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1、,肇庆房地产市场半年报,2019 Zhaoqing Real Estate Market Semi-annual Report,2019年,目 录,C,O,N,T,E,N,T,S,宏观市场 Macro market environment,土地市场02 Land market 住宅市场03 New Houses Market 未来展望04 Future outlook,宏观市场,Macro market environment,01,宏 观 市 场国内经济,01,46,48,50,52,54,6月,8月,10月,12月,2月,4月,6月,近1年全国PMI走势 制造业PMI（%） 非制造业PMI
2、（%） 56,0,1,2,3,4,5月,7月,9月,11月,2019年1月,3月,5月,近1年全国CPI、PPI同比走势 CPI（%） PPI（%） 5,2019年二季度PMI指数虽有所回落，但经济运行保持稳定仍有较好基础，经济增长内生动力稳定，高 技术产业发展势头良好；CPI同比涨幅处于温和区间，此后将会有所回落，年底或有小幅反弹,PMI：6月份制造业PMI为49.4%，与上月持平，在当前复杂多变的经济环境下，生产总体保持扩张，产业转型升级继续推进，中高端制造业和消费品制造业对经济 增长的促进作用进一步加强，从整体来看，未来宏观政策逆周期调节力度有望加大； CPI：5月CPI指数同比上涨2.
3、7%，创近15个月新高，涨幅连续3个月处于“2时代”，未来中美贸易摩擦仍存不确定性，总体需求不足，通胀仍维持温和可控； PPI：5月份PPI同比环比涨幅双双回落，国际油价下跌对5月份PPI涨幅回落形成重要影响，此外，生产需求偏弱导致大宗商品价格回落、较高基数效应等均对本月 PPI涨幅收窄造成一定影响。 数据来源：国家统计局,宏 观 市 场国内经济,01,-40%,-30%,0%,0% 10% -10% 5% -20%,10%,15%,土地成交面积、金额累计增速大幅回调将对未来市场形成较大的下行压力；总体开发投资依旧维持较 高水平，但房地产投资增速将进一步回调；楼市短期持续回暖面临瓶颈 2018
4、年至今全国各房地产指标数据同比变化月度走势 2018年至今全国各房地产指标数据同比变化月度走势,房地产投资 土地购置面积 住宅销售面积 住宅销售金额 20% 20%,1-6月 1-8月 1-10月 1-12月 1-3月 1-5月 2019年,-5% 1-5月 1-7月 1-9月 1-11月 1-2月 1-4月 2019年,2018年下半年全国住宅开发投资及销售金额同比增速均进入下行通道，由于不同能级城市接力上涨造成全国住宅开发投资同比增速阶梯式上升，而限购、 限贷政策以及商品住宅供应制约了商品住宅的集中销售，全国住宅销售金额同比增速整体处于下行趋势； 2019年商品住宅市场回暖，主要是政策微调
5、下，市场需求的温和释放，楼市整体处于调整期，调控政策仍未退出、备案指导价依然存在，楼市允许适度 反弹，但不允许大涨；政策调控以“稳”为主，楼市过热将引发调控收紧，短期持续回暖面临瓶颈。 数据来源：国家统计局,宏 观 市 场中美贸易战,01,2019年5月9日，美国政府宣布，自2019年5月10日起，对从中国进口的2000亿美元清单商铺加征的关税税率由10%提高到25%； 5月13日晚间，中国国务院关税税则委员会办公室宣布采取反制措施，自2019年6月1日0时起，对已实施加征关税的600亿美元清单美 国商品中的部分，提高加征关税税率；而与此同时，第一轮中美贸易高级别磋商在华盛顿结束，双方同意继续
6、推进磋商。,双方 态度, 美方：一边威胁要对全部中国输美产品举起关税大棒，一边又表现出继续谈判的意愿， 试图用软硬“两手”，对中方极限施压，从而在谈判桌上获取更高要价。 中方：三个严重关切：取消全部加征关税、贸易采购数字要符合实际、改变文本平衡 性。,本轮 进展,已在加强知识产权保护、扩大市场准入、存进双边贸易平衡等方面取得诸多实质性进 展。但是，双方在取消全部加征关税、贸易采购数字应当符合实际以及文本平衡性三 个中方核心关切的问题上仍存在分歧。,点评：关税是中美贸易战争端的起点，多次磋商也未有明显进展，预计双方的拉锯短期内难以 缓和。双边贸易关系的僵硬，将对我国出口造成限制，并将长期影响双方
7、的贸易关系发展。中方在 压力之下，也将会在扩大内需和扩大对外开放格局发力，以转移化解贸易战带来的冲击。,2019年5月：中美贸易战延续,2018年4月：中美贸易战打响,2018年6月：中美贸易战升级,2018年8月：中美贸易战再升级,2018年9月：中美贸易战恶化,2019年1月：中美贸易战暂停,2018年3月：中美贸易持续摩擦,2018年至今中美贸易战里程回顾,宏 观 市 场宏观政策,01,稳地价的目的还是维持财政收入，稳定经济增长 一二线城市“稳地价”的核心是避免土地价格过快上涨、推 升房价 三四线城市“稳地价”的核心是避免土地价格下跌、引发房 价下跌,稳地价,稳房价,稳预期,一二线城市稳
8、定房价，避免楼市房价过快上涨 三四线城市稳定房价，避免楼市房价过快下跌引发抛售,稳定楼市既不会大涨、也不会大跌的预期 避免预期改变引发的市场剧烈波动、造成宏观经济波动,当前政策调控的核心是“稳地价、稳房价、稳预期”，既不允许大涨，也不允许大跌，在市场下行周 期要稳步小幅调整，避免因为市场快速下行造成楼市周期出现剧烈波动；在市场上行周期控制市场回 暖力度、防止非理性回暖，影响宏观经济发展及经济结构调整。,宏 观 市 场户籍人才政策,01,2019年4月新型城镇化建设重点任务提出进一步放松落户限制，将实质性降低外地户籍居民购房门槛、 扭转购房者预期，促进市场成交触底、回暖。尤其是长三角、珠三角区域
9、受核心城市辐射影响强、经 济基础好的三四线城市将获得更多楼市发展机会 进一步放宽居民落户限制，尤其是做好农业转移人口市民化 此前城区常住人口100万以下的中小城市和小城镇已陆续取 消落户限制 城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制 城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户 条件，并全面取消重点群体落户限制 超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、 精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比 例 深化“人地钱挂钩”等配套政策。在安排中央和省级财政转 移支付时更多考虑农业转移人口落户数量，2019年继续安排 中央财政奖励资金支持落户较多地区
10、,宏 观 市 场房地产税立法,01,房地产税近年来多次亮相“”，但更多只是在提前释放一种市场信号，按照“立法先行、充分授权、 分步推进”的原则，房地产税实际落地执行将是一个循序渐进的过程，短期内很难决定楼市走向,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,2011年,上海和重庆作为试点 城市，征收房地产税,8月徐昭史、楼继伟向 全国人大常委会作报告 时，提到“扩大个人住 房房地产税改革试点范 围”。 11月中共中央关于全 面深化改革若干重大问 题的决定，首次提到 “加快房地产税立法并 适时推进改革”。,楼继伟撰文提到房地产税 构想。他称，“合理设置 建设
11、、建设、保有环节税 负，促进房地产市场健康 发展，使房地产税逐步成 为地方财政持续稳定的收,入来源”。,肖捷在党的十九大报告辅助读 本中首次提出：按照“立法先 行、充分授权、分步推进”的原 则，推进房地产税立法和实施。 人民日报刊登肖捷德署名文 章尽快建立现代财政制度， 其中给出了税收法定的时间，力 争在2019年完成全部立法程序， 2020年完成“落实税收法定原 则”的改革任务。,“”政府工作报告提出 “稳步推进房地产税立法” 栗战书指出，集中力量落实 好党中央决定的重大立法事 项，其中包括“房地产税立 法”，都要加紧工作，确保 如期完成。 全国人大财经委乌日图表示 正抓紧完善房地产税草案。
12、,“”政府工作报告提出“稳 妥推进房地产税立法” 全国人大发言人张业遂称“房地 产税立法工作正在加快进行，房 地产税方案已在内部征求意见”。 史耀斌在财政部记者会上称“我 们正在设计、完善，同时再进行 论证和听取意见”。,房地产税正式列入经过 调整的十二届全国人大 常委会立法规则。另外， 房地产税还在当年被列 入全国人大常委会当年 立法工作计划，属于立 法预备项目。,全国上，全国人大常委 会预算工作委员会副主任刘 修文表示，房地产税法由预 算工作委员会和财政部牵头 研究，调整后的人大常委会 立法规划已将房地产税法列 入了第一类的立法项目。,宏 观 市 场粤港澳大湾区规划重点,01,粤港澳大湾区
13、总面积5.6万平方公里，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要 战略地位。建设粤港澳大湾区，既是新时代推动形成全面开放新格局的新尝试，也是推动“一国两制”事业发展的新 实践。,战略定位,I. 充满活力的世界级城市群 II. 具有全球影响力的国际创新中心 III. “一带一路”建设的重要支撑 IV. 内地与港澳深度合作示范区 V. 宜居宜业宜游的优质生活圈,发展目标,到2022年，国际一流湾区和世界级城 市群框架基本形成,到2035年，宜居宜业宜游的国际一流 湾区全面形成,宏 观 市 场粤港澳大湾区空间格局,01, 粤港澳大湾区的对外辐射将呈“两个扇面” 空间格局；
14、 第一个“扇面”是带动辐射泛珠三角地区。 珠江-西江经济带是粤港澳大湾区带动泛珠 的重要跳板，珠江-西江经济带先发展起来， 才会进一步强有力辐射大西南地区； 第二个“扇面”辐射半径延展至东南亚、南 亚地区，成为联通“21世纪的巨型门户”， 再进一步促进我国与东南亚、南亚国家经贸 往来的同时，在保卫南海稳定战略方面也将 发挥重要作用，利于国家“一带一路”的大 战略。 点评：大湾区的资源往珠江口堆积，无论互联互通的基础建设、自贸区的落位，还是各市新区的布局都扎堆于珠江口， 环珠江口的节点城市（珠海、佛山、东莞和中山）的利好总体会比外围层的惠州、江门、肇庆多，但规划提及的“极 点带动”和“飞地经济”
15、模式会给外围层城市的发展带来较大的机遇。,宏 观 市 场粤港澳大湾区中肇庆定位,01,关于城市定位：肇庆新区要成为大湾区连接大西南门户枢纽，肇庆 新区地处珠江-西江经济带、粤桂黔高铁经济带、珠江西岸先进装 备制造产业带“三大经济带”的交汇点，正是粤港澳大湾区连接大 西南的枢纽门户城市，城市地位不言而喻。 关于产业：肇庆新区在湾区3+6平台中，承担至关重要的战略地位。 未来将大力发展数字经济、总部经济、新能源汽车、生态医药产业， 打造成创新产业的重要承载基地。 关于生态发展：建设生态之城，大湾区绿色担当。肇庆作为粤港澳大 湾区最美生态绿洲，是全省首个将环保产业作为主导产业的地级市， 在打造大湾区绿色城市建设进程中，肇庆尤其是肇庆新区，将承担 最重要的角色。 点评：面对历史
