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1、 三三亚亚市市海海棠棠湾湾椰椰子子洲洲岛岛 土土地地价价格格咨咨询询报报告告 咨询机构：海南正理土地评估有限公司 项目负责人：刘海涛（中国注册土地估价师） 项目参加人：王云松（中国注册土地估价师） 目目 录录 第一章 项目总说明 2 第一节 项目背景 2 第二节 项目预测的基准日 2 第三节 项目委托单位 2 第四节 项目咨询目的 3 第五节 报告编制依据 3 第六节 报告编制说明 4 第七节 项目咨询结论 4 第二章 项目规模 4 第三章 投资环境研究 5 第一节 三亚市总体社会经济情况 5 第二节 三亚市房地产市场状况 7 第三节 区域环境研究 8 第四章 项目开发现状10 第五章 现状土
2、地转让价格估算10 第六章 项目经济效益分析12 第七章 不确定性分析13 第八章 附件13 第一章第一章 项目总说明项目总说明 第一节第一节 项目背景项目背景 2005 年 7 月 13 日，海南建丰旅业开发有限公司以出让方式取 得位于三亚市海棠湾镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，并办理 了土地房屋权证 （三土房（2005）字第 2206 号、2207 号、2208 号、2209 号、2210 号、2211 号、2212 号） ，其中包括五个原生态椰 子岛，土地总面积.16 平方米。 由于三亚市政府对海棠湾进行了整体规划设计，于 2006 年 12 月 23 日通过了中国城市规划设计研究院编
3、制的海棠湾分区规划及 城市设计 ，根据该规划，海棠湾规划总用地面积 98.78 平方公里， 其中城市建设用地面积 51.6 平方公里，规划居住人口为 25 万人。 依此规划，海棠湾总体定位为“国家海岸” 国际休闲度假区，其 职能是世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海 旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。 由于规划的变更，海南建丰旅业开发有限公司所取得的土地中 五个原生态椰子岛将建成椰子洲国家海岸湿地公园，其余地块将建 成椰子洲度假酒店，所以该公司取得的土地无法按原规划进行开发 建设，因此，海南建丰旅业开发有限公司拟将土地进行转让，委托 咨询机构按现状条件下估算土地的
4、转让价格。 第二节第二节 项目估算的基准日项目估算的基准日 本报告土地转让价格估算的基准日为 2008 年 3 月 15 日。 第三节第三节 项目委托单位项目委托单位 名称：海南建丰旅业开发有限公司 住所：海南省三亚市金鸡岭路兰海花园二期逐浪阁一单元 6A 室 法定代表人：林怡胜 注册资本：贰亿伍仟万港币 公司类型：有限责任公司（台港澳法人独资） 经营范围：房地产开发经营，经营中、西餐厅，酒店管理、物 业管理，园林绿化工程。 第四节第四节 项目咨询目的项目咨询目的 本咨询报告主要包括以下几个方面： 1. 分析介绍三亚市经济总体发展状况和投资环境 2. 分析三亚市目前房地产市场状况 3. 进行项
5、目投资成本及费用估算 4. 基于三亚市当前的房地产市场状况和近期类似项目的情况分 析，对本项目的转让价格进行估算。 5. 在不考虑转让时缴纳的营业税，估算土地按现状转让时，最 可能成交的转让价格，按估算的价格进行转让，委托单位能获得最 大的经济效益。 本项目咨询报告的目的是通过投资环境研究和财务经济分析， 为投资决策提供参考依据，在保证委托单位获得最大经济效益的条 件下，对土地的转让价格进行预测估算。 第五节第五节 报告编制依据报告编制依据 1. 三亚市城市总体规划及修编 2. 三亚市海棠湾 A7 片区控制性详细规划 3. 三亚市房地产市场、土地一级市场基本资料 4. 三亚市工程建设及周边环境
6、的勘察调研资料 5. 中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令1993 第 138 号） 6. 委托方提供的其它相关资料 第六节第六节 报告编制说明报告编制说明 本报告的编制依据了中华人民共和国公布的有关法律、法规和 政策及具体规定，同时本报告的基础资料和数据来自于国家、三亚 市有关主管部门颁布的文件和委托方提供的资料，以及报告人经过 调研所得的资料、信息。 本报告的分析和测算，采用国际上通用的模式和规范，结合中 国有关房地产项目财务管理方面的具体规定和三亚市的市场情况， 进行分析测算。 第七节第七节 项目咨询结论项目咨询结论 委托单位按现状（生地）转让土地时，平均单价为 122 万元/亩
7、时，在不考虑转让应缴纳的营业税时，能获得最大的土地收益是.36 万元，扣除应缴纳的营业税、契税及其它不可预见费用 9919.23 万 元，净收益为.13 万元，资金静态收益率达到 1117%，说明委托单位 在取得土地而不追加任何投资的情况下，投资三亚市海棠湾土地开 发是非常成功的。 第二章第二章 项目规模项目规模 根据委托方提供的资料，委托咨询的标的为位于三亚市海棠湾 镇藤桥河出海口西侧的七宗旅游用地，土地面积分别为.55 平方米、 28092.93 平方米、15457.75 平方米、29636.8 平方米、.0 平方米、 85371.42 平方米、15608.7 平方米，合计为.16 平方米
8、，折合土地面 积为 949.73 亩，其中后五宗地为五个原生态椰子岛。 根据 1999 年原批准的建设项目选址意见书 ，原项目用地主 要技术为：容积率小于 0.5，建筑密度 14%以下，别墅最高为三层。 由于海棠湾整体规划的变更，咨询标的属于海棠湾 A7 片区，其中 控规地块编号 A7-03-05、A7-03-06、A7-03-07、A7-02-01，拟建设 椰子洲度假酒店，规划容积率 0.15-0.38，五个椰子岛属 A7-01 地块， 拟建设国家海岸湿地公园。 第三章第三章 投资环境研究投资环境研究 第一节第一节 三亚市总体社会经济情况三亚市总体社会经济情况 1. 地理位置 三亚市地处海南
9、岛最南端，北纬 180934183727、东经 10856301094828之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐 东县，南临南海。全市面积 1919.58 平方公里，其中规划市区面积 37 平方公里。东西长 91.6 公里，南北宽 51 公里。全境北靠高山， 南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境 内海岸线长 209.1 公里，有大小港湾 19 个。主要港口有三亚港、榆 林港、南山港、铁炉港、六道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、 亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿 40 个，主要岛 屿 10 个，面积较大的有西瑁洲岛 2.12 平方公里，蜈岐洲岛 1.05 平
10、方公里。 2. 自然因素 三亚市年平均气候为 26.5，年极端最高气温为 35.1，年极 端最低气温为 14.6，年降水量为 1554.7 毫米，年日照时间为 2400.2 小时。三亚市土地总面积为 1919.58 平方公里，山地占 33.4%，丘陵占 25.2%，台谷地占 18.1%，平原占 23.3%。全市耕地 总面积 12127 公顷，其中水（旱）田 8210 公顷，旱地 3917 公顷。 市内有大小山峰 200 多座，山峰大多在海拔 300-1090 米之间，最高 山峰是尖岭，海拔高度为 1090 米，三亚市市内有河流 10 条，最大 河流是宁远河，干流 90.2 公里，流域面积 10
11、73.81 公里，总落差 1100.6 米。市内有大小港湾 19 个，较大的港有榆林港和三亚港，全 市海岸线长 209.1 公里。全市主要岛屿有 10 个，最大的岛是西瑁岛 和东瑁岛。 3. 行政区划 现三亚市行政区划为海棠湾镇，田独镇、凤凰镇、天涯镇、崖 城镇，两个区管理委员会河东区管委会和河西区管委会，另有 南田农场、南新农场、南岛农场、立才农场、南滨农场；2006 年末， 全市常住人口为 53.6 万人，比上年增加 1.2 万人。人口出生率为 12.4，人口死亡率为 3.7，人口自然增长率为 8.7。多民族聚 居，有汉、黎、苗、回等 20 多个民族。少数民族人口占总人口的 41.5%，其
12、中黎族 18.4 万人，苗族 3407 人，回族 7096 人。 4. 经济发展状况 据三亚市统计局公布的数据，2007 年三亚市生产总值（不含农 垦，下同）122.32 亿元，比上年增长 22.1%。其中，第一产业增加 值 22.86 亿元，增长 9.9%；第二产业增加值 48.46 亿元，增长 34.4%； 第三产业增加值 51.00 亿元，增长 22.0%。人均生产总值 26500 元， 增长 19.0%。全市财政收入 28.61 亿元，比上年增长 98.6%。其中， 地方财政收入 22.09 亿元，增长 118.9%。在地方财政收入中，一般 预算收入 15.42 亿元，比上年增长 58
13、.4%；基金收入 6.67 亿元（含 国有土地权出让金 6.20 亿元） ，比上年增长 17.5 倍。税收收入总额 13.55 亿元，比上年增长 56.5%。按各项税收分，企业所得税比上年 增长 84.5%，营业税增长 58.5%，契税增长 50.0%，个人所得税增长 47.5%，房产税增长 18.7%。列入统计监测的 19 家规模以上工业企 业经济效益综合指数 213.84%，比上年提高 76.36 个百分点；实现利 润总额 5963 万元，增长 25.7%。旅游产业不断发展壮大，旅游饭店 接待过夜游客 538.43 万人次，同比增长 18.4%；旅游总收入 80.11 亿元，同比增长 22
14、.49%。其中，接待境外游客 52.2 万人次，同比增 长 34.25%；旅游外汇收入 2.44 亿美元，同比增长 43.02%。 5. 城市建设状况 三亚市率先在全省完成了近期建设规划和小城镇总体规划；完 成了海棠湾概念性总体规划综合方案、海棠湾分区规划以及鹿回头 半岛、三亚湾新城、时代海岸、阳光海岸等重点片区的规划设计工 作；完成了城市总体规划重大调整，基本完成了旧城区控制性详细 规划。不断加大城市基础设施建设力度，完成了两河三岸景观改造、 三亚湾路、凤凰路、解放路、新风路和迎宾路等市区道路改扩建工 程以及丰兴隆大桥等工程的建设；西环铁路已全线贯通，国际客运 港已投入试运行，凤凰机场新航站
15、楼已投入使用；崖城水厂等供水 项目、亚龙湾西污水处理站已建成投入使用，城市供水工程、污水 管网扩建工程进展顺利；市区主街道电缆下地已基本实现，民用天 然气管网已部分供气。积极探索城市拆迁安置方式，在切实维护群 众合法利益的同时坚决打击违法建设行为，“半拉子”工程已全部处 置完毕。以文明生态村为综合创建载体，社会主义新农村建设稳步 推进，到目前已建成了 169 个文明生态村，特别是去年 33 个文明生 态村建设成效显著；农村水、电、路等基础设施进一步完善，全市 共修建乡村公路 207 公里，完成民房改造 4207 户、“一池三改”沼气 池建设 10839 户、改厕 3.6 万多户，兴建各类饮水工程 312 处，改 水受益人口达 19 万多人，村容村貌发生了巨大变化。开展了城市管 理年等活动，创建国家卫生城市工作取得阶段性成果，城市管理水 平不断提高。不断推进生态市建设工作，全市森林覆
