信用等级 AA- 评级展望 稳定 存续债券列表 评级展望 稳定 存续债券列表 债券简称债券简称 发行额发行额 (亿元亿元) 存续期存续期 起止日起止日

2、上次债项上次债项 信用等级信用等级 本次债项本次债项 信用等级信用等级 14 中山城建中山城建 CP001 2 2014.10.312015. 10.31 A-1 A-1 概况数据 概况数据 中山城建（合并口径）中山城建（合并口径） 2011 2012 2013 2014.9 总资产（亿元） 30.98 31.98 38.52 60.14 所有者权益(含少数股东权益) （亿元） 14.73 15.21 18.88 19.54 总负债（亿元） 16.25 16.77 19.64 40.59 总债务（亿元） 3.24 3.28 5.51 25.77 营业总收入（亿元） 2.42 1.71 3.15

3、 2.50 EBIT（亿元） 1.15 0.56 1.17 2.07 EBITDA（亿元） 1.40 0.83 1.44 - 经营活动净现金流（亿元） 4.14 2.30 -2.25 0.58 营业毛利率(%) 72.24 57.62 57.29 56.64 EBITDA/营业总收入(%) 57.77 48.35 45.88 - 总资产收益率(%) 4.86 1.77 3.33 - 资产负债率(%) 52.46 52.44 50.98 67.51 总资本化比率(%) 18.01 17.75 22.58 56.87 总债务/EBITDA(X) 2.31 3.96 3.82 - EBITDA 利息

4、倍数(X) 4.12 2.54 4.43 - 注：1、公司各期财务报表均根据新会计准则编制； 2、公司 2014 年三季度财务报表未经审计； 3、中诚信国际将“其他流动负债”科目下的短期融资券计入短期债务计 算相关财务指标。 分析师分析师 项目负责人：赵晓曦项目负责人：赵晓曦 项目组成员：杨晨晖项目组成员：杨晨晖 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100 2015 年年 2 月月 11 日日 基本观点基本观点 中诚信国际维持中山城建集团有限公司（以下简称“中 山城建”或“公司” ）主体信用等级为 AA-，评级展望为稳定； 维持中山城建集团有限公司2014年度第一期

5、短期融资券信用 等级为 A-1。 中诚信国际肯定了中山市较强的经济财政实力、中山市 政府给予公司的大力支持和公司优良的物业资产以及较高的 出租率等对公司发展的积极作用；同时，中诚信国际也关注 到公司受限资产规模较大、经营性物业资产处置、重组计划 等对公司信用状况带来的负面影响。 优优 势势 ? 较强的经济财政实力。较强的经济财政实力。近年中山市经济持续增长，2013 年 GDP 达到 2,638.93 亿元，同期公共财政预算收入为 225.30 亿元，较强的经济财政实力为公司项目建设提供 了资金保障。 ? 政府支持力度大。政府支持力度大。公司得到中山市政府在资产注入、税 收优惠和资金等方面的大

6、力支持，经营实力不断增强。 ? 优良的物业资产和较高的出租率。优良的物业资产和较高的出租率。公司所持商业物业资 产均处于中山市步行街等繁华地段，出租率较高，为公 司贡献稳定的营业收入。 关关 注注 ? 受限资产规模较大。受限资产规模较大。截至 2014 年 9 月末，公司共抵押土 地、房产（含公司对外担保提供的抵押物）等资产合计 评估价值 60.44 亿元，为当期净资产总额的 3.10 倍，资 产流动性存在一定压力。 ? 经营性物业资产处置风险。经营性物业资产处置风险。公司将继续对持有的物业资 产进行处置以实现资金回笼，未来公司物业租赁收入和 现金流可能因此而发生波动。 ? 重组计划的实施。重

7、组计划的实施。在中山市政府主导下，公司与中山市 城市建设投资集团有限公司（以下简称“中山城投” ）进 行重组，截至本报告出具日，该重组计划尚未有实质性 进展，中诚信国际将对重组进展以及对公司未来发展的 影响予以关注。 中山城建集团有限公司 2014 年度第一期短期融资券跟踪评级报告 3 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 声明 一、本次评级为发行人委托评级。除因本次评级事项使中诚信国际与评级对象构成委托 关系外，中诚信国际与评级对象不存在任何其他影响本次评级行为独立、客观、公正的关联 关系；本次评级项目组成员及信用评审委员会人员与评级对象

8、之间亦不存在任何其他影响本 次评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、本次评级依据评级对象提供或已经正式对外公布的信息，相关信息的合法性、真实 性、完整性、准确性由评级对象负责。中诚信国际按照相关性、及时性、可靠性的原则对评 级信息进行审慎分析，但对于评级对象提供信息的合法性、真实性、完整性、准确性不作任 何保证。 三、本次评级中，中诚信国际及项目人员遵照相关法律、法规及监管部门相关要求，按 照中诚信国际的评级流程及评级标准，充分履行了勤勉尽责和诚信义务，有充分理由保证本 次评级遵循了真实、客观、公正的原则。 四、评级报告的评级结论是中诚信国际依据合理的内部信用评级标准和方法，遵循内部 评级

9、程序做出的独立判断，未受评级对象和其他第三方组织或个人的干预和影响。 五、本信用评级报告对评级对象信用状况的任何表述和判断仅作为相关决策参考之用， 并不意味着中诚信国际实质性建议任何使用人据此报告采取投资、借贷等交易行为，也不能 作为使用人购买、出售或持有相关金融产品的依据。 六、本次评级结果自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚 信国际将按照跟踪评级安排 ，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况 决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并及时对外公布。 4 中山城建集团有限公司 2014 年度第一期短期融资券跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服

10、务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 跟踪评级原因跟踪评级原因 根据国际惯例和主管部门的要求，中诚信国际 将在短期融资券的存续期内每年定期进行跟踪评 级。 近期关注近期关注 中山市经济平稳增长、财政收入稳步提升， 为公司发展创造了良好的外部环境 中山市经济平稳增长、财政收入稳步提升， 为公司发展创造了良好的外部环境 中山市是广东省辖地级市，地处珠江三角洲中 南部，北连广州，毗邻港澳，总面积约 1,800 平方 公里，常住人口 251.74 万人，下辖 1 个国家级火炬 高技术产业开发区、5 个街道和 18 个镇。 近年来，中山市经济保持了较快发展。2013 年，中山市生产总

11、值（GDP）为 2,638.93 亿元，同 比增长 10.0%，经济总量居广东省地级市第五位。 同期，中山市完成全社会固定资产投资 962.93 亿 元， 同比增长 15.2%； 其中， 第二产业投资为 295.54 亿元，同比下降 3.9%；第三产业投资为 666.49 亿 元，同比增长 13.8%。近年来，中山市不断加大第 三产业投资力度，为未来经济结构持续调整打下基 础。 2013 年， 中山市第一产业增加值为66.87 亿元， 同比增长 2.2%； 第二产业增加值 1,463.71 亿元， 同 比增长 10.9%；第三产业增加值 1,109.35 亿元，同 比增长 9.0%， 三次产业

12、结构由 2012 年的 2.7： 55.8： 41.5 调整为 2.5:55.5:42.0。中山市产业集约化程度 较高、产业配套比较完善，已经形成了电子信息、 五金制品、灯饰制造、电气机械、化工医药以及纺 织品服装等一批区域特色的支柱产业，装备制造、 现代物流、高新技术、新能源新材料等新兴产业在 近几年也发展迅猛。 图图 1：20072013 年中山市年中山市 GDP 及固定资产投资情况及固定资产投资情况 亿元 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 2007200820092010201120122013 0% 5% 10% 15% 20% 25% GDP 社

13、会固定资产投资总额GDP年增速投资年增速 资料来源：中山市统计公报 得益于经济持续快速发展，中山市公共财政预 算收入显著增长，财政保障能力不断加强。 20112013 年，中山市地方公共财政预算收入分别 为 183.1 亿元、201.9 亿元和 225.3 亿元。2013 年， 中山市税收收入为 164.9 亿元，占公共财政预算收 入的 73.2%，继续保持 70%以上的税收占比，收入 结构合理。同期，以土地出让金为主的政府性基金 收入持续下降， 分别为 121.0 亿元、 80.7 亿元和 70.5 亿元，主要是国家宏观经济政策调控下房地产及土 地市场出现波动导致。 表表 1：2011201

14、3 年中山市财政收入情况年中山市财政收入情况(亿元亿元) 2011 2012 2013 公共财政预算收入 183.1 201.9225.3 公共财政预算支出 192.5 215.3236.7 政府性基金收入 121.0 80.770.5 政府性基金支出 127.0 80.467.1 资料来源：中山市财政局 20112013 年，中山市公共财政预算支出分别 为 192.3 亿元、215.3 亿元和 236.7 亿元，也保持较 快增速；同期，中山市财政平衡率（公共财政预算 收入/公共财政预算支出）分别为 95.12%、93.78% 和 95.18%，处于较高水平，财政平衡能力很强。同 期， 政府性

15、基金支出为 127.0 亿元、 80.4 亿元和 67.1 亿元，也呈现下降趋势。 总体来看，随着经济较快发展，中山市公共财 政预算收入显著增长，税收收入占比较高，成为地 方财力的重要支撑。未来，在珠江西岸经济一体化 区域性发展的带动下，中山市财政实力有望持续增 强。同时，中诚信国际也将关注宏观政策调控及房 地产市场变化对中山市政府基金收入的影响。 公司所持商业物业优质，具备较大的升值空 间，同时获得地方政府的大力支持，经营实 力不断增强 公司所持商业物业优质，具备较大的升值空 间，同时获得地方政府的大力支持，经营实 力不断增强 公司是中山市属国有独资企业，是中山市公房 经营管理主体和廉租房、

16、政府单位用房建设主体。 2008 年中山市市委、 市政府决策组建公司的目的是 推行中山市行政事业单位公有房产物业市场化改 革，实现资源优化配置，为城市建设发展搭建新的 融资平台。以中山市国资委为投资主体注入公司的 5 中山城建集团有限公司 2014 年度第一期短期融资券跟踪评级报告 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 资产包括原中山市公房管理所资产和市属行政事 业单位（市委、市政府大院，公、检、法办公大楼 除外）的公有房产，2008 年末评估作价 7.60 亿元。 2011 年 6 月，根据中府国资【2011】76 号文件， 中山市国资委同意将原公司托管的中山市城区地 产公司（以下简称“城区地产公司”）、中山市翠亨 地产