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1、目 录1.项目简介41.1.研究目的41.2.研究方法41.3.相关经济技术指标52.影响项目发展的社会经济情况62.1.国民经济经济发展情况分析62.1.1.国民生产总值62.1.2.产业结构62.2.人口分布、增长及变迁情况92.3.居民生活水平、消费结构102.4.城市规划112.5.小结123.市场研究133.1.玉溪市商业物业整体市场特点分析133.1.1.商业物业分布特点133.1.2.商业业态发展现状和态势143.1.3.商业市场整体环境163.1.4.商业物业供求情况173.1.5.小结203.2.玉溪市主要商圈情况分析213.2.1.南北大街商业区223.2.2.小庙街商业区
2、243.2.3.旧城商业街商业区263.3.地块所在区域的商业情况分析273.4.个案分析283.4.1.玉溪百货大楼293.4.2.九龙商业广场303.4.3.昆明新百货大楼商场323.4.4.柏联广场商场343.5.消费者和商户需求特征分析353.5.1.消费者行为研究363.5.2.经营者行为研究384.项目区位研究414.1.项目所在区域特点414.2.交通运输网络及地理位置424.2.1.交通运输网络424.2.2.项目地理位置434.3.项目所在区域的未来规划434.4.小结445.项目优劣势、机会威胁点（SWOT）分析455.1项目优势与劣势分析455.2项目机会与威胁分析465
3、.3项目竞争力发挥476.项目定位476.1.目标客户定位476.2.主题定位496.3.档次定位506.4.功能定位506.5.各层定位506.5.1楼层定位原则506.5.2主力店铺设置建议516.5.3楼层功能主题设置517.规划设计与建筑设计建议557.1.规划设计建议557.2.建筑设计初步建议577.2.1建筑造型和风格577.2.2平面布局597.3.配套设施建议627.3.1主要机电设备627.3.2交流和休息的场所627.3.3促销、展示商品的活动场所628.租售方案建议638.1.方案一：先租赁后整体销售。638.2.方案二：产权分割销售。649.招商策略建议659.1.招
4、商策略659.2.招商客户定位659.2.1.商户引进原则659.2.2.各层商户定位669.3.租金定位679.3.1.租金建议679.3.2.租金策略689.4.各期推出时机、面积、区域699.4.1.招商进度计划699.4.2.租赁进度计划：699.5.招商形式6910.销售策略建议7110.1.价格策略及定位7110.1.1价格定位：7110.1.2价格策略7110.2.销售手段7210.3.卖点梳理7411.推广策略建议7611.1.推广主题7611.2.媒体组合7711.3.推广策略7812.项目经济效益分析8112.1.成本费用分析8112.2.营业利润分析8112.3.盈利能力
5、分析8112.4.经济效益分析8313.结论及关键控制点8413.1.结论8413.2.关键控制点851.项目简介项目位于玉溪市红塔区红塔大道与东风路交界处，东至东风路，西至花园街南端，南至红塔大道，北至瓦窑十二组民房，占地15.16亩，规划总建筑面积约4.46万平方米，项目有双向4路公交车可到。项目现状为待开发用地1.1. 研究目的 研究项目相关物业的市场状况，判别项目的市场前景，寻找项目的市场空间，确定项目的市场定位。 发掘各种有利资源，运用行之有效的招商、推广、销售策略，实现项目市场价值最大化。1.2. 研究方法本报告通过分析玉溪市及各县区宏观经济、人口状况、房地产市场状况、区域现状及有
6、关规划、各商圈相关物业发展状况、消费者及商户需求特征等因素对项目发展的影响，结合项目自身的条件、规划要素，判别项目的市场前景，及确定项目的市场定位，提出项目建筑规划修改建议；梳理各种对项目发展的利弊因素，扬长避短，提出行之有效的招商、推广、销售策略建议，实现项目最大的市场价值。具体采用的研究方法有：研究方法一：定量定性分析法根据客观、科学、公正的原则，针对研究的目标，通过戴德梁行资料库、政府统计文献、城市规划和政策法规的公告、房地产刊物、互联网、实地探访等形式，广泛搜集有关房地产数据，结合消费者及商户需求特征分析结果，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，并
7、在此基础上进行定性的研究，做到定量与定性相结合。研究方法二：取证法在研究中，我们将通过对先进案例的深入剖析，揭示同类型物业的发展轨迹，去芜存青，为项目发展提供良好的参考经验。研究方法三：类比法在本次研究中，我司通过考察当地及昆明各种类型的商业物业，通过对其优劣势的分析，并结合我司积累的商业地产方面的经验，将项目与潜在的竞争对手进行比较，通过研究竞争对手的发展现状以及其成功与失败之处，使项目能够扬长避短。1.3. 相关经济技术指标项目有关的经济技术指标如下：序号主要技术经济指标参数单位备注1项目总用地面积17,840 平方米1.1建筑用地面积8,976 平方米按13.464亩折算1.2绿化用地面
8、积1,133 平方米按1.7亩折算1.3停车场用地面积8,864 平方米按13.296亩折算2容积率2.583总建筑面积44,613.70 平方米3.1地上商场建筑面积27,199.70 平方米共四层3.1.1首层商场建筑面积7,228.68 平方米3.1.2二层商场建筑面积7,228.68 平方米3.1.3三层商场建筑面积6,641.13 平方米3.1.4四层商场建筑面积6,101.21 平方米3.2地下商场(沃尔玛)建筑面积17,414 平方米一层2.影响项目发展的社会经济情况2.1. 国民经济经济发展情况分析2.1.1. 国民生产总值 近年GDP总量增长势头受阻，非烟GDP持续增长玉溪市
9、近年来整体经济增长势头明显偏低，尤其是2001年还有较大幅度的下降，至2003年才有一定幅度的回升。其中的主要原因是玉溪市的支柱产业烟草业连年呈下降趋势； 扣除烟草业GDP后的非烟GDP则保持着连续多年的增长势头。2.1.2. 产业结构 产业结构以第二产业为主玉溪市的产业结构以第二产业为主，其中又以烟草业占较大份额，烟草在玉溪市的GDP中占据了过半的份额，显示出其经济结构较为单一，与此相比，第三产业所占比例较小。 支柱产业烟草业占据半壁江山，但其所占比例在持续降低烟草业是玉溪市的支柱产业，亚洲最大卷烟生产企业玉溪卷烟厂坐落于此，玉溪卷烟厂为玉溪的发展提供了强劲的推动力，但随着经济的发展，烟草业
10、在GDP中所占比重正在逐渐减小，这一方面是玉溪卷烟厂的生产和销售绝对值有所下降，另一方面，玉溪市的其他产业在这几年中表现出较为强劲的增长势头，显示出玉溪市整体经济对烟草业的依赖程度有所下降，这对于玉溪市整体经济、产业结构的调整，增强经济活力有着积极的作用。 投资力度继续加大，投资结构进一步改善2003年全年完成全社会固定资产投资66.5亿元，较2002年增长11.1%；其中国有单位投资29亿元，约占总投资规模的43.6%，投资规模较上年下降约5.8%；城镇集体投资8.5亿元，较上年下降2.7%；非公有制经济投资29亿元，增长42.6%，在总投资中的比例也由上年的34.0%增长到43.6%，可以
11、看出，玉溪市非公有制经济有着较强的投资活力。从投资类型看，基本建设投资25亿元，更新改造投资7.1亿元；房地产开发投资5.2亿元；其他投资14.6亿元。投资力度的加大，有助于推动经济在未来的几年里持续、健康地发展。 消费品市场持续稳定增长2003年全年实现社会消费品零售总额40.7亿元，增长5.4%。从经济类型看，国有经济实现消费品零售额6.8亿元，下降15.6%，其表现连续多年呈下降趋势；集体经济实现6.4亿元，增长0.7%，私营经济实现4.4亿元，增长20.5%；个体经济实现15.5亿元长13.0%；其他经济实现7.6亿元，增长11.0%。从城乡市场看：市区实现消费品零售额14.7亿元，同
12、比增长9.6%，约占全市的36.1%；县区实现12.2亿元，增长1.3%，约占全市总额的30%；县以下实现13.8亿元，增长4.7%。 云南省第二大经济重镇，多项经济指标列西部前列玉溪市除全社会固定资产投资额及实际利用外资在省内分别排名4、5位外，其他各项经济指标的排名均在第2位，成为云南省仅次于昆明的经济重镇。从玉溪市在西部城市的排名来看，玉溪市以排名西部第33位的总人口，取得了财政总收入、地方财政总收入和人均地方财政收入排名均在前10位的好成绩，此外，GDP总额、人均GDP、城镇居民人均可支配收入及人均储蓄等的排名也在前20位。但同时也可看到，玉溪市人均购买消费品的排名较为靠后，显示出玉溪
13、市的消费水平与其居民收入、储蓄并不相称；而全社会固定资产投资额较为靠后，则可能会影响到其今后经济增长的速度。表：玉溪经济在省内及西部的排名指 标玉溪云南省内城市排名西部城市排名GDP总额（亿元）286.52458.8217人均GDP138985647211财政总收入（亿元）114.7510-4地方财政收入（亿元）24.92228.929人均地方财政收入554652627全社会固定资产投资额（亿元）66.491021.2432城镇居民人均可支配收入77067644-16人均储蓄70184057219人均购买消费品19761797231在岗职工平均工资14515128702-实际利用外资（万美元）84416752531城镇居民恩格尔系数36.453.0- 玉溪市的经济重心主要集中在红塔区从各县区的经济总量看，以红塔区的经济总量最大，以占玉溪市18.9%的人口，完成了玉溪市66.5%的国民生产总值，其次分别为通海县和江川县；从人均GDP看，红塔区同样最高，远高于其后的通海县及峨山县，增长速度则以新平和峨山两县最为强劲。表：各县区经济状况GDP总值人均GDP（元）2002年2003年2002年2003年合计1336013898红塔区4715849682江川县53255559澄江县85516953055685
