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1、0 上海上海普陀区沪西财富中心普陀区沪西财富中心 可行性研究报告 策源机构策源机构咨询研发中心咨询研发中心 二二 OO 七年四月七年四月 目目 录录 1.项目情况.1 1.1 地理位置.1 1.2 主要经济技术指标.1 1.3 地块现状.2 1.4 周边环境.2 1.5 配套设施.3 2.区域规划情况.4 2.1 区域建设规划.4 2.2 产业发展规划.5 2.3 轨道交通规划.6 2.4 区域发展环境比较.6 2.5 区域规划总结.8 3.区域办公市场分析.8 3.1 宏观背景.8 3.2 区域办公竞品分析.9 3.3 项目办公客户定位建议.11 3.3 项目办公类型定位建议.12 3.4
2、项目办公开工时序建议.12 3.5 甲级办公楼租金/售价建议.13 3.6 公寓式办公售价建议.15 4.区域商业市场分析.16 4.1 宏观背景.16 4.2 区域商业分布情况.16 4.4 区域商业消费者定位建议.18 4.3 项目商业业态定位建议.19 5.项目初步财务评价.21 5.1 项目评估说明.21 5.2 项目开发经营方案.21 5.3 项目总投资估算.22 5.3.1 估算参数.22 5.3.2 总投资估算.22 5.4 项目经营收入估算.23 5.4.1 估算参数.23 5.4.2 项目经营收入测算.23 5.5 项目财务评价.23 5.5.1 静态盈利能力.23 5.5.
3、2 动态盈利能力.24 5.5.3 资金平衡分析.24 5.5.3 资金平衡分析.25 5.6 项目盈亏平衡分析.26 5.7 项目评估结论.26 上海沪西财富中心项目可行性研究 1 1.项目项目情况情况 1.11.1 地理位置地理位置 本项目地块位于普陀区中 西部，沪宁高速公路与真北路 中环线交汇处西北侧。具体四 至范围为：东起真北路中环线， 西倚子洲路，北靠铜川路，南 临曹安路和沪宁高速公路，属 于普陀区真北新兴商贸群和真 光商业中心范围。 1.21.2 主要经济技术指标主要经济技术指标 地块基本经济技术指标地块基本经济技术指标 项目项目数量数量: : m m2 2备备 注注 总占地面积总
4、占地面积 69,930 占地：104.9亩 总基地面积总基地面积 23,986 建筑密度：34.3% 地上建筑面积地上建筑面积 244,775 容积率：3.5 其中：办公部分 181,266 可售(50%) 商业部分 63,489 可售(50%) 总建筑面积总建筑面积 289,775 地下建筑面积地下建筑面积 45,000 不计容积率 地下室停车库 45,000 绿化面积绿化面积 27,972 绿化率：40% 注：注：地下 45000中含停车位约 1500 个 本项目本项目 上海沪西财富中心项目可行性研究 2 真北路 曹安路及高架下匝道 真光新村 如家及住宅区 1.31.3 地块现状地块现状
5、该地块目前为多家汽 车企业用地，包括大众维 修中心、上海汽车工业机 动车置换有限公司、民防 真北路停车场、普陀区机 动车驾驶员培训部、沪裕 钢材仓库等（由于无地块 红线范围相关资料，项目 位置目前暂定） 。现场勘 察显示，整个地块较为方 正，临路面位于真北路高 架及曹安公路，北侧、西 侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路、金汤路处有一处入口（普陀区机动车 驾驶员培训部） ，如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯一临路入口。 1.41.4 周边环境周边环境 真北路真北路 子洲路子洲路 曹安公路曹安公路 金汤路金汤路 上海沪西财富中心项目可行性研究 3 地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出
6、通道。 地块以南：紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂， 来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入 该地块的通路被阻挡，需绕行 2、3 百米。 地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。 地块以北：有如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。 1.51.5 配套设施配套设施 交通配套：交通配套：交通配套： 项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的交通 动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅 10 公里，且周边分布 有北安线、727、750、62、323、562、827、947 等众多公交线路，交通出行十 分便利。 商业配
7、套：商业配套：商业配套： 项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心、麦德龙、红星美凯龙、 百安居、迪卡侬、乐购、苏宁、国美、梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作 为区域商业中心已经初见规模。 项目环境现状总结项目环境现状总结 项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为 居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。 由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入 通路上受到较
8、大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道 路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分 上海沪西财富中心项目可行性研究 4 构成不利影响。构成不利影响。 2.区域规划情况区域规划情况 2.12.1 区域建设规划区域建设规划 根据普陀区“十一五”规划，普陀区将在未来重点规划建设 5 大区域 真如城市副中心、长风生态商务区、真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群、桃浦都市产业园、长寿 综合服务带，其中本项目
9、位于真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群。 五大重点区域定位情况 商务商业娱乐 真如城市副中心综合商务中心便利性购物中心历史风貌旅游文化区 长风生态商务区高科技生态商务港高端商业品牌店苏州河娱乐休闲区 真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群长三角商务平台长三角商务平台长三角商务平台长三角商务平台大型专业商贸中心大型专业商贸中心大型专业商贸中心大型专业商贸中心都市休闲娱乐中心都市休闲娱乐中心都市休闲娱乐中心都市休闲娱乐中心 桃浦都市产业园物流枢纽中心 - 长寿综合服务带现代服务业集聚区餐饮娱乐购物区旅游休闲区 目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真
10、北、长风三个重点目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点 规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点规划地区的重新建设均刚起步。就目前的定位方向，真北地区区别与其他重点 规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场
11、集中是其发展的重要基础。规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。规划地区的关键在于：专业商贸。目前周边专业市场集中是其发展的重要基础。 真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群真北组团商贸群以中环线为中轴，南起苏州河，北至沪嘉高速公路。重点 推进九大组团式商务、商业、宾馆、娱乐项目建设，规划用地面积 70.66 万， 规划建筑面积 200.36 万。 上海沪西财富中心项目可行性研究 5 真北路核心区域，重点开发商务办公楼宇群，搭建与长三角互为辐射 对接的商务平台，凸显涉外经贸和商务特色，汇聚国内大、中型企业总部、区 域采购中心和营销结算中心等。 金沙江路区域，重
12、点开发汽车销售、展示、维修、服务“四位一体” 汽车商贸集聚区； 梅川路东段、真光路区域，重点集聚建材、家具、家电等大型专业商 贸展销中心、配送中心等。 在梅川路西段区域，重点开发面向广大市民的都市休闲娱乐中心。 2.22.2 产业发展规划产业发展规划 在“十一五”规划中，普陀区产业发展重点主要集中在以下四点： 提升发展都市型商业：提升发展都市型商业：提升发展都市型商业：提升发展都市型商业：鼓励集聚著名商品品牌或企业品牌的商业服务 企业，大力培育具有民族和本地特色的个性化商业服务企业。 重点发展商务服务业：重点发展商务服务业：重点发展商务服务业：重点发展商务服务业：重点建设以国际商贸企业总部为龙
13、头，以长三 角企业总部和涉外经贸为特色的现代服务业集聚区；以要素市场为主体，以电 子商务和互通联动为特色的新型要素市场集聚区；以高端物流为先导，以陆港 口岸和多式联运为特色的现代物流园区；以研发设计为重点，以产学研战略联 盟为基础的科技型产业集群。 大力发展休闲娱乐业：大力发展休闲娱乐业：大力发展休闲娱乐业：大力发展休闲娱乐业：加强苏州河综合轴线开发和环长寿地区休闲娱 乐街区建设，结合苏州水岸整治，开发沿水岸休闲娱乐带，加快长寿、长风大 型娱乐项目和旅游设施的建设。大力开发集购物观光、健身娱乐、文化活动、 会务展示等功能于一体的特色休闲商业区。 配套发展酒店住宿业：配套发展酒店住宿业：配套发展
14、酒店住宿业：配套发展酒店住宿业：新建四星五星级酒店、会议中心，开发若干 假日宾馆、酒店式公寓，进一步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满 足高标准商务、旅游住宿和综合活动需求,并带动周边区域内餐饮、购物、娱乐 等产业发展。 根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、根据普陀区综合发展的产业规划，现代服务业聚集区、要素市场聚集区、 现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和
15、高星级酒店等配套设施都现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都现代物流园区、科技产业集群、景观休闲娱乐设施和高星级酒店等配套设施都 上海沪西财富中心项目可行性研究 6 是区政府鼓励的商业形态是区政府鼓励的商业形态是区政府鼓励的商业形态是区政府鼓励的商业形态。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新。落实到具体到房地产载体，则为高品质写字楼、新 型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划
16、方向。型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。型商业设施和酒店或类酒店物业。本项目的基本产品定位则基于此规划方向。 2.32.3 轨道交通规划轨道交通规划 根据上海轨道交通规划，项目所处真北路、曹安公路周边规划建设有轨道 交通 14 号线（原来的 M6 线，起讫点为环西二大道至金桥）、15 号线（原来的 轻轨 L1 线，起讫点为上海西站-环南二大道），作为轨道交通远景规划，目前 尚未确定具体走向，预计在 2010-2020 年间全部建设完成。 在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直在本项目的建设期及运营初期，轨道交通的远期规划并不能对项目带来直 接的利好。接的利好。接的利好。接的利好。由于商办综合项目重长期的运营收益，因此两条轨道交通的启用， 将对项目原规划写字楼部分的租金起到一定
