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1、 ? 2013年3亿元公司债券 2013年跟踪信用评级报告 2 正面：正面： ? 跟踪期内，公司收入和利润水平进一步提升； ? 公司继续得到了当地政府大力支持， 获得的财政奖励较多， 对盈利水平形成了较好补充； ? 跟踪期内，用于本期债券抵押增信的资产可为本期债券本息偿付提供较好的保障。 关注：关注： ? 2012 年公司房屋销售面积和金额大幅下降，且公司可售商业营业性用房面积已不多， 短中期业绩存在较大不确定性； ? 公司在建项目资金需求较大，面临一定的资金压力； ? 公司未来可获得政府补助将逐渐减少，将对公司盈利水平产生一定影响； ? 公司经营业绩对政府补助存在一定的依赖性； ? 跟踪期内
2、，公司有息债务规模快速增加，还本付息压力增大； ? 截至 2013 年 9 月底公司对外担保余额较大，存在一定的或有负债风险。 分析师分析师 姓名：易美连 王一峰 电话：0755-82872736 邮箱： 3 一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况 经国家发展和改革委员会发改财金2013606 号文件批复，公司于 2013 年 4 月 11 日 公开发行 3 亿元公司债券，募集资金净额 2.96 亿元。 本期债券期限 6 年，发行利率为 6.95%，采用单利按年计息，每年付息一次，附第 3 年 末公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权。跟踪期内，本期债券
3、尚无需兑付本息。截 至 2013 年 7 月 31 日本期债券募投项目已投资和已使用募集资金情况如下表所示。 表表 1 截至截至 2013 年年 7 月月 31 日本期债券已投资和已使用募集资金情况（单位：亿元）日本期债券已投资和已使用募集资金情况（单位：亿元） 项目 项目 按权益按权益 计算投计算投 资总额 资总额 拟使用拟使用 募集资募集资 金 金 已投资 已投资 已使用已使用 募集资募集资 金 金 南翔万商（芜湖）国际商贸物流园区一期 B 地块 5.342.205.34 2.16 南翔万商（芜湖）国际商贸物流园区精品灯饰博览城1.430.801.43 0.80 合计 合计 6.773.0
4、06.77 2.96 资料来源：公司提供 二、发行主体概况二、发行主体概况 跟踪期内，公司注册资本和实收资本、股本结构未发生变化，主营业务未发生重大变 更， 新增纳入合并报表范围二级子公司安徽南翔茶博城投资发展有限公司， 该子公司注册资 本 30,000 万元，公司持股 60.00%，主营业务为项目投资与管理、商贸物流中心建设等。 截至 2012 年 12 月 31 日，公司总资产为 358,234.07 万元，所有者权益为 167,032.07 万 元， 资产负债率 53.37%。 2012 年度， 公司实现营业收入 138,364.10 万元， 利润总额 59,155.15 万元，经营活动
5、产生的现金流净额为 3,897.27 万元。 三、经营与竞争三、经营与竞争 2012年公司经营业绩表现良好，但房屋协议销售额大幅下降，且目前公司商业性营业 用房可售面积已不多，短中期业绩存在一定的不确定性；公司在建项目资金需求较大，面 临一定的资金压力 年公司经营业绩表现良好，但房屋协议销售额大幅下降，且目前公司商业性营业 用房可售面积已不多，短中期业绩存在一定的不确定性；公司在建项目资金需求较大，面 临一定的资金压力 公司主营业务为商贸物流中心建设和市场经营管理， 目前公司投资建设并直接负责运营 4 管理的光彩大市场有四个，分别为：安庆光彩大市场、蚌埠光彩大市场、泰安光彩大市场和 商丘光彩大
6、市场。2012 年公司各光彩大市场的房屋销售和房屋租赁收入依然是公司最主要 的收入来源，占营业收入的比重分别达 84.30%、9.34%。其他业务收入主要为管理费收入和 其他收入，对收入水平形成了较好的补充。受益于房屋销售结转收入的增加，及平均租赁面 积、平均租金和管理费单价的提升，2012 年公司经营业绩表现良好，实现营业收入 13.84 亿元，同比增长 15.06%。 表表2 2011-2012年公司营业收入构成和毛利率情况（单位：万元）年公司营业收入构成和毛利率情况（单位：万元） 2012 年年 2011 年年 收入类型收入类型 收入收入 毛利率毛利率 收入收入 毛利率毛利率 房屋销售
7、116,643.36 64.87%100,944.58 66.27% 房屋租赁 12,918.66 47.14%11,427.31 68.91% 其他业务收入 8,802.08 93.05%7,881.76 92.24% 合计合计 138,364.10 65.01%120,253.64 68.22% 资料来源：公司审计报告 房屋销售方面，2012 年公司房屋销售结转收入 116,643.36 万元，同比增长 15.55%，但 完成的房屋协议销售面积和协议销售收入却分别同比下降 81.09%、77.63%，主要原因为公 司可供销售的商业营业性用房面积大幅减少。 表表3 2011-2012年公司各
8、光彩大市场房屋协议销售情况（单位：平方米，万元）年公司各光彩大市场房屋协议销售情况（单位：平方米，万元） 2012 年年 2011 年年 项目项目 协议销售面积协议销售面积 协议销售金额协议销售金额 协议销售面积协议销售面积协议销售金额协议销售金额 泰安光彩大市场 3,178.27 1,808.83 16,847.69 9,092.00 商丘光彩大市场 5,520.60 2,488.05 1,875.16 483.23 安庆光彩大市场 20,265.19 15,133.00 62,389.41 47,317.43 蚌埠光彩大市场 20,219.87 15,779.03 178,958.64 1
9、00,484.08 合计合计 49,183.93 35,208.90 260,070.90 157,376.74 资料来源：公司提供 房屋租赁方面，2012 年在平均租赁面积和平均租金、管理费单价提升的带动下，公司 共实现房屋租赁和管理费收入 19,977.58 万元，同比增长 12.35%。公司每年根据开发进度对 实际投入的开发成本进行复核， 相应调整开发产品成本和已经转为投资性房地产的成本， 同 时补提投资性房地产以前年度的折旧，为不调整财务报表期初数，2012 年公司将补提的投 资性房地产的折旧全部调整至出租业务成本中，从而使得租赁业务毛利率由 2011 年的 68.91%下降至 47.
10、14%。 5 表表4 2011-2012年公司各光彩大市场出租情况（单位：万平方米，元年公司各光彩大市场出租情况（单位：万平方米，元/平平.月）月） 2012 年年 2011 年年 项目项目 平均租赁面积平均租赁面积 平均租金和管理费单价平均租金和管理费单价平均租赁面积平均租赁面积平均租金和管理费单价平均租金和管理费单价 安庆光彩大市场 32.50 30.1929.9229.67 蚌埠光彩大市场 15.54 22.1514.5521.89 泰安光彩大市场 10.93 25.239.7223.95 商丘光彩大市场 5.11 12.504.2210.12 合计 合计 64.08 25.9858.4
11、125.37 注：本期债券首次评级报告中列示的租金和管理费单价实际只统计了租金单价，管理费收入反映为其他业 务收入 资料来源：公司提供 在建项目方面，2012 年 7 月，公司与新华集团、华泰集团等企业在合肥投资设立了安 徽南翔茶博城投资发展有限公司，该公司注册资本 3 亿元人民币，公司持股 60.00%。目前 该公司已取得合肥市包河大道以东、 上海路以西， 锦绣大道以北、 西安路以南一块面积 138.76 亩国有建设用地使用权， 正在投资兴建安徽华夏国际茶博城一期项目。 该项目主要建设内容 包括：农产品会展中心、农产品贸易中心、物流配送中心及相关配套设施建设等，总建筑面 积约 18 万平方米
12、（其中地下约 3.50 万平方米） 。根据可行性研究报告，该项目建成后，如 果项目商业铺面全部用于出售， 地下附属设施用作租赁 （按 6 年计算） ， 预计可实现收入 9.18 亿元。该项目预计总投资 6.08 亿元，截至 2013 年 9 月底已完成投资 3.75 亿元，未来仍需投 资支出 2.33 亿元，这也将使公司面临一定的资金压力。 总体而言，2012 年公司经营业绩表现良好，但房屋协议销售额大幅下降，且目前公司 商业性营业用房可售面积已不多，短中期业绩存在一定的不确定性；长期来看，在建的安徽 华夏国际茶博城一期项目预期收益较好，未来预计能为公司带来一定的收入和利润。 表表5 截至截至
13、2012年底公司房产销售和出租情况（单位：平方米）年底公司房产销售和出租情况（单位：平方米） 竣工可售房产竣工可售房产 竣工自有房产竣工自有房产 项目项目 未售面积未售面积 其中已出租其中已出租总面积总面积 未租面积未租面积 已出租面积已出租面积 安庆光彩大市场 69,461.55 32,384.57 439,934.72 50,112.59 378,567.20 蚌埠光彩大市场 13,126.22 5,287.11 297,512.08 11,701.61 253,357.56 泰安光彩大市场 94,892.84 88,601.25 57,640.79 2,725.00 51,514.44
14、商丘光彩大市场 12,092.51 0.00 89,345.86 14,391.51 71,302.90 合计合计 189,573.12 126,272.93 884,433.45 78,930.71 754,742.10 注：已出租面积为截至 2012 年底时点数的租赁面积 资料来源：公司提供 跟踪期内，公司获得的财政奖励仍较多，对盈利水平形成了较好补充；不过这部分补助跟踪期内，公司获得的财政奖励仍较多，对盈利水平形成了较好补充；不过这部分补助 6 未来将逐渐减少，将对公司盈利水平产生一定影响未来将逐渐减少，将对公司盈利水平产生一定影响 由于光彩事业对地方经济的增长以及拉动就业方面作用较大，
15、公司各光彩大市场所在地 的地方政府对公司支持力度较大。2012 年公司合计获得政府补助 17,830.36 万元，占同期利 润总额的比重达 30.14%， 对公司盈利水平形成了较好的补充， 其中跟据安庆市人民政府 关 于光彩大市场物流中心以及四期优惠政策有关问题的会议纪要（办公室2004第 39 号 会议纪要）获得财政奖励 3,832.52 万元；根据蚌政秘200234 号批复文件获得财政奖励 10,500.00 万元；根据泰安市人民政府2003第 33 号专题会议纪要获得财政奖励 3,300.00 万元。 总之，跟踪期内公司获得的政府奖励仍较多，对盈利水平贡献较大。不过随着各奖励政 策的逐步
16、到期， 及现有光彩大市场房屋销售额下降使得税收返还额下降， 这部分补助未来将 逐渐减少，从而对公司盈利水平产生一定影响。 四、财务分析四、财务分析 财务分析基础说明财务分析基础说明 以下分析基于公司提供的经华普天健会计师事务所 （北京） 有限公司审计并出具标准无 保留意见的2011-2012年度审计报告。公司2011-2012年的财务报告采用新会计准则编制。 财务分析财务分析 2012 年公司资产规模进一步增长，资产整体质量较好；收入和利润水平进一步提升， 盈利能力依然表现较好；经营净现金流大幅弱化，后续预计投资支出仍较大，面临一定融 资压力；有息债务规模持续增加，还本付息压力增大 年公司资产规模进一步增长，资产整体质量较好；收入和利润水平进一步提升， 盈利能力依然表现较好；经营净现金流大幅弱化，后续预计投资支出仍较大，面临一定融 资压力；有息债务规模持续增加，还本付息压力增大
