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1、目 录2008 年房地产重大政策回顾. . 2小阳春行情或在悄然临近.13货币政策渐紧缩 房地产市场信贷监管更严格18收紧地产贷款 控制住宅价格20房地产企业融资和风险规避21CPI统计权重调整 房价将被部分编入25本期综述：. .1政策资讯：. . 3 房产政策. .32009年房地产重大政策回顾. 3 金融政策. . 62009年国家宏观调控政策回顾及2010年政策取向判断. 6 土地政策.92009年土地政策回顾. 9市场动态： . . 11 宏观形势.112009年固定资产投资形势回顾. 1120010年固定资产投资形势展望.14 区域行情. . 16小阳春行情或在悄然临近.16 个案
2、动态.17两个暂停效应显现 三亚固定资产投资运行平稳.17 土地市场. . .20高地价迫使开发商多重准备 转战二三线城市. .20业内评议：. . .22 官方意见. .22货币政策渐紧缩 房地产市场信贷监管更严格.22 专家、机构评析. .24收紧地产贷款 控制住宅价格. 24 业内观点. . . 25房地产企业融资和风险规避. .25专题研究： . . .27 地产金融.27CPI统计权重调整 房价将被部分编入.27 战略运营.28三到五年再造一个保利地产.28 商业地产.32纷纷加码商业地产 277亿美元险资虎视.32开发商潜入二三线城市 城市综合体开发模式竞争升级. 34本期综述20
3、09年,固定资产投资快速增长，成为经济增长的主要推动力，投资结构有所改善。但也出现了部分行业重复建设和产能过剩、自主投资增长动力不足、投资效益下降、银行不良资产潜在风险增大等问题。2010年，在国际经济环境有所好转和国内宏观调控政策取向基本保持不变的情况下，固定资产投资仍将继续保持高增长态势。应优化投资结构,结合深化垄断行业、公用事业和社会发展领域管理体制改革，加大促进民间投资的力度。 国际金融危机爆发以来，我国政府迅速出台了4万亿投资计划、十大产业振兴规划、鼓励设备投资的增值税转型等多项政策，直接和间接地扩大投资。2009年,固定资产投资快速增长，投资结构有所改善，投资成为经济增长的主要推动
4、力。但在保增长的过程中，也出现了部分行业重复建设和产能过剩、自主投资增长动力不足、银行不良资产潜在风险增大等问题。2010年实际投资增长速度会有所回落，要在优化投资结构的基础上继续保持投资稳定增长, 发挥好政府和国有企业投资的作用, 结合深化垄断行业、公用事业和社会发展领域管理体制改革，加大促进民间投资的力度。 政策资讯： 房产政策纵观2009年，全国房地产市场出现了周期性的变化，国家也在与房地产相关的各领域出台了一系列政策。一据北京12月9日消息 国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这一消息公布引发了各界人士的
5、猜疑，为什么只选择终止二手房的营业税？另外，如果房地产购买者目前是80%以上为投资用房，那么成本提高根本不会影响投资热情。因为可以转嫁给下家。二经适房是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式。各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用住房仍然具有重要意义。 一些专家和业内人士表示，经济适用房不仅有社会保障性特点，与廉租房相比，它又具有鲜明的市场化特征。推动经济适用房建设有可能会影响完全市场化的商品住宅市场。三随着改善型需求逐渐活跃、大户型商品房热销、中小户型放量入市，作为房地产宏观调控的标志性政策，“70/90”政策正在逐渐的悄然退出市场。据证实，上海、南京、成都等多个城市已经
6、在土地招拍挂操作中，取消了单体项目70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。四在银监会2009年第四次经济金融形势分析通报会议上，刘明康强调，要严格执行“二套房贷”政策不动摇，不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面签”制度，并将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来，实施并表监管。五住房城乡建设部等七部门联合发出关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。六由于城市化进程的推进和过高的房价，小产权房目前已经
7、呈遍地开花之势。据报道，在北京、成都、济南等各地都出现了大量的建在农村集体建设用地上，无法办理产权证和土地使用证的楼盘。专家称受到各界广泛关注的小产权房困局即将迎来最终审判。七实现“居者有其屋”当然是美好的愿望，而住房保障从字面上理解就应该是实践的重点，政府应在住房保障上充分发挥宏观政策的调控作用，引导、拉动更多的社会资源参与住房保障的供给。八同样是救房地产，美国是针对居民按揭贷款负担能力，如何来扼制房地产的泡沫，让居民走出债务的困境；中国不少的救市政策是如何让过高的房价或房地产泡沫持续，让居民进入高房价的市场、成为几十年难以摆脱的房奴。九2009年5月27日，保障性住房和普通商品住房项目的最
8、低资本金比例为20%，究竟资本金比例下调会对楼市产生何种影响？降低房地产开发门槛的这一新政究竟是推高房价还是毁灭高房价？从趋势上来看，楼市正在迎来一个新的向上的“拐点”，即一个螺旋上升的新台阶，当然，这个新转折点不全是价格意义上的转折点，而更是一种心理层面的转折点。十“购房落户”是把双刃剑：有两大美好初衷，但若操作不当，会产生四大负面效应。所以在二三线城市应积极发展，为刺激房地产市场，拉动内需，应该让尚处在寒冷冬天的房地产市场刮起暖洋洋的春风。 金融政策2009年国家宏观调控政策回顾及2010年政策取向判断一：2009年宏观调控的首要任务是应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展。年初全面实施一揽子计划2009年初的政府工作报告指出，政府工作要以应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展为主线，全面实施一揽子计划：大规模增加政府投资，实施总额四万亿元人民币的两年投资计划，其中中央政府拟新增一点一八万亿元，实行结构性减税，扩大国内需求；大范围实施调整振兴产业规划，提高国民经济整体竞争力；大力推进自主创新，加强科技支撑，增强发展后劲；大幅度提高社会保障水平，扩大城乡就业，促进社会事业发展。实行适度宽松的货币政策截至11月末，广义货币供应量（M2）余额为59.46万亿元，同比增长29.74%；狭义
