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1、,项目经济测算,PART 3,地块现状,地下部分：商业部分只有负一层可以销售产权并办理产权证，其余部分不宜开发为可售商业。 塔楼：酒店及办公面积达2.2万，如果全部作为酒店，则必须整售，前期资金压力较大。 塔楼：公寓式住宅作为快销产品，宜尽量划分为小面积户型，快速去化，以快速实现回现。,项目经济指标,由于项目总体量过大，前期成本投入较高，以目前项目投入现状，除地价外，项目开发单方成本约为4000元/平米。,经济测算,通过现有物业类型规划体量进行成本核算：,酒店、办公,公寓式住宅,公寓式住宅,公寓式住宅,经济测算,公寓售价：项目公寓与市场竞品的平均价格比，高还是低？,商办/商业售价：项目公寓与市
2、场竞品的平均价格比，高还是低？ 本项目结构好，但整体面积较大，不利于划分销售，建议降低市场销售均价，市场销售均价为18000元/，本项目方可依照16000元/平米实现销售。 商办物业实现销售价格为6000元/平米。,酒店物业，前期开发投入大， 在商业价值较高，宜保商业自持的前提下，为平衡收入，尽量减少商业部分销售，减少商业未来经营的风险，建议不做酒店。,车位售价：车位建议遵循市场价格。10万元/个。,本项目作为区域内屈指可数的商业项目，综合配套齐全，住宅类产品完全可以实现品质的拔升，市场均价为5000元/。本项目可实现为：5500元/,目前以项目住宅均价为：5500元/平米，车位销售单价10万
3、元。保守估计项目其公寓产品销售价格为5500元/平米。商办物业销售价格为6000元/平米。商业销售均价为16000元/平米。,经济测算,静态状态下，保守分析本项目除商业外，各类物业的销售率为80%，则总回款额约为 5.0912 亿元。 前期资金回收为：（4.367+1.368+1.133）*80%=5.0912亿元。 目前可分析出，项目在保持资金链平衡前提下，资金仍有7.7308-5.0912=2.6396亿元缺口。,一般商业面积与车位的配比为1:100，商业面积为61570，即可供商业使用的车位数量为600个，地面不能销售，地下部分可销售车位数为629个。,经济测算,资金尚需2.6396 亿
4、元缺口，此缺口数额太大，小的调整不足以影响项目的收益平衡，本项目不得不销售部分商业！,解析：本项目为集中商业，集中商业不便于销售，类似于，万达、凯德、中粮等都不会卖集中商业，是为了便于管理。在不卖的情况下，怎么解决资金问题？ 如果写字楼考虑做超高层，偷容积率，可以增加写字楼面积，但同时建筑成本直线上升，销售难度增加，不适合项目。 公寓部分通过主题包装及建筑立面优化，可提升售价，但售价提升造成与公寓销售速度之间的矛盾，是否适合本案尚待研究。 停车位用于写字楼、公寓等部分，全卖，用于商业部分不能销售。 以上，对于项目目前面临资金问题的解决思路，不能立竿见影的解决项目资金难题！,商业销售,策略一：
5、水平方向划分商铺区域并销售，但是近2.64亿元的缺口，有可能导致一层大量销售，增加项目整体运营风险，策略一不可选取。 策略二： 垂直方向划分商铺区域并销售，即把项目划分成两个独立的部分，一部分作为销售用途；另一部分，打造为集中商业用途。因从垂直方向分割，人流动线分离，各自拥有独立的交通通道，故两部分互相干扰少。策略二可取。,建议垂直方向划分商铺，使之成为独立区域并销售,经济测算,地下部分可实现回款=3000*90%*16000元=4800万元。,以前文推算，商业均价为16000元计算。,负一层，借助地铁概念，并具有超市的带动作用，人流量有保证，可划分成小铺，直接销售。 我司建议，该部分原则是在
6、保证大型超市的面积基础上，剩余面积全部划分销售。负一层总建面为13500，超市选取的面积按1万平米计算，除却设备房等公摊，地下一层即可实现销售面积为3000左右。 地下商业建议直接销售3000平米，销售率按90%计算。,地下部分考虑出租率后的最终价格=4800万/（3000*90%）元=17777元。,经济测算,市场中普遍存在的销售模式为： 1、直接销售。 2、带租约销售。 3、返租销售。 针对项目考虑到销售集中商业难度较高及后期管理运营等因素，我司建议开发商对地上1-5层部分13497平米商业，建议以9%的销售回报进行返租。返租年限经过计算后另行确定。一方面解决前期资金问题，一方面通过对商场
7、的整合管理，通过市场培育，为剩余商业未来销售溢价做好基础！,（地上1-5层，平均分配面积，每层约 13497/5=2699.4）。,地上部分需完成价格差额= 2.6396 亿- 4800万元=2.1596亿元,差额多少，换算成售价应增加多少钱？,经济测算,如果以16000元/进行短期返租，如何返，每年返多少？市场预期租金多少？,按9%的返祖比例，每年每平米返租 1920元，即每月160元。,地上部分需完成总额= 2.1596亿元,地上部分每年返租总额= 2.1596亿元*9%=1943.64万元/年,年返租总额（即用款成本）,折合后单价（即实际表价）,经济测算,以目前商家对项目区域租金承受标准
8、，本项目具体租金为：,以综合商业业态考虑，本项目租金以分层出租，价格呈现如表。,市场平均租金多少钱，差额多少钱，差额即公司需要填补的成本。,以项目目前租金情况，入市租金以整盘计算为60元/平米。,经济测算,项目共计支出返租差额5200万元，折合到实际销售面积中，每平米增加额为： 5200万元/（13947）=3852元。,项目起步租金60元，面积13947元，租金增长率在每3年合同到期后进行一个较大调整，项目从第9年开始盈利，投资回收年限为8年。,返租销售部分的面积13947元，实际售价应为：16000元+3852元=19852元。 返租年限：8年。,经济测算,实际销售概况：,公寓住宅：,写字楼：,车位：,商铺（负一层）：,商铺（1-5层）：,面积/数量：,单价：,总价：,考虑到返租之处，项目实际总回款应为 9.613 亿元。,629个,10万/个,0.629亿元,22800,6000元,1.368亿元,79400,5500元,4.367亿元,3000,17777元,0.48亿元,13947,19852元,2.769亿元,
