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1、无锡万达商业广场项目经营策划书无锡万达商业广场项目经营策划书2007年05月目 录前 言1-14一、项目经济指标一览表1-13二、背景资料清单一览13-14第一部分区域规划和项目解读15-31一、区域规划和项目环境调查 15-27二、项目解读 28-31第二部分市场研究、产品定位及营销策划32-148一、市场研究32-97二、项目定位方案97-104三、营销策划104-145四、 卖场策划 145-148第三部分 成本控制与规划设计策划 一、 成本控制策划 二、 规划设计策划 （一）、规划与设计策划 （二）、B区设计进度计划 （三）、D区设计进度计划 （四）、大商业建造标准 （五）、非主力店建
2、造标准 第四部分 资金与税收策划 .一、 现金流分析第五部分 开发经营计划 .一、 项目报建报批流程 二、 项目四证办理情况三、 项目施工计划四、 工程施工中的主要措施五、 项目销售计划第六部分 投资收益分析 .一、 项目收益分析一、 项目投入产出分析二、 盈亏平衡分析三、 税收优惠政策四、 抵效资产 第七部分 风险与对策.一、 风险及对策.二、 对外承诺要点提示.附件明细目录一、 销售策划类.二、 成本类 .前 言一、 项目经济指标一览表（一） 规划指标1、 项目总体技术指标序号项目名称单位数量备注1规划用地面积.62建筑占地面积643643容积率2.9964总建筑面积含地下其中A区9240
3、0B区23200C区D、E区5地上总建筑面积其中A区五星级酒店36000A区地上总建筑面积70000写字楼28400商铺5600B区商业B区地上总建筑面积精装公寓60000C区住宅13970C区地上总建筑面积，共1532户底商14800公建配套350D、E区住宅D、E区地上总建筑面积，共1020户底商11600配套公建、幼儿园94306地下总建筑面积其中A区设备及地下停车22400B区设备及地下停车、超市50000含5900超市C区设备及地下停车50000D区设备及地下停车490007机动车停车辆4316非机动车停车AB区12895辆CDE区8932其中机动车A区辆42060辆/万B区辆112
4、760辆/万C区辆1623住宅1辆/户，公建60辆/万D、E区辆1146非机动车A区辆3500500辆/万B区辆9395500辆/万C区5362住宅3.5/户，公建500辆/万D、E区35702、 A地块酒店、写字楼技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积31689.62总建筑面积924003地上建筑面积70000其中五星级酒店36000写字楼28400商铺56004地下建筑面积22400设备及停车5建筑容积率2.216建筑密度33.76建筑占地106987绿地率32.83、 B地块商业、精装公寓技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积57108.12总建筑面积3地上建筑面积其中商
5、业精装公寓600004地下建筑面积50000含5900超市 5建筑容积率3.196建筑密度56.80建筑占地面积324377绿地率20.024、 C地块住宅、底商技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积50373.22总建筑面积3地上建筑面积其中住宅1532户底商14800邮电局300公厕504地下建筑面积500005建筑容积率3.076建筑密度23.367绿地率35.085、 D、E地块住宅、底商、幼儿园技术经济指标序号名称单位数量备注1规划用地面积40152.7其中E地块4077.32总建筑面积3地上建筑面积其中住宅1020户底商11600幼儿园5130配套公建4300文体、托老、居
6、委、物业4地下建筑面积490005建筑容积率3.256建筑密度23.57建筑占地面积94627绿地率35.1（二） 、经济效益指标1、 项目总体经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元2、A区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元3、B区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元420002总成本费用万元3营业税
7、金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元4、C区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元5、D、E区经济效益指标序号项目单位金额1销售收入万元2总成本费用万元3营业税金及附加万元4利润总额万元5所得税万元6税后利润万元7销售毛利率%8投资净利率%9销售净利率%10不可售固定资产万元二、 背景资料清单一览n 土地出让合同、规划条件与无锡市国土资源局签订国有土地使用权出让合同及附件。
8、n 与项目有关的一切相关会议纪要、合作协议1、 无锡项目住宅户型方案研讨会议纪要2、 万达商业广场交通影响分析审查会议纪要3、 关于无锡项目户型汇报定案会及反馈纪要4、 重庆、无锡项目设计方案汇报会议纪要5、 无锡项目经营期讨论会6、 项目经营期及资金计划讨论会7、 关于无锡公司项目经营指标的第一次讨论8、 论证会议纪要9、 关于无锡项目总包招标相关内容确定会议10、 无锡万达商业广场项目方案集团内部评审11、 无锡项目开发进度协调会第一部分 区域规划和项目解读一、区域规划和项目环境调查（一）区域规划概述1、城市总体发展规划定位：滨湖城市、山水城市、生态城市、旅游城市、商贸城市发展方向：“南拓北展，东联西优”，建设全国特大城市 南拓：顺应城市空间拓展惯性，是中心城未来最优的主导发展方向，凭借太湖优美的自然环境和丰富的人文景观，发展旅游、休闲、娱乐、房地产业以吸引长江三角洲的消费者和投资客，从而带动其它产业的发展，成为上海、南京、苏州等大城市的“后花园”； 北展：中心城跨过沪宁高速公路向北发展，将堰桥地区
