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1、小区物业封闭式管理的几点思考随着法治思想的深入人心和消费者维权意识的不断增强，广大业主越发注重于小区内部生活秩序的有力维护，更加关心自身合法权益的有力保障，并对物业服务企业的经营理念和工作能力提出了更高的要求。物业服务企业则采取各种措施适应新常态，满足高要求，其中之一就是“封闭式管理”。客观来看，封闭式小区安全顾虑相对较小，极少有上门推销、商贩叫卖现象，车辆停放有序，环境清洁优雅，业主的居住质量要远大于开放式小区，所以说封闭式管理虽然有利有弊，但利远大于弊。遗憾的是，封闭式管理在个别地方却毁誉参半，甚至半途而废。必须承认，封闭式管理没有业主的理解支持，必然是费力不讨好；业主们驾车要有行车卡，遛
2、弯要带行人卡，还要有钥匙开楼寓门、开车位锁、开车库，设备偶而生“毛病”、闹“罢工”，确实麻烦；这边忙着停车登记，后边堵了一大串还不停按喇叭，门卫很闹心；闲杂人员编造信息蒙混过关，犯罪分子在僻静处翻墙而入，再堂而皇之地由大门离开，保安很“窝火”这些现象不仅业主觉得形式主义，物业其实也很郁闷。究其原因，不外乎这么几点：企业宣传力度小，一些业主不理解，认为封闭式管理对自家通行、亲友来访多有不便，妨碍通行权；服务人员警惕性低，执行力弱，在门岗值班登记、巡逻值勤、讲解疏导等方面流于形式，令业主失望；硬件配套不完善，设置不合理，业主的使用体验太差，以致“叫好不叫座”。封闭式管理终究是一种管理方式，只有管理
3、的人才是灵魂。封闭也好，不封闭也罢，坐在屋里等人家自觉登记是天真的想法，指望一根阻车杆、几个摄像头吓跑坏人更不可能。作为物业管理人员，只有热心细致地为业主着想，才能赋予封闭式管理充分的活力，让业主享受到高品质的服务；只有积极行动起来，才能发挥封闭式管理应有的威慑作用，进而换来业主的信任：第一，要遵循法治的理念。济宁市物价局、住建局2014年10月发布了新版的济宁市住宅物业服务收费管理实施办法，并将山东省物业服务规范中的住宅部分收录为附件。附件中依据物业服务星级标准，将“协助公共秩序维护服务”作为一个专项加以界定，涵盖人员要求、制度设置、进出管理、巡逻频次、车辆管理、设施设备、应急防范等各个方面
4、，充分体现了封闭式管理的特征。作为物业服务企业，应在物业服务合同中向业主明示，采取这种管理方式虽非法律规定，但也不是空穴来风，而是有行业规范依据的；还可以和业主自治、业主大会制度相结合，征求大多数业主的意见决定是否可取，以示企业对业主意愿的尊重和依法行事的决心。第二，要科学合理的执行。物业企业要实事求是地研究小区定位，做好业主调查，如果业主综合素质较高、推崇安全与品位，就可以使用这种方式，反之则不宜采用；应要求业主持房产证、身份证、行驶证等证件做好登记，控制发卡数量，尽量避免滥发、误发和擅自出借现象；强调门卫登记为辅，动态巡逻为主的管控方式，自觉、主动地加强对个别可疑人员的监控力度；加强对保安
5、的培训，保持良好的服务态度，并对可能的突发事件做好思想准备与处置预案；原则性与灵活性相结合，妥善应对上下班高峰期的拥堵、安防设施的故障；贯彻人性化的管理思想，对熟识的老人、儿童直接放行，等等。第三，动静结合，综合运用人防和技防手段。保安队伍作为人防手段，是动态防控的主体；监控设备作为技防手段，是静态防控的主体。例如高清摄像头的全覆盖和值班室保安员二十四小时值守，增强实时监控与取证能力；安装电子考勤系统，增加夜间巡逻频次，促进巡逻规范化；强调巡逻与设备巡检相结合，发挥保安预防和震慑作用的同时还要检查监控设备是否牢固有效；采用非接触式的无线一卡通技术，一个卡可以打开大门、楼寓门、车库、车位锁，方便业主使用；实现门禁互联，门岗的内线电话可直呼入户，从而使来访人员在值班室呼叫业主确认身份后即可进入；有条件的高档社区，还可以将电梯监控、楼寓门摄像信号接入中控室，做为室外监控的有力补充。另外，在广场一角、绿荫树下摆放“群防治安”的警示牌和石桌石椅，即使业主坐在那休憩也会像个“值班人员”，就算是“空城记”，小偷恐怕也要掂量掂量总之，封闭式管理只有达到“设备现代化、管理科学化、巡逻规范化”的标准，才能形成完善有力的管控体系，才能及时通报专业单位处置险情，甚而调用视频资料为警方提供线索，业主才不会怪你失职。也只有如此，才能让封闭式管理赢得业主支持，为物业企业的品牌添一抹亮彩。3
