2015年诸暨市越都投资发展有限公司公司债券评级报告及跟踪评级安排

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1、 报告表述了中诚信国际对公司和本期债券的信用评级观点，并非建议投资者买卖或持有本债券。 报告中引用的资料主要由企业提供，中诚信国际不保证引用信息的准确性及完整性。 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 2015 年诸暨市越都投资发展有限公司公司债券信用评级报告年诸暨市越都投资发展有限公司公司债券信用评级报告 发行主体发行主体 诸暨市越都投资发展有限公司诸暨市越都投资发展有限公司 主体信用等级主体信用等级 AA 评级展望评级展望 稳定稳定 中期票据信用等级中期票据信用等级 AA 发行规模发行规模 11 亿元亿元 发行期限发行期限 本期债券为本

2、期债券为 7 年期固定利率债券， 同时设 置本金提前偿还条款 年期固定利率债券， 同时设 置本金提前偿还条款 偿还方式偿还方式 每年付息一次， 同时设置本金提前偿付条 款。自本期债券存续期第 每年付息一次， 同时设置本金提前偿付条 款。自本期债券存续期第 3 年末起，逐年 分别兑付债券本金的 年末起，逐年 分别兑付债券本金的 20%，最后，最后 5 期利 息随本金一起支付 期利 息随本金一起支付 发行目的发行目的 本期债券募集资金全部用于诸暨市市南 区块旧城改造安置项目 本期债券募集资金全部用于诸暨市市南 区块旧城改造安置项目 概况数据概况数据 越都投资（合并口径）越都投资（合并口径） 201

3、1 2012 2013 总资产（亿元） 64.90 76.28 110.17 所有者权益（含少数股东权益） （亿元） 50.09 53.79 69.70 总负债（亿元） 14.81 22.49 40.47 总债务（亿元） 9.66 14.85 30.64 营业总收入(亿元) 8.66 8.12 7.47 EBIT(亿元) 2.91 3.39 2.83 EBITDA（亿元） 2.97 3.71 3.22 经营活动净现金流（亿元） 4.69 -5.03 12.43 营业毛利率 (%) 6.49 10.70 7.74 EBITDA/营业总收入(%) 34.24 45.67 43.05 总资产收益率(

4、%) 4.72 4.80 3.04 资产负债率(%) 22.82 29.49 36.73 总资本化比率(%) 16.17 21.64 30.54 总债务/EBITDA(X) 3.26 4.00 9.53 EBITDA 利息倍数(X) 7.12 5.57 2.23 注：越都投资 2011 年2013 年财务报表均按新会计准则编制。 分析师分析师 项目负责人：毛菲菲项目负责人：毛菲菲 项目组成员：牟项目组成员：牟 霏霏 电话：(010)66428877 传真：(010)66426100 2015 年年 2 月月 26 日日 基本观点基本观点 中诚信国际评定诸暨市越都投资发展有限公司 （以下简称

5、 “越都投资”或“公司” ）的主体信用等级为 AA，评级展望 为稳定；评定“2015 年诸暨市越都投资发展有限公司公司债 券”信用等级为 AA。 中诚信国际肯定了诸暨市政府很强的经济财政实力、 诸暨 市政府对公司的大力支持、 公司充足的土地储备以及旅游业务 的有序发展等因素对公司信用实力的支撑。同时，中诚信国际 也关注到公司未来几年资本支出压力较大、 土地出让业务对于 政策依赖性较强等因素对公司信用状况的影响。 优优 势势 ? 诸暨市财政经济实力较为雄厚，多年来均位列百强县前 列。 诸暨市财政经济实力较为雄厚，多年来均位列百强县前 列。2013 年诸暨市实现地区生产总值 900.88 亿元，按

6、可 比价格计算，同比增长 9.2%；2013 年诸暨市实现财政总 收入 100.01 亿元，同比增加 8.0%，其中公共财政预算收 入达到 59.60 亿元， 同比增长 13.3%， 财政实力不断增强； 较强的经济和财政实力为公司营造较好的经营环境。 ? 土地资产较丰富。土地资产较丰富。诸暨市政府赋予公司土地开发职能， 2011 年2013 年，公司实现土地开发收入分别为 8.40 亿 元、7.94 亿元和 2.43 亿元。截至 2013 年底，公司及下属 子公司拥有土地储备合计约 89.68 万平方米，评估价值约 37.54 亿元。未来公司的业务均有相应的土地出让予以资 金平衡，大量可运作土

7、地为公司旅游开发业务、商贸物流 业务和安置房建设提供了资金保障。 ? 旅游业务稳步发展，收入有望获得提升。旅游业务稳步发展，收入有望获得提升。 公司目前主要拥 有浣江五泄风景区的经营权，该景区系国家 4A 级旅游 区。近年来，公司旅游业务发展良好，2013 年共接待游 客约 275 万人次。未来，随着旅游资源的全面开发，公司 在餐饮、酒店、训练、拓展等方面的收入有望获得提升。 关关 注注 ? 资本支出压力偏大。资本支出压力偏大。 公司未来在旧城拆迁改造和旅游景观 建设方面投入规模较大。诸暨市市南区块改造、西施故里 二期等重点在建拟建项目后续投资规模较大， 公司面临较 大的资本支出压力。 ? 主

8、营业务对政府支持依赖较大， 且受宏观调控及土地政策 影响较大。 主营业务对政府支持依赖较大， 且受宏观调控及土地政策 影响较大。 公司目前的经营业务包括土地整理和安置房建 设，对政府的支持依赖较大，且土地出让业务较易受到宏 观调控、土地及拆迁政策、市场需求结构变化影响。 2015 年诸暨市越都投资发展有限公司公司债券信用评级报告 2 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员 发行主体概况发行主体概况 越都投资系由诸暨市国有资产监督管理委员会 （以下简称“诸暨市国资委”）于 2006 年 10 月出资 组建的有限责任公司，截至 2013 年末，公

9、司注册资 本为 2.5 亿元，其中，诸暨市国资委以业经诸暨天 宇资产评估有限公司诸天宇评咨（2006）716 号评 估报告评估的实物（房屋产权）和无形资产（土地 使用权）出资 1.75 亿元。公司由诸暨市国资委全资 控股。 公司主要承担诸暨市旧城拆迁改造项目的融 资、建设及运营管理，诸暨市及周边的旅游景点建 设、运营和实业投资等工作。未来，旅游业务将成 为其主要业务板块，公司将发挥自身在诸暨旅游业 内的垄断地位，对西施故里、五泄、斗岩、汤江岩、 东白湖及珠宝城等旅游资源进行整合开发。 作为诸暨市国有资产授权经营主体，截至 2013 年末，公司拥有诸暨市兴城置业有限公司（以下简 称 “兴城置业”

10、 ） 、 诸暨市旅游投资发展有限公司 （以 下简称“旅投公司” ） 、诸暨市越邑城市建设有限公 司（以下简称“越邑城建” ） 、诸暨市浣江国际商贸 城开发有限公司（以下简称“商贸公司” ）4 家一级 子公司和诸暨市浣江置业有限公司（以下简称“浣 江置业” ） 、诸暨市千佛山风景旅游有限公司、诸暨 市汤江岩风景旅游开发有限公司 3 家二级子公司。 截至 2013 年底，公司总资产 110.17 亿元，所 有者权益 69.70 亿元，资产负债率 36.73%；2013 年 公司实现营业总收入 7.47 亿元，净利润 2.71 亿元， 经营活动净现金流 12.43 亿元。 本期债券概况本期债券概况

11、本期债券发行总额为人民币 11 亿元，7 年期固 定利率债券，同时设置本金提前偿付条款。自本期 债券存续期第 3 年末起，逐年分别兑付债券本金的 20%，最后 5 期利息随本金一起支付。年度付息款 项自付息日起不另计利息，到期兑付款项自兑付日 起不另计利息。 募集资金用途募集资金用途 本期债券拟募集资金总额为 11 亿元， 全部用于 诸暨市市南区块旧城改造安置项目建设，该项目征 迁改造范围：北至苎萝路，南至环城南路，西至市 南路，东至浣纱南路。改造范围总用地面积 1,041,873.4 平方米。项目由安置小区建设和基础设 施建设两部分组成。安置小区项目总征迁建筑面积 312,098平方米(其中

12、住宅建筑面积281,536平方米)； 安置小区建设用地面积 94,585 平方米，总建筑面积 347,057 平方米，地上建筑面积 266,732 平方米，其 中高层安置房面积 236,490 平方米，配套商业用房 面积 28,857 平方米，物业用房 1,385 平方米，地下 建筑面积 80,325 平方米，停车位共计 1,937 个（地 面 152 个，地下 1,785 个） ，安置房共计 2,329 套。 项目基础设施建设主要内容为道路建设工程、管网 建设工程、绿化建设工程和亮化照明建设工程四部 分。 表表 1：本期债券募集资金用途（亿元）：本期债券募集资金用途（亿元） 项目名称项目名称

13、 项目项目 总投资总投资 使用募集使用募集 资金额度资金额度 占项目总投占项目总投 资比例资比例 诸暨市市南区块旧 城改造安置项目 28.00 11.00 39.28% 资料来源：公司提供 宏观经济和政策环境宏观经济和政策环境 2014 年第一季度我国 GDP 为 128,213 亿元， 同 比增长 7.4%，增速比上季度回落 0.3 个百分点，环 比增速为 1.4%。 从生产法来看， GDP 同比增速回落 主要源自于第二产业和第三产业增加值增速的回 落，第一产业增加值增速较上个季度有所上升。据 中诚信国际测算，2014 年第一季度 GDP 很有可能 为环比低点，自第二季度起环比增速回升是大概

14、率 事件，但同比增速低点可能出现在第二季度。 从需求端来看，第一季度消费增速回升，而投 资增速有所回落，出口数据表现较弱。消费对经济 增长的贡献度与投资进一步拉近，由投资主导型经 济转向消费主导型经济的转型势头保持良好。值得 注意的是第一季度固定资产投资增速表现不佳，在 去年同比业已放缓的基数下继续回落，投资数据表 现低迷主要受房地产投资明显回落 2.7 个百分点的 拖累。出口数据表现较弱主要受到去年贸易基数较 高的影响，预计这种影响会持续到今年下半年。从 2015 年诸暨市越都投资发展有限公司公司债券信用评级报告 3 穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资者服务公司成员穆迪投资

15、者服务公司成员 生产端来看，一季度工业增加值同比增长仅为 8.7%，创金融危机以来的新低，这也表明我国经济 去产能去杠杆进入到关键阶段。 图图 1：中国：中国 GDP 及增长率及增长率 资料来源：国家统计局 货币信贷方面，3 月末广义货币(M2)余额为 116.07 万亿元，同比增长 12.1%，低于年初定下的 M2 增速目标。狭义货币(M1)余额为 32.77 万亿元， 同比增长 5.4%，分别比上月末和去年末低 1.5 个和 3.9 个百分点，这印证了实体经济的低迷。第一季度 社会融资规模为5.6万亿元， 同比去年少5,612亿元， 其中人民币信贷、委托贷款融资增速明显加快，而 信托贷款

16、、债券净融资规模增速明显放缓。 虽然第一季度经济增长形势不容乐观，但大规 模的全局性的经济政策刺激没有必要，也没有操作 的空间，而结构性的局部放松仍将继续。今年要在 债务不发生系统性风险的前提下完成经济增长底线 目标，仍需要大量融资配合。此外，新型城镇化和 改革红利也为未来经济增长增添动力，预今年第二 季度经济增速有望会扭转减速趋势，底部企稳。 新一届中央管理层的经济治理更看重增长质 量，以去杠杆化、结构性改革和避免大规模刺激计 划为调控核心。根据经济运行状况，管理层或许会 继续实施局部温和的财政刺激， 保持中性货币政策， 在防控债务和金融风险的同时，加大对中小企业的 信贷支持，改革金融体系和融资体制，为经济增长 创造稳定和有序的制度环境。 中诚信国际认为，随着管理层改革力度加大， 使得经济调控思路逐渐明朗，政策不确定性带来的 风险将会降低，这将有利于企业盈