某房地产公司的可行性研究报告

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1、 第一部分 项目背景3 第一章 可行性报告编制依据及说明3 编制依据 .3 编制说明： .3 第二章 项目概况 .4 基本情况 .4 发展趋势预测 .6 第三章：市场调查与分析 .6 第一节：宏观市场分析 .6 1、经济综合实力增强 7 2、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革 7 3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命 8 4、消费形态与观念变化分析： 9 5、西安酒店业发展趋势与前景分析 .10 第二节 微观市场调研与分析.36 一、区域发展现状及区内人口构成 36 二、区域商业发展趋势呼唤 36 第二部分：项目总体战略规划.37 第四章项目建设方案 37 一、项目总体情况 37 二

2、、项目管理情况： 37 三、和平大厦规划审批情况： 38 四和平大厦设计说明 39 五、和平大厦项目进展情况及工程进度计划 39 第五章 项目定位 41 一、定位依据 41 二、定位策略 41 项目定位 42 概念定位： 42 第六章 营销策略44 “和平大厦”项目营销目标 44 销售、租赁比例安排 44 定价策略 45 营销促进 47 营销周期安排 48 可售面积营销进度安排 49 回款进度安排 50 第七章 资本运作思路 50 一、投资组合方式 50 二、资金运作方式 51 第八章 项目利润保证策略 52 一、遵循市场规律 实现多方共赢 52 二、加强横向合作 构建跨行业盈利桥梁 53 三

3、 项目开发资金支撑体系 54 第三部分 经济评价与风险分析.55 第九章 项目经济评价 55 第一节 建设资金筹措方案和投资估算 55 第二节项目财务风险评价 58 第十章 项目风险分析63 1国家政策风险 .63 2市场竞争风险 .63 3营销风险 .64 4开发过程中的法律风险 .65 第十一章 结论.65 第一部分第一部分第一部分 项目背景项目背景项目背景 第一章第一章第一章 可行性报告编制依据及说明可行性报告编制依据及说明可行性报告编制依据及说明 编制依据编制依据编制依据 一、 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划汇编 二、 实施西部大开发西安市商贸业发展规划 （2000 年2010

4、 年） 三、 西安市城市总体规划(19962010) 四、 西安市城乡建设委员会关于毓兴物业发展有限公司建设和平大 厦项目建议书的批复 五、西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复（编号 xx 字 （xx）第 xx 号） 六、西安市房地产实地调查情况 七、2004 年陕西经济社会蓝皮书经济卷 八、国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册 九、国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试行管理办 法 （1983 年 2 月 2 日） 十、陕西省现行相关工程定额标准。 编制说明：编制说明：编制说明： 作为指导本项目实施的纲领性文件，本可行性报告以数理的形式详 细阐述了项目开发、销售、运营过程中有

5、可能遇到的各类问题。尤其对 于项目资本运作提出了项目多方资本投入的思路，涉及到自筹资金、销 售回款以及金融贷款方面，在考虑到金融机构通常融资放贷可能需要考 量的几类风险设计了相对完善的回款还贷措施。 由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的市场验证并有 相当充裕的市场数据证明其可行性，因此，本次报告的提交可以作为本 项目市场运作的指导性方案，作为后期营销策划、推广策划的理论基础。 第二章第二章第二章 项目概况项目概况项目概况 基本情况基本情况基本情况 “和平大厦”建设项目位于西安核心商圈一级辐射区域内-和平 路中段。南接西安核心商业街东大街，北出和平门直达西安旅游重 要标志大雁塔，扼守西

6、安主力旅游、餐饮、娱乐黄金通道。南北长 95 米，东西纵深 75 米，现政府批准占地 5648 平方米（折合 8.472 亩,含 代征路 1.25 亩） 。 项目用地性质为商住用地（使用权限 70 年） 。 用地现状为三通一平。 用地总面积为 5648 方米（8.472 亩） 。 项目总地价为 万元(含土地出让金)。 城市建设配套及其它规费为 730 万 设计费：560 万 其他前期费用：130 项目总投资 12003.84 亿元。 项目总建筑面积约 32000 平方米。 计划建设周期 2 年。项目建设工作由毓兴物业发展有限公司负责。 2、项目概况 和平路是西安市商业、办公、餐饮娱乐的主要大街

7、之一。随着国家经 济发展的战略导向的转移-西部大开发，西安将成为西北地区政治、经 济、文化和对外交流的枢纽。和平路为西安市商业、金融形象窗口的地位， 已展现在世人眼前。在此兴建“和平大厦”其商业价值较高，它的周边有 星级宾馆、饭店、商场、医院、影城、学校等社会服务设施，配之以便利 的交通条件，该项目建成投入使用将和这些商业文化中心交相辉映，构成 良好的商业氛围，必成为古城一道亮丽的风景。 发展趋势预测发展趋势预测发展趋势预测 随着西安城市运营战略的深度实施，城市基础设施建设布局将发生 翻天覆地的变化，在此基础上，随着城市路网布局的高度完善，交通状 况的快速改善，将导致人们生活、消费观念的根本性

8、变革。 城墙内核心商圈具有相当水平的经济扩张力和消费牵引力，根据西 安市城市建设总体规划来看，这里将成为今后几年重点商贸区。 根据毓兴物业今后三年的战略规划，将以专业化的商业房地产运营 为主要发展目标，抢占核心商圈稀缺地块不仅是顺应了西安城市建设的 需要，更符合企业长远发展目标，不论在战略上还是在战术上，都是必 须和必要的。 第三章：市场调查与分析第三章：市场调查与分析第三章：市场调查与分析 第一节：宏观市场分析第一节：宏观市场分析第一节：宏观市场分析 2004 年，西安人民在市委、市政府的正确领导下，坚持以邓小平理 论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大、十六届三中 和四中全会精

9、神，以科学的发展观统领经济社会发展全局，认真执行中 央的宏观调控政策，牢固树立“四化”理念，国民经济在平稳、健康、 快速的轨道上运行，并呈现出总量与结构、速度与效益协调发展的良好 局面，各项社会事业全面发展，人民生活水平显著提高，城市服务功能 进一步增强，全面实现了年初制定的发展目标，一些主要经济指标创历 史新高。 1 1 1、经济综合实力增强、经济综合实力增强、经济综合实力增强 据西安市统计局有关资料显示，2004 年西安市生产总值（GDP） 109587 亿元，按可比价格计算，比上年增长 135。经济总量突破 千亿元大关，增长速度连续五年保持在 13以上，经济发展迈上了新台 阶，并步入一个

10、新的增长期。其中第一产业增加值 6005 亿元，比上年 增长 67；第二产业增加值 49567 亿元，增长 156；第三产业 增加值 54015 亿元，增长 123。成为西北地区首个突破千亿元的城 市。 2 2 2、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革 随着经济总量与经济发展水平的提高，刺激了人们的消费需求，同 时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。 在普通市民的消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关 资料统计，2004 年西安市民恩格尔系数为 34.4，白领阶层的恩格尔系 数更低于 26，服装、家

11、电、通讯、交通、教育、娱乐等消费额均比上 年有所增加，说明市民的消费结构发生了重大的变化，已经从温饱型消 费向心理满足型消费进行了成功的转移。西安古老而神秘的文化、高古 深远的民风，更刺激着全国各地的旅游人士前来。据统计资料表明： 2004 年西安旅游业全年共接待旅游、参观、访问及从事其他活动的海外 游客 65 万人次，比上年增长 93；接待国内旅游者 2084 万人次，首次 突破两千万人次，增长 291。旅游总收入 1544 亿元，其中国际旅 游外汇收入 33 亿美元，分别比上年增长 451和 13 倍。全市拥有 年接待游客 10 万人以上的景区 20 个；国家 4A 级景区 9 个； 为适

12、应新的经济形势的需要，年末全市星级宾馆 72 家，其中五星级 宾馆 4 家，四星级宾馆 13 家。 3 3 3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命 根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神， 西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前所未有的高速发展。在此 基础上，为适应西安古都的历史性城市布局，将加大城市市郊的城市化 建设，大量的人口外迁，将促使环城墙商业布局密度大大提高，从而带 动西安城市旅游业的高速发展。 传统的商圈均设立在人口密集、交通繁忙的地段，满足于传统的消 费模式。但是，随着人们生活水平的提高

13、，尤其是人们对于大宗消费观 念的改变，汽车已经成为越来越多人们的普通交通工具。 根据交通部门的统计，西安市现有家用汽车 22 万辆，并且仍然以平 均每年 6 万辆的速度递增。 全国范围内，民用汽车拥有量已经突破 1500 万辆。 陕西高速公路总里程已突破 1300 公里，位居西部第二。 随着交通的不断完善，城内城外，省内省外，跨區域、跨 地域消費正在形成風尚。 可以预见，在不久的将来，城市间的人口流動將向更高層次發展。 4 4 4、消费形态与观念变化分析：、消费形态与观念变化分析：、消费形态与观念变化分析： 从消费结构上分析：消费者已从低层次向高层次消费转变。随 着收入水平的逐步提高，多数消费

14、者已经满足了最基本的温饱 型消费，对消费质量的要求在逐步提高，旅游消费将逐步提升 地位； 从消费者区域的选择上分析：将由过去的传统消费区向新兴消 费区转移。在原住地已不能满足消费者的在最低消费成本心态 下的快节奏、高效率的消费需求，进而刺激了近两年来方兴未 艾的跨省、区“自助游”的蓬勃发展。 从消费形式上分析：消费者已经由单一型消费向综合型消费转 变。随着生活、工作、学习节奏的加快，人们在注重工作效率 的同时也更加注重生活效率的提高，结合休闲、娱乐，购物与 一体的一站式消费形态已成为人们有效利用时间、丰富业余生 活方式的上佳选择。 从消费层次上分析：人们在追求物质享受的同时，更追求精神 上的享

15、受。随着生活水平的不断提高，消费者不断调整自己对 物质享受与精神享受的比例关系，以追求生活素质的全面提高； 从消费时效性分析：随着国民收入的逐步提高和社会保障体系 的逐步完善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当 数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为 家庭计划的唯一，而是有计划地即时消费，在满足传统型消费 的同时，更需要满足时尚消费的需求。 以上深层次的消费观念的变化，正在逐步演变成全国范围内广泛的 异地消费的变迁。 5 5 5、西安酒店业发展趋势与前景分析、西安酒店业发展趋势与前景分析、西安酒店业发展趋势与前景分析 西安酒店业的发展现状描述 西安酒店业尚存巨大潜力 西

16、安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富的旅游资源。 独特的人文景观和秀美的自然风貌，使西安的旅游资源在全国名列前茅。西安 的旅游资源具有资源密度大、保存好、级别高的特点，以秦始皇陵兵马俑、仿 古入城式、仿唐乐舞等为代表的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安 旅游观光。据统计，西安每年来自境内外的游客总数达到近 16001700 万余人 次，其中 2001 年西安共接待境外旅游者 70 万人次，接待国内旅游者 1685 万人 次，旅游总收入 113 亿元，其中外汇收入 2.9 亿美元，巨大的旅游资源为西安 的旅游业带来丰厚利润的同时，也为西安的酒店业、饮食业、娱乐业等行业带 来了巨大的机遇。酒店业和饮食业作为旅游产业的相伴产业，更是深受其利， 强大的旅游资源为西安酒店业的发展提供了优越的条件和广阔的发展空间，酒 店业也因此获得了丰厚的利润。 对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示，目前西安