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1、成 本 篇第一章：总则 2第一条：成本业务操作及管理办法制定依据 2第二条：成本岗位财务人员的基本要求 2第二章：成本归集的基础工作指引 2第三条：成本核算项目的确定 2第四条：成本项目基础信息的来源与取得 5第五条：合同的接收与审核 6第三章：成本资金申请审批操作指引 6第六条：申请使用资金审批表的填报部门 6第七条：申请使用资金审批表的审核流程 7第八条：申请使用资金审批表的审核操作细则 8第九条：付款操作管理 9第十条：发票复印件建立档案的管理规 10第十一条：客户公司名称变更或委托其他单位索取工程款的管理规定 11第十二条：集团内部公司之间垫付成本资金的操作办法 11第十三条：履约保函
2、和保证金的管理 11第四章：财务核算指引 11第十四条：成本核算项目 11第十五条：产品成本核算与结转的原则 11第十六条：成本分配方法 12第十七条：成本核算的内容 12第十八条：会计科目的设置 13第十九条：成本核算流程 13第二十条：开发成本的帐务处理指引 15第五章 成本报表编制及管理指引 25第二十一条： 成本报表的内容 25第二十二条： 成本报表的编制方法 25第二十三条： 其他报表的编制 29第二十四条： 成本报表的管理 30第六章：总结 30 附件（第31页43页）第一章 总则房地产开发业务成本核算与管理是一项综合性的系统管理工程，涉及成本核算组织、成本控制设计、成本控制制度、
3、成本分析、成本考核评估及税务规划等相当广的范围。在实际工作中，成本业务核算与管理的操作细则应遵循“与时俱进”、“与司俱进”的基本原则，在保持基本稳定的前提下，不断调整完善操作流程、提高管理水平。第一条 成本业务操作及管理办法制定依据根据集团公司财务管理制度、成本会计岗位职责及考核细则等有关规定，为了适应公司不断发展的需要，结合成本岗位工作特点，规范成本款项支付程序和相关业务的办理手续，为成本财务人员提供清晰明了的操作指引，使操作规范化、程序化，避免差错和防范风险、提高工作效率，配合公司合同履约监督管理办法等规章制度的有关规定特制定成本业务操作及管理办法细则。第二条 成本岗位财务人员基本要求必须
4、熟练掌握国家财经法规、财务制度、税法和公司财务管理规定，对各项经济活动进行严格的核算和监督，将纳税规划的精神融入到日常成本管理和会计核算中。应严格遵守公司财经纪律，树立恒大诚信形象，廉洁自律，杜绝与客户发生公司业务以外的任何经济利益关系。做到忠于职守、廉洁奉公、实事求是，保守公司秘密。 第二章 成本归集的基础工作指引第三条 成本核算项目的确定（一）成本核算项目的定义成本核算项目是指房地产开发企业在进行成本核算时，所确定的归集和分配开发产品成本的承担者。（二）成本核算项目确定的原则成本核算项目由地区公司总工室、综合计划部、预决算部以及财务部在开工之前依照如下原则合理确定，并报集团财务中心备案，如
5、楼盘比较复杂的，应与财务中心协商确定。成本核算项目一经确定，不能随意更改，若项目调规或开发计划变更导致原成本核算项目无法使用，必须重新上报集团财务中心进行NC调整，并上报新旧分期对照表，避免因成本核算项目前后不能衔接造成账目混乱，出现税务风险。1、分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本项目进行核算。2、产品类型区分原则。虽在同一地点，开工时间相近，但开发的产品类型不同、使用功能不同，可作为独立的成本项目进行核算。3、定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。4、成
6、本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其预期成本存在较大差异的，应分别作为单独的成本项目进行核算。5、权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本项目进行核算。对于上述确定成本核算项目的原则，各地区在采用时应该按照上述原则的先后顺序依次考虑来细化成本核算项目。（三）成本核算项目的具体划分财务中心控制NC财务系统的成本核算项目设置权限，目前房地产开发产品按地区-楼盘-分期模式设置，集团负责成本核算项目的前四级设置，四级以后成本项目由地区公司财务部根据实际情况自行添加设置。NC系统成本核算项目设置具体如下：1、住宅产品的分期按照成本核算项目确认原则来划
7、分，如：一期、二期、三期等或继续细分为独立别墅、双拼别墅、联排别墅、多层洋房、小高层洋房、中高层洋房、高层洋房、超高层洋房。属于无偿移交的市政配套设施（非独立建筑）含在所属建筑物对应的产品中核算，不用单独设置核算项目，例如：卫生站、居委会、派出所等。2、公共配套：主要指酒店、六大中心、综合楼、贵宾楼、独立商铺、独立车库。3、市政配套主要指无偿移交政府的独立建筑物：煤气站、消防站、垃圾站等。4、园林工程：主要指小区公共区域的园艺景观建筑、假山、人工湖与喷泉、木栈道等，不含空中花园。5、归集待分摊是指由整个楼盘受益的及暂时无法明确受益项目的，先行在此归集。如：整个小区的道路、下水道管网、小区电力设
8、施及通讯网络，以及土地和资本化利息等。房地产开发成本NC设置结构图如下：第四条 成本项目基础信息的来源与取得财务部门根据成本项目分级归集成本基础信息、合同信息、合同付款及累计进度。预决算部门每月必须按照成本项目分列报送工程进度资料，清晰反映各成本项目的累计进度，并在地区项目分期中按照产品类型提供进度信息。开发成本归集过程中所需的各项基础数据以基本信息表的方式进行记载，作为成本台帐管理中的面积数据库，归集各个楼盘的开发报建、立项批复、政府文件、权属文件等中的相关基础资料信息。每月应根据建设进度及开发的进展及时更新相关的基本信息。具体有关信息与提交部门如下：1、土地合同与土地证地区公司财务部根据签
9、定的土地出让合同、项目收购股权转让合同，确定土地成本总价、土地面积，并从开发部门取得土地证。财务部据以填列基础信息表总占地面积，并根据合同付款约定，按土地分期先后序时填列土地支付明细表有关成本、税费等款项支付信息。基础信息表占地面积应与土地支付明细表中占地面积一致。2、总平面规划图开发报建确定的总平面规划图，获批后2天内，由地区公司开发部转交一份复印件给地区公司财务部，作为开发成本核算的基础信息资料；发生规划调整，同样须依上述程序与时限，将获批规划调整总平面规划图复印件一份交地区公司财务部。财务部依据总平面规划图确定的总建筑面积、容积率等信息填列基础信息表。3、预售证或实测报告开发部取得的预售
10、证或实测报告所反映的建筑面积，两天内应将证件和报告复印一份给财务部。4、建筑面积确认建筑面积确认按照以下取得证照的先后顺序为原则：总平面规划图规划许可证预售证实测报告。5、基础信息数据维护地区公司总工室每月25日前将更新的成本项目分期建筑面积、投影面积、占地面积、容积率、车位个数等信息提交财务部，据以填列基础信息表。上述相关业务部门必须积极配合，未及时更新导致成本计算失真等影响上市报表披露，财务部门发现即提请地区公司董事长作为失职问责处理。第五条 合同的接收与审核1、 按照公司关于合同订立、审批、备案的有关规定，签收公司档案管理部门转交的合同，不得擅自接收立项部门未经公司领导批准、未盖章的合同
11、，不得以立项部门、合同承接单位提供的合同作为资金申请单审核、付款的依据。对于工程部签发的工程委托书，须参考合同进行登记与管理。2、 对签收的合同应详细审核合同名称、发包单位、承接单位、合同标的、合同金额、付款条件、付款日期、合同签订委托人等。3、 对合同发包单位与项目立项开发单位不符、无合同签订委托（代表）人签名、未盖公章、合同金额不正确的应及时向本部门领导汇报；需要更正补全的，应与合同立项部门联系，提请合同立项部门办理更正补全手续。4、 更正后的合同需办理原合同作废、更换新合同手续后方可作为办理资金申请手续的依据。5、 与公司合同订立部门加强联系，及时掌握承建单位的基本状况，包括联系人、联系
12、地址、电话等资料，建立客户档案。第三章 成本资金申请审批操作指引成本岗位财务人员必须熟练掌握公司财务管理制度、合同履约管理制度、公司管理审批权限的通知的规定，严格按照公司有关资金使用申请审批时限、权限、程序等规定办理各项成本业务的资金审核申报、支付手续，配合财务部经理实现资金有计划管理，保障公司资金安全，提高资金使用效率。 第六条申请使用资金审批表的填报部门1、 工程类、采购类资金审批单（各类工程施工合同及委托；各种桩基检测合同及委托、开荒清洁合同及委托、电梯、供水、中央空调、大型垃圾处理等设备采购合同、签订年度购货合同的代施工单位代购代扣代付的甲供材料以及由地区采购部签订合同或未签订合同的零
13、星采购的的甲供材料）均应由预决算部门填写资金审批单。2、 设计类资金审批单（各类设计合同及相关的晒图费、透视图费用等）属于地区公司与设计单位签订合同的由地区公司总工室填写资金审批单，属于集团（设计院）统一签订通用合同的由设计院填写资金审批单。3、 施工水电费的资金审批单由工程部填写资金审批单4、 开发报建类资金审批单（各种前期开发报建费用、各种预测费、实测费、公告费和报建相关的购买地形图费等）由地区公司开发部填写资金审批单。5、 物业维修费资金审批单由物业公司填写资金审批单。第七条 申请使用资金审批表的审核流程1、 凡是订立合同（或委托）的项目申请使用资金审批表均应由申请部门经办人、申请部门经理审批、合同履约部审核后，统一由合同履约部转交财务部门审核、按审批权限报公司相关领导审批。除特殊情况外，不得接收手续不全的申请使用资金审批表。2、 未订立合同的项目申请使用资金审批表由申请部门经办人、申请部门经理审批，申请部门分管领导审批后直接交财务部门办理审核、按审批权限报公司相关领导审批。3、 特殊资金申请付款（如滞纳金、罚款、监控转款、还贷涂销、现金支付工程款项、无合同付款、手续不全等）按总部管理办法和地区公司管理办法的相关规定执行。4、 施工用水费、施工用电费的资金使用申请办法：工程部附缴款通知书
