大连某软件园项目可行性研究报告

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1、大连软件园项目可行性分析报告大连软件园项目可行性分析报告 目目 录录 1 1软软件件园园现现状状分析分析5 5 1.1软件园控制性规划5 1.2软件园现状建设状况6 1.3目前入住软件园区的公司状况.10 1.4软件园现状问题分析.11 2 2大大连软连软件件园区园区建建设设的的经济环经济环境分析境分析1313 2.1宏观经济分析.13 2.2中国软件产业发展特征.15 3 3软软件件园园建建设设的一般的一般规规律律2020 3.1软件园区的发展类型.20 3.2国际软件园区发展.21 3.3国内软件园区的对比分析.22 3.4结论.23 4 4大大连软连软件件园园的市的市场场需求分析需求分析

2、2525 4.1软件企业对物业的需求特征.25 4.2大连软件园研发物业需求测算.28 4.3大连软件园的教育需求特征.30 4.4大连软件园信息服务产业的需求趋势.31 5 5大大连软连软件件园园的分的分区区规规划划分析分析3232 5.1研究分区规划的目的.32 5.2分区规划.32 5.3总人口规模.34 5.4地区性公共服务设施.34 5.5结论.35 6 6大大连软连软件件园园的功能及用地容量分析的功能及用地容量分析3636 6.1可计入软件园内部功能平衡用地.36 6.2功能及容量计算标准.37 6.3软件园内部功能合理平衡及用地容量.39 7 7大大连软连软件件园园的的总总体功能

3、定位体功能定位4141 7.1大连软件园的优势劣势和机遇挑战分析.41 7.2功能定位框架.42 7.3规划原则.42 7.4量化指标.44 附件一：微附件一：微软软公司公司园区园区4747 附件二：印度海德拉巴市高新信息技附件二：印度海德拉巴市高新信息技术术园园5050 附件三：北京中附件三：北京中关关村村软软件件园园5252 附件四：山附件四：山东齐鲁软东齐鲁软件件园园5353 1 1软软件件园现状园现状分析分析 1.11.1软软件件园园控制性控制性规划规划 大连软件园位于大连市西南部，地跨甘井子和沙河口两区，规划控制区总占地 7.18 平方公里，规划用地除涵盖大连软件园核心区 2.98

4、平方公里外，还包含或毗邻 大连理工大学、大连海事大学、东北财经大学等多所高校，属于大连市的高教科研 文化区。 1.1.1 现有规划的目的和设计思路 目前控制性规划的目的是要使园区在高起点、高标准的基础上，用国际软件业一 流的园区规划标准，从规划设计、建筑布局和环境设计等方面为国际和国内软件企 业提供完善的科研开发、经营和人才培训的设施和环境。 规划中以探索山地环境意义为设计构思起点，将科研开发区设计成散布在绿丛中 的一组组科研村落，在大工路、财税路与五一路之间的三角地段安排了集办公、商 贸、娱乐、休闲为一体的公共服务区，并设计步行景观带塑造环境景观， 在园区南 部和西部集中安排居住区。 1.1

5、.2 规划结构 图中所示是目前的规划方案，突出体现了“四区一园”的建设设想，将核心区分 成了产业区、科研区、商务区、生活区和山林公园五个部分分别规划。 1.1.3 规划景观系统 规划通过“一心三带两轴线”形成完善的景观系统。包括： 一心 中心景观广场 三带 北部山谷形成弧形绿带，教育区结合高压走廊形成第二条绿带，沿学院路 形成第三条绿带 两轴线沿大工路、财税路和软件路十字道路结构形成景观主轴 1.1.4 规划分区建设 整个园区分为二期建设，一期为软件园核心区，二期开发其余规划用地，远期改造 山林绿地。 1.21.2软软件件园现状园现状建建设状况设状况 1.2.1 现状用地布局 图中显示目前软件

6、园核心区的现有建筑和土地用途，其中山林绿化用地占到总用 地的 64，居住类物业占总建筑面积的 75%。 现状现状用地用地状况状况 用地占地面积(ha)比例 1 科技用地 7.45.1% 大公司用地 4.12.8% 小型公司用地 3.32.3% 2 教育用地 6.54.5% 大学用地 4.73.2% 中小学用地 1.91.3% 3 居住用地 22.215.2% 商品房用地 8.15.5% 早期商品房用地 6.64.5% 拆迁还建住宅用地 6.04.1% 学生公寓用地 1.61.1% 4 道路用地 8.96.1% 5 绿化用地(国有山林) 94.164.5% 6 工业用地 3.82.6% 7 轻轨

7、用地 3.02.1% 合计 145.9100.0% 1.2.2 现状建设规模 已建成部分的总建筑规模为 41.9 万平方米，主要分为三种功能的建筑：科技、 教育和居住，其中以居住建筑的总建成规模最大，占总规模的 3/4，共 31.5 万平方 米，科技和教育规模各占 15%和 10%。 现状现状建建设规设规模模 建设类型建筑面积(M2)比例 科技 60,50014.4% 大公司 25,5006.1%1 小型公司 35,0008.4% 教育 43,50010.4% 大学 30,0007.2%2 中小学 13,5003.2% 居住 314,93575.2% 商品房 150,00035.8% 早期商品

8、房 78,71618.8% 拆迁还建住宅 72,21817.2% 3 学生公寓 14,0003.3% 合计 418,935100.0% 1.2.3 现状建筑及环境景观 软件园核心区全貌 东软信息学院 软件园创业园 2 号楼 软件园全貌 软件园核心区的山林绿地 软件园公共服务区现状（未拆迁） 1.31.3目前入住目前入住软软件件园区园区的公司的公司状况状况 大连软件园自 1999 年 10 月奠基开工以来，通过几次重大的战略性步骤，已具备相当规模, 建成约 10 万余平方米的科研开发和教育培训物业，配套的生活区住宅也已完成两期开发，总建 筑面积 24 万平方米，销售势头良好，并着手进行第三期的规

9、划。截止到 2001 年 7 月，入住园区 的公司已近七十家，2000 年软件销售额 3.9 亿元，软件出口创汇达 600 万美元。 1.3.1 入住公司概况 一些知名的软件公司入住大连软件园，为软件园的发展起到了积极的作用，为诞生中国第 一个软件产业国际化示范城市奠定了基础。东软股份在大连软件园投资 1 亿元，成立了东软大连 软件分公司，并又兴建了 7 家中外合资公司，是园区的核心企业；亿达集团与东软股份还联合创 办了东方信息技术学院，今年开始对外招生；中国网通在大连软件园设立分公司，既实现了其地 域性的扩张目的，又为软件园提供了先进的通讯基础设施。 以下是软件园落户的 66 家公司和教育机

10、构资料汇总。 表 2.3.1 a 入住公司概况 员员工工数数建筑面建筑面积积 年年营业额营业额 平方米万元 1. 园内楼外企业: a.合资企业 (8 家) 904 19,800 30,000 b.其他企业 (3 家) 26 ,250 232 园内楼外企业合计 930 20,050 30,232 2 园内楼内企业: a.合资企业 (6 家) 226 2,774 3,000 b.其他企业 (30 家) 435 6,171 5,950 园内楼内企业合计 661 8,945 8,950 3.注册但未入住企业 a.合资企业 (4 家) 70 1,054 0 员工数建筑面积 年营业额 平方米万元 b.其他

11、企业 (16 家) 46 294 41 注册但未入住企业合计 116 1,348 41 总计 1,7071,707 30,34330,343 39,22339,223 4. 教育培训 a.东软信息技术学 院 144230,0002,240 表 2.3.1b 入住公司的人均指标 面积/人营业额/面积人均营业额 平方米/人万元/平方米万元/人 合资企业 (18 家) 19.71.427.5 其他企业(48 家, 不含 IT 学 13.20.912.3 院) 软件企业平均 17.817.81.31.323.023.0 1.3.2 入住公司特点 通过对入园企业的访谈和与直接销售、招商人员的交流以及上述

12、数据的分析，我们发现落 户大连软件园的公司有以下特点： 东软公司在软件园起着举足轻重的地位，它占据了目前园区 60的办公面积， 与东软相关的公司的销售额占三分之二，因此本园区属于典型的核心企业型园 区； 园区出口额占园区总销售额的 13%，中外合资公司在办公场地使用和销售产值方 面对园区的贡献分别为 78和 84，其中日资企业占所有外资企业的 60%以上， 因此本园区属于外向型园区。 园区的人均软件销售额约 23 万元，高于全国 13.05 万元的平均水平，说明大多 数的企业盈利能力较强，合资企业的人均销售额更是达 27.5 万元； 园区内 50 人以下的国内中小公司占企业总数的 72，说明大

13、多数企业仍处在创 业的初期，需要多方面的支持，并且有很大的发展空间。 1.41.4软软件件园现状问题园现状问题分析分析 1.4.1 园区功能 居住居住区与区与产业产业科科研区研区发发展不平衡展不平衡 产业科研区建成物业供不应求，一些希望入园的企业找不到合适的办公面积，而 居住区的建设进度较快，随着入园企业数量的增多和企业档次的提高，会出现配 套住宅不能满足园区需求的现象； 配套公共服配套公共服务设务设施跟不上施跟不上 目前园区内没有商务配套设施，如酒店、会所等，来园区出差人员的食宿需在 园外解决，员工餐厅目前集中在 1 号楼，对其他楼座的人员就餐不很便利，信 息学院的学生宿舍也暂时在拆迁还建住

14、宅楼中解决，不利于学生的统一管理和 专心学习。 环环境境绿绿化不成化不成气气候候 园区内已建成的物业面积近 10 万平方米，但除了在信息学院和创业园 1 号楼有 较大规模的集中绿地外，其他地区，包括广场、道路沿线的绿化景观都还未成 气候，影响了园区的整体形象。 1.4.2 控制性规划 规规划没划没有体有体现软现软件件园区园区的特点的特点 目前规划将产业区与科研区单独划分，不符和软件产业“产学研”紧密联系的特 点，而且从建设的实际操作看，这两类物业类型在建筑和功能方面没有截然的差 别。 用地布局用地布局没没有有体体现现园区园区的的总总体功能定位体功能定位 目前的规划中科研生产区面积只占全区可用地

15、总面积的 14%左右，而居住面积 占 75%，没有体现园区以软件产业为主导盈利方向的定位。 建筑群缺乏整体形象建筑群缺乏整体形象 对园区的建筑形象和风格没有控制性方案，没有很好地体现软件产业的高科技 形象，造成各个建筑之间，特别是沿主要街道建筑形象、风格的冲突，不能相 互呼应，空间感的不统一。 1.4.3 可持续性发展潜力 已建成的生活区住宅物业吸引了大量人口，但商业配套面积不够，对园区的发展增加了压 力，而且将山林地带划为科研区，没有为未来的开发提供灵活扩展的空间，又加剧了用地紧张的 矛盾，因此目前的规划不利于园区的长久的可持续性发展，需要根据未来的园区的建设发展计划 进行调整。 2 2大大

16、连软连软件件园区园区建建设设的的经济环经济环境分析境分析 2.12.1宏宏观经济观经济分析分析 2.1.1 经济环境概况 大连市辖区面积 12574 平方公里, 其中市区为 2415 平方公里, 坡地地形占了相当比 例。2000 年大连市的总人口 551.5 万人，GDP 总值为 1110.8 亿元，人均 20255 元， 高出全国人均 GDP 的两倍（图 3.1.1.）。第三产业的比重比上年有显著增长，已占 到 44%，超过辽宁省的平均数 4 个百分点，旅游创汇收入 2.34 亿美元，外商投资额 13.39 亿美元，高新技术产业区的技工贸收入达到 150 亿元。 图图 3.1.1.3.1.1. 大大连与连与全全国国人均人均 GDPGDP 的比的比较较 年年份份 1998199819991999200020002005200520102010 大大连连市人均市人均 GDPGDP（元）（元） 1705118395202553320058100 全全国国人均人均 GDPGDP（元）（元） 6277649970381010514506 0 0 1