金地(集团)股份有限公司2015年第四期中期票据评级报告及跟踪评级安排

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1、 中期票据信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 1 金地（集团）股份有限公司 2015 年度第四期中期票据信用评级报告 评级结果： 主体长期信用等级：AAA 评级展望：稳定 本期中期票据信用等级：AAA 本期中期票据发行额度：10 亿元 本期中期票据期限：5 年 偿还方式：按年付息，到期一次还本 发行目的：项目开发 评级时间：2015 年 6 月 30 日 财务数据 项目项目 2012 年年 2013 年年 2014 年年 15 年年 3 月月 资产总额(亿元) 1025.21 1239.26 1246.67 1304.87 所有者权益(亿元) 309.96 380.35 405.19 42

2、1.52 长期债务(亿元) 210.34 234.47 259.81 256.26 全部债务(亿元) 307.46 352.76 414.07 461.18 营业收入(亿元) 328.63 348.36 456.36 36.57 利润总额(亿元) 58.89 63.12 71.13 2.52 EBITDA(亿元) 80.47 86.98 81.14 - 经营性净现金流(亿元) 63.27 -15.61 -9.51 -25.61 营业利润率(%) 22.91 18.74 20.06 23.72 净资产收益率(%) 13.85 11.86 12.25 - 资产负债率(%) 69.77 69.31

3、67.50 67.70 全部债务资本化比率 (%) 49.80 48.12 50.54 52.25 流动比率(%) 197.06 183.23 193.89 188.25 全部债务/EBITDA(倍) 3.82 4.06 5.10 - EBITDA 利息倍数(倍) 3.86 3.74 2.87- EBITDA/本期中期票 据额度(倍) 8.05 8.70 8.11- 注：2015 年一季度财务数据未经审计。 分析师 张 莉 李海宸 电话：010-85679696 传真：010-85679228 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 中国人保财险大厦 17 层（100022） Http：/

4、评级观点 金地 （集团） 股份有限公司 （以下简称“公 司”或“金地集团”）是从事房地产开发经营业 务的大型企业。联合资信评估有限公司（以下 简称“联合资信”）对金地集团的评级反映了 公司作为国内大型房地产上市公司，其产品品 质高、 土地储备充足、 在建房地产项目规模大、 综合竞争实力强。同时联合资信也关注到房地 产行业受宏观政策调控影响大、公司整体债务 规模持续扩大、经营性现金流净额为负等因素 对其信用水平的不利影响。 公司在开发房地产项目及土地储备充足， 未来随着存量房产进一步销售实现，以及商业 地产业务进一步拓展，公司整体收入规模有望 持续扩大。联合资信对公司评级展望为稳定。 基于对公司

5、主体长期信用状况以及本期 中期票据偿还能力的综合评估，联合资信认 为，总体看，本期中期票据到期不能偿还的风 险极低，安全性极高。 优势 1 公司在房地产行业内资产规模大，产品品 质处于同行业领先水平；物业管理及品牌 价值全国排名前列，综合竞争实力强。 2 公司在开发房地产项目及土地储备充足， 为公司未来业务收入持续增长提供了有力 支撑。 3 公司债务结构合理，有息债务负担处于行 业较低水平。 4 公司经营活动现金流入量及 EBITDA 对本 期中期票据保障程度好。 关注 1 房地产行业受宏观政策调控影响大，未来 房地产市场运行仍存在不确定性。 中期票据信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 2

6、 2 公司整体债务规模增长较快。 3 近年公司经营性现金流净额由正转负，外 部筹资需求有所加大。 4 公允价值变动收益对公司利润总额有一定 影响。 中期票据信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 3 信用评级报告声明信用评级报告声明 一、除因本次评级事项联合资信评估有限公司（联合资信）与金地（集团）股份 有限公司构成委托关系外，联合资信、评级人员与金地（集团）股份有限公司不存在 任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 二、联合资信与评级人员履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的 评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 三、本信用评级报告的评级结论是联合资信依据合理的内部信用评级

7、标准和程序 做出的独立判断，未因金地（集团）股份有限公司和其他任何组织或个人的不当影响 改变评级意见。 四、本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。 五、本信用评级报告中引用的企业相关资料主要由金地（集团）股份有限公司提 供，联合资信不保证引用资料的真实性及完整性。 六、金地（集团）股份有限公司 2015 年度第四期中期票据信用等级自本期中期票 据发行之日起至到期兑付日有效；根据跟踪评级的结论，在有效期内信用等级有可能 发生变化。 中期票据信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 4 一、主体概况 金地 （集团） 股份有限公司 （以下简称“公 司”或“金地集团”）是经深圳市

8、企业制度改革 领导小组办公室以深企改办199602 号文批 准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳 市投资管理公司、美国 UT 斯达康有限公司、 深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业 开发总公司工会委员会（后更名为“金地股份有限公司工会委员会”） 5 家单位作为 发起人，在原金地实业开发总公司（以下简 称“金地实业”） 的基础上， 通过对金地实业进 行改组，以发起设立方式于 1996 年 2 月 8 日 设立的股份有限公司。2001 年 1 月 15 日，经 中国证券监督管理委员会证监发行字20012 号文核准，公司向社会首次公开发行人民币 普通股 9000 万股 （A 股） 。 2001

9、年 4 月 12 日， 经上海证券交易所上证上字200139 号 上市 通知书同意，公司发行之股票在上海证券 交易所上市（股票简称“金地集团”，代码为 600383） 。经过一系列的注册变更后，截至 2013 年底，公司总股本人民币 44.72 亿元。 根据公司金地（集团）股份有限公司 A 股 股票期权计划及 2014 年 7 月 25 日第七届 董事会第七次会议决议通过的关于调整股 票期权计划激励对象名单、期权数量及行权 价格和关于股票期权行权相关事项的议 案规定，截至 2014 年底，行权股票期权数 量 为 19954900股 ， 累 计 增 加 股 本 19954900.00 元，变更后

10、的注册资本为人民币 44.91 亿元。截至 2015 年 3 月底，公司股本 为人民币 44.91 亿元， 公司无控股股东及实际 控制人， 富德生命人寿保险股份有限公司 （以 下简称“生命人寿”） 持有公司 29.99%的股本， 为公司第一大股东。 公司经营范围：从事房地产开发经营业 务；兴办各类实体（具体项目需另报） ；经营 进出口业务；信息咨询（不含限制项目） 。 截至 2014 年底，公司（合并）资产总额 1246.67 亿元，所有者权益（包括少数股东权 益 90.35 亿元）405.19 亿元；2014 年，公司 实现营业收入 456.36 亿元，利润总额 71.13 亿元。 截至 2

11、015 年 3 月底，公司（合并）资产 总额 1304.87 亿元，所有者权益（包括少数股 东权益 105.09 亿元） 421.52 亿元； 2015 年 13 月，公司实现营业收入 36.57 亿元，利润总额 2.52 亿元。 公司注册地址：深圳市福田区福强路金 地商业大楼；法定代表人：凌克。 二、本期中期票据概况 公司已于 2015 年 4 月 27 日发行 2015 年度第一期中期票据 30 亿元，期限为 3 年。 公司计划发行 2015 年度第二期中期票据 25 亿元， 期限为 5 年； 第三期中期票据 10 亿元， 期限为 5 年，截至本报告出具日，第二期和 第三期中期票据尚未发行

12、。本期计划发行 2015 年度第四期中期票据（以下简称“本期 中期票据”）额度为 10 亿元，期限为 5 年。 本期中期票据采用按年付息，到期一次还本 的偿还方式。本期中期票据首次发行的募集 资金将全部用于以下 3 个开发项目。 本期中期票据无担保。 表 1 本期中期票据募集资金用途(单位：万元、%) 区域区域 项目名称项目名称 预计总投资预计总投资 金额金额 截至截至 2015 年年 3 月末已投资金月末已投资金 额额 预计项目资本金预计项目资本金 截至截至 2015 年年 3 月末已月末已 投入资本金投入资本金 本期中期票据本期中期票据 用款金额用款金额 本期中票金额占总投本期中票金额占总

13、投 资金额比例资金额比例 中期票据信用评级报告 金地（集团）股份有限公司 5 华东 上海自在城 642468 305724 100000100000 35000 5.45 东南 绍兴自在城 645000 4190006000060000 40000 6.20 东北 沈阳滨河国际 845509 685086 143115 14311525000 2.96 合计合计 2132977 1409810303115303115100000 4.69 资料来源：公司提供 三、宏观经济和政策环境 1宏观经济 2014 年，中国国民经济在新常态下保持 平稳运行，呈现出增长平稳、结构优化、质 量提升、民生改善的

14、良好态势。初步核算， 全年国内生产总值 636463 亿元， 按可比价格 计算，比上年增长 7.4%。增长平稳主要表现 为，在实现 7.4%的增长率的同时还实现城镇 新增就业 1322 万，调查失业率稳定在 5.1% 左右， 居民消费价格上涨 2%。 结构优化主要 表现为服务业比重继续提升；以移动互联网 为主要内容的新产业、新技术、新业态、新 模式、新产品不断涌现，中国经济向中高端 迈进的势头明显；最终消费的比重提升，区 域结构及收入结构继续改善。质量提升主要 表现为全年劳动生产率提升、 单位 GDP 的能 耗下降。民生改善主要表现为全国居民人均 可支配收入扣除物价实际增长 8%， 城镇居民

15、人均可支配收入实际增长 6.8%， 农村居民人 均可支配收入实际增长 9.2%。 从消费、 投资和进出口情况看， 2014 年， 市场销售稳定增长， 固定资产投资增速放缓， 进出口增速回落。社会消费品零售总额 262394 亿元，比上年名义增长 12.0%（扣除 价格因素实际增长 10.9%） 。固定资产投资 （不含农户）502005 亿元，比上年名义增长 15.7%（扣除价格因素实际增长 15.1%） 。全 年进出口总额 264335 亿元人民币， 比上年增 长 2.3%。 2政策环境 2014 年，中国继续实施积极的财政政 策。全国一般公共财政收入 140350 亿元，比 上年增加 111

16、40 亿元，增长 8.6%。其中，中 央一般公共财政收入 64490 亿元，比上年增 加 4292 亿元，增长 7.1%；地方一般公共财 政收入 （本级） 75860 亿元， 比上年增加 6849 亿元，增长 9.9%。一般公共财政收入中的税 收收入 119158 亿元，同比增长 7.8%。全国 一般公共财政支出 151662 亿元， 比上年增加 11449 亿元，增长 8.2%。其中，中央本级支 出 22570 亿元，比上年增加 2098 亿元，增长 10.2%；地方财政支出 129092 亿元，比上年 增加 9351 亿元，增长 7.8%。 2014 年，中国人民银行继续实施稳健的 货币政策，综合运用公开市场操作、短期流 动性调节工具（SLO） 、常备借贷便利（SLF） 等货币政策工具， 创设中期借贷便利 （MLF） 和抵押补充贷款工具（PSL） ；非对称下调存 贷款基准利率；两次实施定向降准。稳健货 币政策的实施，使得货币信贷和社会融资平 稳