购物中心的开发管理

《购物中心的开发管理》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物中心的开发管理（10页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、购物中心的开发管理购物中心战略规划工作至少包括下列内容：调研信息、明确定位（核心目标客户、边缘目标客户） 、招商层次与比例规划、招商（租户）引入考核标准、场地规划、业态分布设计、业态比例控制、整体运营计划、部门运营计划以及租户KPI、部门KPI、员工KPI，等等工作。这是未来购物中心有效、健康运作的坚实基础。招商管理必须严格遵从购物中心的整体战略规划！物业管理、服务管理、企划管理和商品管理（当存在自营部分时，可能会涉及到商品的进、销、存、价格管理及相应的供应商管理和专柜管理，故以其他颜色显示以示区别）是购物中心的服务核心，核心服务对象为租户，补充服务对象为顾客。会员管理将使购物中心以更加统一的

2、形象、统一的服务、统一的推广、统一的活动来面对客户。对象明确的会员管理，不仅是提升核心目标客户忠诚度的有效方法，更是吸引边缘目标客户转化为核心目标客户的一记良方！购物中心为租户、顾客所提供的各种服务是否有效，是否到位，最终将在财务指标上体现出来。同时，财务管理对外也是一项服务-能否清晰、准确、及时的提供帐单明细（固定租金、提成租金、临时租金、科目费用、保证金、滞纳金、押金、服务明细，等）、能否便捷的为租户管理好预付款并进行帐单自动抵扣，等等，这些细节都显示出购物中心的规范管理水平。对于某些商业地产开发商开发的购物中心，其经营模式是将产权部分或全部出售给业主，然后由购物中心管理公司将产权反租。此

3、时，购物中心的运营管理者不仅仅需要管理购物中心，还需要管理业主及其定期回报。确切的讲，在实际运营中，增值过程不是一条单纯的链，而是一个环！各种管理支撑系统所维护与采集的大量数据，经过筛选、汇总与挖掘，为运营管理决策分析提供强有力的数据支持！分析决策提升再分析再决策再提升只有遵循这样的循环，并以此不断的来指导、支持流程的优化、效率的提高、考核的客观调整，等。由此，管理与服务水平才会得到持续的提升！ 上图中每一个节点都是一个最简的增值过程，步步推进，循环往复。理论上讲，从第一个节点运作开始到最后一个节点结束，购物中心实现了盈利。那么针对不同管理机制的购物中心，微观上是如何获得盈利的呢？根据管理机制

4、的不同，分偏物业和偏百货两种类型。下面我们来了解一下这两种不同类型购物中心的运作增值过程。下图显示了偏物业型购物中心业务操作增值模型：规划准备工作是将购物中心的战略规划在战术上实现，并通过购物中心管理系统描述出来。而租户引入工作最主要的参考和指导依据就是购物中心的定位。夯实了这些基础，租约维护、产生销售提成、相关费用、出具帐单和收款将在购物中心管理系统的支撑下一气呵成的完成，每一步都将是一个增值的过程。同时，我们应该注意到，所有的增值点都是依靠服务贯穿起来的。换句话说，忽视了服务或者服务不到位，增值链将断裂！ 经过最后的决策分析，结合租户、部门和员工的KPI指标进行分析与考核，进行必要的调整、

5、提升与淘汰。下面，我们再来看偏百货型购物中心业务操作增值模型：显然，偏百货型购物中心的运作增值过程就是物业型购物中心的运作结合了自营百货的管理。而自营百货管理的业务核心简言之是进、销、存与专柜管理。这些内容讨论较多，在此不再赘述。综上所述，我们认为，真正的购物中心决不是一个零售企业，而是一个管理企业、一个服务企业！租店签约内容及注意事项1.签约内容 (1)房屋税捐、地价税、所得税、印花税应由房东负责 (2)租期届满后避免恢复原状，否则应在合约书内说明恢复内容 (3)房屋装璜改造，避免填写先征求房东书面同意，否则应请房东另开立书面同意书以防违约，切记需与签立合约同时办理 (4)其它特殊条文,nb

6、sp应先经公司主管及法务同意后始可签立 2.过程注意事项 (1)签约阶段有下几点必须注意: A.买卖房屋的面积是否确实:面积不足的部份，可以按单位面积比例来减款，明载于契约书内。若为租屋，则 应载明是全部租用，还是只租部分，并清楚记载租用面积及区域 B.金额总数，什么时候付款:租屋时，要明白记录租金以外的各种费用。定下将来若有让渡、转借时，名义书 转让费怎么支付，押金又该在什么条件下被归还。另外，像房租方面，要详细注明款额、起算日、换约时间、换约 时涨价的计算基准及限度、管理费和公共设施费及其它项目等等，皆必须明载金额的多寡。 C.物品交接要确实:要注意电力状况、瓦斯状况、给排水设备的状况，以

7、及日后可能发生的问题，详细记载于 契约书中。D.何时申请移转登记:租借时，要清楚注明契约的起契期间。 E.何时解除契约:必须具体规定解除契约时要进行哪些手续、及会导致何种结果等事项。 F.须载明天灾及其它不可抗力的损害该由谁负责，如何负责等。 G.注明店铺改装时须办理的手续。(2)原则上以公司信誉保证，避免公证。若房东坚持需法院公证，则要求公证费由房东自付(最多公司只能负 责一半) (3)法院公证所需文件 A.公司方面 a.公证申请书原本一份(可在法院购买) b.合约书一式三份 c.授权书一份 d.公司印鉴证明原本一份 e.公司及负责人印章 f.公司执照、营利事业登记证影本各一份 g.代理人(

8、洽谈者)印鉴、身份证 B.房东房面 a.房屋税单明影印本一份 b.身份证、印鉴章 c.印鉴证明原本一份 d.房东如委任他人代理则须附授权书及私人或公司印鉴证明原件一份 购物中心的市场行销计划市场行销不仅仅只是一种策略，而是一种使购物中心的商品 及服务吸引顾客注意的工作方式，当把购物中心整体视为“产 品”时，有一系列的途径可以成功地创造及维系正当的形象以告 知并吸引顾客。当消费者的复杂性不断增加及购物中心本身的多样化，竞逐 消费者的荷包比起从前愈来愈激烈，这也表示有效率的市场行销 对购物中心目前的运营表现及未来的生命力具有举足轻重的地 位。有效的市场行销计划是促销任何购物中心的基础，计划本身 需

9、要购物中心业主的承诺及购物中心所有相关团体持续不断的支 持，行销计划必须成为购物中心全体员工作业的工具，应该很容易取得，并定期地检讨，每季重新评估而每年予以 更新。市场行销是将你的产品送达消费者的一种程序，而其运用的方式将随不同的购物中心而有所不同。市场行销计划的根本(The Basics of Marketing) 购物中心行销计划对购物中心各参与者皆很重要，更仔细的说就是：•业主期望藉此将购物中心市场价值极大化，除此之外，购物中心经理人精通市场行销手法将有助于他们未来 的就业能力，尤其是业主将进一步赋予更多的责任。•购物中心经理人，将业主的期望谨记在心，则期望藉此提

10、高租金，尤其是百分比租金，以增加获利能力，他 们知道满足承租店家需求分享正面的资讯是最佳的公关大使。•承租店家期望购物人潮增加以提升销售额并为他们创造收入。市场行销计划(The Marketing Plan) 有效的购物中心行销计划是购物中心整体行销成功与否最重要的一环，它是一项指导计划，市场行销计划应是 一正式书面性文件，很多公司已经建立有固定形式的表格文件可供他们自己的购物中心应用，而其主要内涵则包 括：•市场处境分析(Situation Analysis) •问题/机会点(Problems/Opportunities) •机会/宗旨(Goa

11、ls/Objectives) •策略/执行方式(Strategies/Tactics) 而市场行销计划书的成效包括：•了解本身相较于区内其它购物中心竞争者的优势与劣势所在。•确认购物中心如何与其它竞争者的定位有所分界。•建立承租店家、业主与经营管理团队的共同愿景。•将目标宗旨按重要性列出执行策略的优先次序。•建立管理的机制，将行销计划以书面形式预先作好，正确指导作业的方向并将精力专注于重点地方。市场处境分析(Situation Analysis) 基本资料研究是拟定市场行销计划的根本基础，必须先行了解购物中心所在商圈及其客

12、源层的特质，以便建立 正确的执行计划。第一手资料研究(Primary Research) 研究有第一手资料及第二手资料来源。研究有第一手资料乃是经由下列方式的收集：现场访谈（Intercept Interviews）在购物中心现场访问消费者，期望是当他们离去时作业。一般至少宜作 300500份以上有效样本，依照来客的居住地点邮递区号、人文背景分类及消费习性作交叉分析，此份收集来客居 住地点的分析将作为建立购物中心商圈范围的依据。电话访谈(Telephone Surveys)在购物中心所在商圈范围内以电话向居民作市场意见调查。抽奖所填写的资料可以提供顾客居住地区邮递区号分布及其它资料。意见调查表

13、(Contests Entry Analysis and Survey Card)在办理特别促销活动时的意见调查也可同时收集居 住地点人文背景及顾客对活动的意见。第二手资讯研究(Secondary Research) 第二手资讯研究则不是从第一手资料收集获得。一些较佳的资料来源包括：政府人口资料公报。商业主管机构公报。地方报纸杂志。图书馆。瓦斯、电话、电力公司资料。百货公司/大型主力店。大学。购物中心承租商店顾客邮寄资料(可以用来了解顾客邮递区号分布)。不动产经纪商(他们了解附近社区平均房价及转换率)。更新你的研究（Updating Your Research) 研究作业应每2至3年或区内有重

14、大建设或重大政变发生时就应予以更新，而何时应重新执行新的研究，例如：购物中心本身的重大变更(如业种组成、主力商店更换或重大整修刚完成等等）。 购物中心所在附近有重大道路建设完成。购物中心所在区域有大型公司关闭。新的住宅社区展开。购物中心所在区域有新的购物中心建设计划发生。定义你的商圈范围(Define Your Trade Area) 购物中心业者必须了解消费者居住所在，在美国邮递区号就是一相当不错的定义商圈的方式，某些小型的购物 中心其商圈范围有时候比一邮递区号分区还小，在这种情况下，商圈定义可藉由消费者的住址按政府的人口统计分 类。客源分布资讯可来自于购物中心现场访谈，或从抽奖意见调查表及

15、促销活动或是主力店顾客邮寄资料等获得， 当购物中心的商圈范围确立后，在设定目标之前你必须对购物中心的定位作处境分析，以便了解本身的优劣所在， 当收集资料作业时主要询问的问题包括：•区内主要产业为何?是否有裁员或重大变更计划?他们的行为模式为何？例如假使区内主要产业其薪资核发日 为每月15及30日，则你可配合发薪日举办促销活动。•区域内主要道路网络系统为何? •是否有天然地形界限(例如山岳或河川)从你的商圈内横越? •顾客如何至你的购物中心? •是否有大众运输工具行经•当你开车行经该商圈时你会经过多少与你竞争的购物中心? 确认谁是你真正目标客源(Find Out Who Your Shoppers Are) 你需要下列的资料：•政府人口资讯：有关商圈内消费者基本统计资料，包括年龄、性别、收入、教育程度及职业分类与邮递区 号。