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1、柳州尔海山庄项目可行性研究报告二OO四年十一月广西柳州项目可行性研究报告目 录章号 名称 页码第一章总论4一、项目由来4二、开发组织以及服务机构4三、项目开发模式5四、项目主要经济技术指标5第二章项目概况8一、项目的名称8二、项目位置8三、项目主要经济指标8四、项目地形地貌8五、项目四至8六、项目周边交通9第三章柳州概况及整体经济运行分析10一、柳州概况10二、柳州市经济现状与发展研究12三、柳州高尚住宅市场整体情况：18第四章项目开发研究和预测：23一、项目环境分析23二、项目SWOT分析24三、项目市场定位25四、项目市场预测28第五章项目规划设计方案及开发计划29一、规划设计目标29二、
2、项目规划设计要点30三、具体规划方案31四、项目开发计划35第六章市场与营销方案37一、项目的整体开发理念 37二、关于项目整体推广的原则37三、营销概念的导入38四、营销策略39第七章项目投资估算43一、项目开发成本估算43二、开发费用估算45三、项目总成本45第八章项目投资计划及融资方案46一、分期投资计划 46二、融资方案46第九章财务分析47一、项目总收入分析47二、项目总成本和产品单位成本49三、销售税金及附加、土地增值税49四、利润及静态赢利能力分析49五、项目现金流量表与动态分析50六、不确定性分析51第十章风险规避及控制措施53一、风险类型和防范措施53二、风险控制53第十一章
3、研究结论和建议55一、研究结论55二、建议55附件：尔海山庄项目可行性研究报告第一章 总论一、项目由来：本项目由柳州市尔海房地产开发有限公司于2002年3月28日通过公开拍卖获得土地开发使用权（土地证号：柳国用（2003）第号），并于2002年7月24日正式立项，2002年12月19日通过建设用地规划许可审批。项目已经进入规划设计阶段，由于资金运作的原因，项目暂时搁浅。本项目地处柳州市鱼峰区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧邻柳州市长途汽车站（莲花车站）和国家重点工业区阳和工业区。项目红线内建筑面积为144.72亩（合95291.16平方米），背山临江，地块平整，现在已经实现了“五通一平”（
4、上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整），不存在拆迁问题。二、开发组织以及服务机构：1、开发组织：柳州市尔海房地产开发有限公司成立于2002年3月份，由自然人出资的独立法人机构。公司注册资金1000万元，公司现有人员26人，其中过程师9人，经济师5名，大专以上学历16人，占公司人数的61.54%，大多数从事房地产开发以及相关经验3年以上，平均年龄39.5岁。具有现代化企业管理机制。是一个年轻有活力和丰富房地产开发运作和工程施工的开发团队。该公司的法人代表和董事长将由薛博元先生担任。薛博元先生先后担任伟德国际公关有限公司法人代表、北京新大有投资、上海天乙企业集团研发部总经理、欧洲开盛集团、
5、天巨投资集团、国房百盛副总裁，熟悉房地产开发与运作，具有丰富的企业管理经验。2、全程策划机构：本项目的全程策划和营销由向明理德（香港）置业发展有限公司承担。向明理德（香港）置业发展有限公司房地产运作团队在香港、深圳、广州、福州、武汉、大连、青岛、合肥、南昌、兰州、西安、西宁、郑州、石家庄、桂林、南宁、柳州等二十多个城市开展房地产策划、商业策划、商业管理和物业管理工作，具有丰富的房地产策划和运营的经验和当地策划营销经验。3、建筑设计和园林设计机构：本项目的整体规划、建筑设计以及园林规划由英国皇家建筑师学会会员、英国注册建筑师、马来西亚首席建筑设计师冯小良（Simon Liang）本人及旗下团队操
6、刀定做。具有宽广的视角和先进的设计理念。冯小良先生在英国二十年，完成诸多著名建筑的设计，在中国一直为和记黄埔、合和等香港地产巨头的项目提供设计。4、物业管理机构：本项目的物业管理机构由向明理德（香港）置业发展有限公司旗下的广西机构桂林市向明理德物业管理公司执行管理，集在中国大陆二十几个城市近1000万平方米成功直接管理或顾问服务的经验以及本土化团队本土结合操作，提供“安全、文明、舒适、温馨”的港式物业管理服务。三、项目开发模式本项目由尔海公司负责开发，项目开发包括多层住宅、高层住宅、别墅、临街商铺。项目的经营方式为：住宅部分全部销售，商铺部分出售部分租赁10后转售，车位全部租赁，10年后转售。
7、四、项目主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注1项目总占地面积95291.70其中城市道路用地5860.70规划建筑用地89431.002项目总建筑面积.90其中商业建筑面积16585.30公建建筑面积6524.00住宅建筑面积.60其中别墅15324.90多层54074.60小高层65657.103绿化率%40%4容积率倍1.775项目总投资万元24186.26其中开发成本万元21058.09开发费用万元3121.936销售收入万元41015.12其中别墅万元5363.72多层万元12437.16小高层万元16414.28商铺万元6799.977单位开发成本元/1529.
8、17其中别墅元/1581.35多层元/1526.35小高层元/1646.35商铺元/1290.358项目税金及附加万元2255.83其中营业税（5%）万元2050.75城市维护建设费（营业税7%）万元143.55教育费附加（营业税3%）万元61.529土地增值税（30%）万元3597.4810利润万元9847.9711上缴所得税万元3249.8312税后利润万元6598.0013利税合计万元16828.8614主要利润率指标 初始投资利润率%240.41% 全部投资利润率%69.58%15主要净利率指标 初始投资净利率%94.26% 全部投资净利率%27.28%16税前评价指标 税前净现金流量
9、万元16831.12 税前财务净现值万元10215.22 税前静态投资回报期年2.1817税后评价指标 税后净现金流量万元9490.86 税后财务净现值万元4949.22 税后静态投资回报期年2.60第二章 项目概况一、项目的名称：柳州尔海山庄（暂定名）二、项目位置： 尔海山庄项目位于广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路和南环路交界处，地处柳州至南宁的咽喉，距离柳州莲花机场10公里，与国家重点公约园区阳和工业园紧邻，紧靠柳州市长途汽车站莲花车站，是介于柳州中小型工业区、阳和工业园以及洛维旅游度假区中间，是柳州进出的主门户。三、项目主要经济指标：1、 土地国土编号：柳国用（2003）号；2、 用地面
10、积为：144.72亩，合95291.16平方米，其中城市规划道路用地5179.5平方米。3、 容积率：不超过1.8；4、 建筑密度：不大于35%；5、 绿化率：不低于35%四、项目地形地貌：1、 南和东向倚靠莲花山，整个项目呈扇形，地块形状规整，利于开发；2、 项目用地现在已经基本水平，南面山丘可以结合开发利用；3、 整个用地现在已经拆迁完成，属于熟地开发，现有植被为杂草和灌木，山丘植被为灌木；五、项目四至：1、 东：莲花山，小山丘高约30米，山丘东面为柳江，阳和工业园处于柳江江对岸，通过阳和大桥联结（阳和大桥已经在建设中大约2004年通车）；2、 南：莲花山。大约40米，山丘的南面为洛维旅游
11、度假区，包括响水风景区、大桥观光农业旅游区；3、 西：柳州市长途客运站（莲花车站），为广西自治区最大的长途客运站，是柳州长途汽车集结地。4、 北：东北区域为柳州机械厂，正北方向为占地210亩建筑面积20万米的宝莲新都，西北方向为广西商校和广西工艺美术学校。六、项目周边交通：1、 公交系统：16路，22路、23路公交车终点站，可达柳州大多数地方区域。2、 长途客运：区内和省际客运主要车站。3、 航空：距离柳州市唯一的机场莲花机场10公里，是柳州通往机场的必经之路。4、 铁路：距离火车东站（货运站）约4公里，距离火车站（客运）约6公里。5、 距离商业中心：距离传统商业中心约4公里。6、 距离行政科技中心：距离传统行政科技中心约4公里。第三章 柳州概况及整体经济运行分析一、柳州概况：1、
