房地产建筑安装企业涉税问题处理

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1、房地产建筑安装企业涉税 问题处理,讲座背景,涉税争议渐起，财税问题日益受到企业的关注 税收政策和税务问题成为宏观调控的重要手段 微观税收筹划不能解决企业的法律风险 企业家对微观税收筹划缺乏安全感和道德认同感 宏观税收筹划受到国家的鼓励 企业缺乏完善的税务管理机制导致CEO和CFO的矛盾,第一部分、涉税法律风险,一、涉税法律风险的来源,1、立法环节产生的涉税风险 2、执法环节产生的税收风险 3、股东纠纷产生的涉税风险 4、人才流动造成的涉税风险 5、合同纠纷形成的涉税风险 6、市场竞争造成的涉税风险 7、涉税违法和犯罪行为,二、涉税争议的类型,1、涉税刑事案件 2、涉税行政争议 3、涉税民事争议

2、,三、涉税行政处罚风险,偷税 适用条件：一万元以下或者10%以下 法律责任： 追缴税款、滞纳金（每日万分之五），并处0.5-5倍罚款。 漏税 漏税行为表现方式：编造虚假计税依据、不进行纳税申报 造成后果：不缴或者少缴应纳税款；不缴或少缴已收、已扣税款 法律责任 编造虚假计税依据：责令限期改正，并处5万元以下罚款 不进行纳税申报：追缴税款、滞纳金，并处0.5-5倍罚款,四、涉税刑事风险,1、犯罪主体：纳税人、扣缴义务人 2、法律责任： （1）10%-30%，并且1万元以上10万元以下，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额1-5倍罚金。 （2）30%以上，并且偷税数额10万元以上，处3年以上7

3、年以下有期徒刑，并处偷税数额1-5倍罚金。 (3) 2年内因偷税被税务机关给予两次行政处罚又偷税的，且数额在1万元以上的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处偷税数额1-5倍罚金。(只适用于纳税人，不适用于扣缴义务人） 说明：3年以上有期徒刑不适用缓刑；多次偷税未处理的，按照累计数额计算（5年之内）。,四、涉税刑事风险,最高人民法院关于审理偷税抗税刑事案件具体应用法律若干问题的解释的相关规定： 1、偷税行为： （1）伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记账凭证（包括发票）； （2）在账簿上多列支出或者不列、少列收入； （3）经税务机关通知申报而拒不申报纳税 （4）进行虚假纳税申报； （5）缴纳税款后，

4、以假报出口或其他欺骗手段，骗取所缴纳的税款,四、涉税刑事风险,2、“经税务机关通知申报”的认定： （1）纳税人、扣缴义务人已经依法办理税务登记或者扣缴税款登记的； （2）依法不需要办理税务登记的纳税人，经税务机关依法书面通知其申报的； （3）尚未依法办理税务登记、扣缴税款登记的纳税人、扣缴义务人，经税务机关依法书面通知其申报的。,四、涉税刑事风险,3、“虚假的纳税申报”的认定： 是指纳税人或者扣缴义务人向税务机关报送虚假的纳税申报表、财务报表、代扣代缴、代收代缴税款报告表或者其他纳税申报资料，如提供虚假申请，编造减税、免税、抵税、先征收后退还税款等虚假资料等。,四、涉税刑事风险,4、“偷税数额

5、”与“偷税百分比”的认定 （1）偷税数额，是指在确定的纳税期间，不缴或者少缴各税种税款的总额。 （2）偷税数额占应纳税额的百分比，是指一个纳税年度中的各税种偷税总额与该纳税年度应纳税总额的比例。不按纳税年度确定纳税期的其他纳税人，偷税数额占应纳税额的百分比，按照行为人最后一次偷税行为发生之日前一年中各税种偷税总额与该年纳税总额的比例确定。纳税义务存续期间不足一个纳税年度的，偷税数额占应纳税额的百分比，按照各税种偷税总额与实际发生纳税义务期间应当缴纳税款总额的比例确定。,四、涉税刑事风险,偷税行为跨越若干个纳税年度，只要其中一个纳税年度的偷税数额及百分比达到10%的标准，即构成偷税罪。各纳税年度

6、的偷税数额应当累计计算，偷税百分比应当按照最高的百分比确定。,五、避税面临的法律风险,避税不是法律上的行为 容易走入偷税和漏税的陷阱 缺乏道德认同感 缺乏合法性论证,涉税风险案例分析（一）,某会计师事务所涉税案 本案问题： 1、偷税是否需要主观故意？ 主观故意如何认定和证明？ 2、该事务所是否符合新办企业减免税的实质条件和程序要件？如不符合，应该如何处理？可否以程序要件不符自行减免认定事务所偷税？,涉税风险案例分析（一）,某会计师事务所涉税案 3、纳税人基于对税务机关的信任，按照税务机关的要求，或者经税务机关认可后实施的行为，如果该行为造成了不缴或者少缴税款的结果，应该如何承担法律责任？是否可

7、以认定偷税？ 4、如何看待地方税收优惠政策和税收惯例的法律效力？,涉税风险案例分析（二）,某房地产开发企业所得税汇算清缴涉税争议案 本案问题： 1、房地产开发企业确认项目销售收入的时间标准是什么？是房屋交付、开票、办出小产证、还是结算？ 2、房地产开发企业销售成本如何确定？是账务成本吗？还是根据核算过的成本对象总成本分配的单位面积成本计算后确定？,涉税风险案例分析（二）,某房地产开发企业所得税汇算清缴涉税争议案 3、项目结算前潜在的成本如何处理？税务局可以要求企业按照“预估”方式进行税前扣除，从而进行所得税汇算清缴吗？ 4、如果项目未完工，可否进行汇算清缴，进而认定偷税？对于开发企业不进行结算

8、的行为如何处理？,涉税风险案例分析（三）,某房产公司关联交易涉税争议案 本案问题： 1、A、B公司之间是委托关系还是买卖关系？是否可以根据双方开具销售发票的行为确认买卖关系？ 2、代销条款是否有效？ 3、A、B双方是否构成关联交易？是否应该按照税收征管法第36条进行纳税调整？,涉税风险案例分析（三）,某房产公司关联交易涉税争议案 4、如果不构成关联交易，是否应该按照税收征管法第35条计税依据偏低进行纳税调整？ 5、可否认定A公司的行为构成实质避税？ 6、A、B双方应该如何承担法律责任？,涉税风险案例分析（四）,某房地产开发公司改制涉税案 本案问题： 1、企业改制中存在哪些税收问题？（资产评估回

9、避税收问题；逃避税收） 2、企业改制中，改制企业注销后，如何确定纳税人？ 3、原改制企业的出资方承担第二次纳税义务的法律依据？ 4、第二次纳税义务人承担法律责任的范围？只是税款本金吗？可否加收滞纳金？可以罚款吗？,涉税风险案例分析（四）,5、双方协议书对税收债务承担的约定具有何种法律效力？对税务机关有效吗？对合同当事人有效吗？ 6、原改制企业出资人可以向程某追偿税款和滞纳金吗？ 7、能否以税务机关清查过程中未能发现偷税免除法律责任吗？,六、如何降低和防范涉税风险,核心：财税与法律的结合 手段： 1、纳税健康检查 2、事前税收筹划 在做出重大的投资和经营活动之前，合理、合法地安排投资和经营活动，

10、以寻求最低的税收负担，通过法律途径实现涉税零风险,七、建立企业的税务管理机制,1、 及时了解税收法规和政策 2、 统一管理公司税务 3、 进行税务评估和涉税健康检查 4、 对日常经营事项提出税务意见 5、 公司内部的税法培训 6、 公司内部涉税事项的沟通和协调 7、 重大事项的税务分析和税企沟通,八、如何面对税务稽查,税务稽查的原则：稽查和审理相互分离、相互制约 1、程序审查 2、定性分析 3、沟通谈判 4、意见陈述 5、税务妥协或进入听证、复议、诉讼程序,九、涉税争议总结,处理涉税争议的关键是正确认识交易行为，把交易行为置于大的法律框架下分析和处理，对交易行为体现的法律关系做出正确的分析和定

11、位，从法律的角度分析财务的问题，做出系统性和整体性的分析和认定，而不仅仅是局限于财务、票据和文本。,第二部分、宏观税收筹划,一、税收筹划概述,1、税收筹划的目标在合法的前提下实现企业财税利益最大化 企业要在有关法律（不限）税法约束下，通过内在经营机制的优化而谋取最大限度的利益增值，这是企业经营理财（含税收筹划）的行为准则和根本出发点。,一、税收筹划概述,2、税收筹划需要考虑的问题 采取何种行为方式进行 是否会对企业发展机会产生消极影响 是否有利于企业内在经营机制的优化和良性循环 是否具有结构弹性，可能的调整成本及风险程度 是否存在法律风险,二、什么是宏观税收筹划,宏观税收筹划与微观税收筹划的区

12、别 宏观是方案优化，微观是帐务运动 方案可以选择和比较，帐务要求客观、真实，筹划空间小,三、 宏观税收筹划的特点,法律方案优化，沟通法律和经济两大领域 优选经济活动方案，寻找税收成本与法律风险的最佳平衡，通过方案的调整、变化合法化解税收风险，在国家产业政策鼓励的框架内实现企业财税利益的最大化。,四、房产开发企业税收筹划解析,1、土地资产购并方案设计 2、项目建设中的营业税解析 3、楼盘销售中的税收筹划 4、房地产招商环节的税收筹划 5、房产租赁中的税收筹划 6、房地产公司董事报酬税务安排 7、房地产开发项目融资安排,土地资产并购案案情简介,项目简介： 某公司A受让取得地皮一块。A公司为取得该地

13、所支付的全部成本总计7000万元。现A公司欲以1.2亿元的价格将该地转让与B公司。 A公司注册资本1000万元。A公司股东为自然人。 A、B公司如何以最低的税收和最小的风险达成交易？,土地资产购并中涉及税种,土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税 契税 营业税,资产购并方案比较,直接转让土地使用权：需要缴纳税费2200多万 股权直接转让 增资的方式 公司分立 投资方式 股权间接转让：只需要缴纳印花税十几万元,股权间接转让方式,股权流动方向 资金流动方向 甲公司向乙公司借款1.2亿，并以土地提供抵押担保,项目建设中的营业税解析,某房产开发商A公司通过招标将某楼盘承包给建筑商B公司，钢材和水泥

14、部分由A公司直接提供给B公司（即“甲供材料”），其他材料由B公司自己提供，B公司完成工程建造。 工程发包的三种方式： 1、包工包料 2、包工不包料 3、甲供材料方式 问题： 1、甲供材料部分的营业税如何计税？ 2、开发商对甲供材料是否存在营业税偷税风险？,房产销售中的税收筹划,项目简介： 上海某公司甲开发明星小区住宅楼盘，欲委托某房产经纪公司乙（具有代销资质）策划并销售，双方对代销分成价格和销售费用的承担达成了一致意见，但房产经纪公司乙无税收优惠，另有一家注册在开发区的置业公司丙（无代销资质），带征税率为10%。 问：甲、乙、丙应该如何选择销售方式，实现代销目的，并降低三方的整体税负？,房产销

15、售中的税收筹划,一、房产开发商自行销售 二、委托代理商销售 1、包销 2、视同买断 3、支付手续费 4、基价分成,房地产招商环节的税收筹划,项目简介： 某房产开发商A公司开发了一批商铺，对外招租，租期8年，业主若一次性支付全部租金，商铺由开发商包租，8年后返还租金，并每年支付业主年租金8%的固定回报。 问：怎样设计该“租后包租”的方案？,房地产招商环节的税收筹划,三种“租后包租”的方案： 1、直接转租 2、租赁后委托经营 3、共同租赁,房地产租赁案例解析,项目简介： A公司是一家房产开发公司，其开发的环宇大厦一到五层裙楼必须作为整体出租。B公司是一家商业零售集团，希望承租一到三层。 双方协议内

16、容：B公司年租金1800万元承租1-5层，租期十年，B公司承租期满三年时有权单方提出退租。 现C公司欲以500万元的价格承租4-5层 A、B、C三公司该如何租赁，既要保证A公司的租金收入，又要降低税收成本？,房地产租赁案例解析,四种方案： 1、A公司与C公司直接签订租赁合同，涉嫌偷税 2、B公司转租给C公司，税赋增加 3、A与C公司签订租赁合同，B公司承担连带保证责任 4、B、C公司作为共同主体，共同租赁4-5层,公司董事领取报酬筹划案,基本情况： 某内资公司董事每月领取的收入为18000元，请问公司如何分配该董事的收入税负最低？,公司董事领取报酬筹划案,个人所得税分类征收： 1、雇员工资按照工资、薪金所得征税，九级累进税率（见工资薪金所得适应税率表） 2、董事报酬按照劳务报酬所得征税，20%（见劳务报酬所得适用税率表）,个人所得税税率表（工资、薪金所得）,个人所得税税率表（劳务报酬所得）,收入分解方式及税负比较,1、全额作为工资、薪金，纳税3025元；或者全额作为董事费，纳税2880元 2、董事费9000元，工资9000元，纳税2665元， 3、工资收入600