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1、项目五证的获取及报批报建流程项目五证的获取及报批报建流程 前期开发部前期开发部 2011年12月2011年12月 目录 第一部分 五证具体指的是哪五证 1、国有土地使用权证；1、国有土地使用权证； 2、建设用地规划许可证 ； 3、建设工程规划许可证； 2、建设用地规划许可证 ； 3、建设工程规划许可证； 4、建筑工程施工许可证； 5 4、建筑工程施工许可证； 5、商品房预售许可证商品房预售许可证；、商品房预售许可证商品房预售许可证； 第一部分：五证具体指的是哪五证 一、国有土地使一、国有土地使 1、 国有土地使用权证的定义及作用1、 国有土地使用权证的定义及作用 用权证用权证 是指经土地使用者
2、申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用 权的法律凭证。 是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用 权的法律凭证。 该证主要载明土地使用者名称该证主要载明土地使用者名称土地坐落土地坐落用途用途土地使用权面土地使用权面 定义及作用定义及作用 基本介绍基本介绍 该证主要载明土地使用者名称该证主要载明土地使用者名称，土地坐落土地坐落、用途用途，土地使用权面土地使用权面 积、使用年限和四至范围。积、使用年限和四至范围。 基本介绍基本介绍 使用年限使用年限 延伸问题延伸问题 第一部分：五证具体指的是哪五证 一、国有土地使一、国有土地使 用权证用权证 定义及作用定义及作用 基本介绍基本
3、介绍基本介绍基本介绍 使用年限使用年限 延伸问题延伸问题 第一部分：五证具体指的是哪五证 一、国有土地使一、国有土地使 2、基本介绍：2、基本介绍： 人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有 用权证用权证 人们通常将购买商品房关注的焦点放在房屋质量及房产所有 权证上，而忽略了另一项重要权利，即房产范围内的土地使用 权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应 定义及作用定义及作用 基本介绍基本介绍 权。由于我国实行的是土地公有制，购置房地产时只是取得相应 的土地使用权。人们通常对土地使用权问题是漠视的，并想当然 地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使
4、基本介绍基本介绍 使用年限使用年限 地认为土地是房屋的附属，取得了房产的所有权即取得了土地使 用权。其实，房产所有权和房产土地使用权之间并无法律上当然 的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交 延伸问题延伸问题 的附属关系。如果忽视土地使用权，势必会给住宅地产购置及交 易带来风险。 第一部分：五证具体指的是哪五证 3、使用年限：3、使用年限：一、国有土地使一、国有土地使 按照土地用途不同使用期限也不相同。 最高年限按下列用途确定： 按照土地用途不同使用期限也不相同。 最高年限按下列用途确定： 用权证用权证 居住用地七十年； 工业用地五十年； 居住用地七十年； 工业用地五十年；
5、定义及作用定义及作用 基本介绍基本介绍 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； 商业、旅游、娱乐用地四十年； 基本介绍基本介绍 使用年限使用年限 综合或者综合或者其他用地其他用地五十年。 土地使用期限为 五十年。 土地使用期限为土地使用权证土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限，上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限， 延伸问题延伸问题 剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。 取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押 剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期
6、。 取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押 或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。 第一部分：五证具体指的是哪五证 4、延伸问题小产权房一、国有土地使4、延伸问题小产权房一、国有土地使 4.1、土地使用权分类 用权证用权证 、国有土地使用权 、农民集体土地使用权 定义及作用定义及作用 基本介绍基本介绍 4.2、所谓的“小产权房”，是指在农村集体土地上建造的商品性住宅， 其 基本介绍基本介绍 使用年限使用年限 其 土地性质属于集体土地使用权。目前我国法律法规及国土资源部的政策 都禁止城镇居民在农村购置宅基地以获得
7、集体土地使用权。因此，所谓 “小产权房”买受人无法办理相关产权证明，并需承担买卖无效的风险。 延伸问题延伸问题 农村拆迁安置房是指属于国家因公共利益之需要对农村集体土地进 行征地拆迁为安置被征地农民而建造的房屋，该房屋一般不属于商品房 性质。性质。 第一部分：五证具体指的是哪五证 二、建设用地规二、建设用地规 1、 建设用地规划许可证的定义及作用1、 建设用地规划许可证的定义及作用 划许可证划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划 行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建 设单位用地的法律凭证。 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，
8、经城乡规划 行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建 设单位用地的法律凭证。 确保土地利用符合城市规划确保土地利用符合城市规划维护建设单位按照城市规划使用土地维护建设单位按照城市规划使用土地 定义及作用定义及作用 基本介绍基本介绍 确保土地利用符合城市规划确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地维护建设单位按照城市规划使用土地 的合法权益。 按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取 的合法权益。 按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取 得得建设用地规划许可证建设用地规划许可证而占用土地的而占用土地的，其建设用地批准文
9、件无效其建设用地批准文件无效。基本介绍基本介绍得得建设用地规划许可证建设用地规划许可证而占用土地的而占用土地的，其建设用地批准文件无效其建设用地批准文件无效 第一部分：五证具体指的是哪五证 二、建设用地规二、建设用地规 划许可证划许可证 定义及作用定义及作用 基本介绍基本介绍基本介绍基本介绍 第一部分：五证具体指的是哪五证 二、建设用地规二、建设用地规 2 2基本介绍基本介绍 划许可证划许可证 2 2、 基本介绍基本介绍： 、建设用地的使用权的客体原则上是国有土地； 、农村集体所有土地之上的建设用地称为农村集体建设用地使用 ： 、建设用地的使用权的客体原则上是国有土地； 、农村集体所有土地之上
10、的建设用地称为农村集体建设用地使用 定义及作用定义及作用 基本介绍基本介绍 权，其不能够直接进入一级流通市场，必须先收归国有之后，才能够交 易； 权，其不能够直接进入一级流通市场，必须先收归国有之后，才能够交 易； 基本介绍基本介绍 、建设用地规划许可证是证明建设用地的使用，符合城市规划的 法律凭证，是办理建设项目国有土地使用证的必备要件。 、建设用地规划许可证是证明建设用地的使用，符合城市规划的 法律凭证，是办理建设项目国有土地使用证的必备要件。 第一部分：五证具体指的是哪五证 三、建设工程规三、建设工程规 1、 建设工程规划许可证的定义1、 建设工程规划许可证的定义 划许可证划许可证 城市
11、规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证。 城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规 划要求的法律凭证。 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭 定义定义 内容内容 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭 证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的 法定依据法定依据。内容内容法定依据法定依据 第一部分：五证具体指的是哪
12、五证 三、建设工程规三、建设工程规 2、 建设工程规划许可证的内容2、 建设工程规划许可证的内容 划许可证划许可证 包括下列内容： （1）许可证编号； （2）发证机关名称和发证日期； 包括下列内容： （1）许可证编号； （2）发证机关名称和发证日期； （3 3）建设单位建设单位 定义定义 内容内容 （3 3）建设单位建设单位； （4）用地项目名称、位置以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、 结构类型； ； （4）用地项目名称、位置以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、 结构类型； （5 5）计容积率面积及各分类面积计容积率面积及各分类面积；内容内容（ ）计容积率面积及各分类面积计容积率面积及各
13、分类面积； （6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。 第一部分：五证具体指的是哪五证 四、建筑工程施四、建筑工程施 1、 建筑工程施工许可证的定义1、 建筑工程施工许可证的定义 工许可证工许可证 是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设 单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一 是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设 单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。 定义定义 内容内容内容内容 第一部分：五证具体指的是哪五证 四、建筑工程施四、建筑
14、工程施 2、 建筑工程施工许可证的内容2、 建筑工程施工许可证的内容 工许可证工许可证 包括下列内容： （1）许可证编号； （2）发证机关名称和发证日期； 包括下列内容： （1）许可证编号； （2）发证机关名称和发证日期； （3 3）建设单位建设单位施工单位施工单位监理单位监理单位设计单位设计单位 定义定义 内容内容 （3 3）建设单位建设单位、施工单位施工单位、监理单位监理单位、设计单位设计单位； （4）建设项目名称、位置以及子项目名称； （5）建设规模及中标合同价格； ； （4）建设项目名称、位置以及子项目名称； （5）建设规模及中标合同价格； （6 6）合同开合同开工工时间及合同竣时间及
15、合同竣工工时间时间。内容内容（ ）合同开时间及合同竣时间合同开时间及合同竣时间 第一部分：五证具体指的是哪五证 五、商品房预售五、商品房预售 商品房预售许可证的定义商品房预售许可证的定义 许可证许可证 是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商 品房的批准文件 。 是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商 品房的批准文件 。 定义定义 第二部分：报批报建流程 第二部分：报批报建流程 第二部分 报批报建流程 1、国有土地使用权证获取流程；1、国有土地使用权证获取流程； 2、建设用地规划许可证获取流程； 3、建设工程规划许可证获取流程； 2、建设用地规划许可证获取流程； 3、建设工程规划许可证获取流程； 4、建筑工程施工许可证获取流程； 5 4、建筑工程施工许可证获取流程； 5、商品房预售许可证商品房预售许可证获取流程获取流程；、商品房预售许可证商品房预售许可证获取流程获取流程； 第二部分：报批报建流程 一、一、 国有土地国有土地 按程序进行招拍挂按程序进行招拍挂 使用权证获 取流程 使用权证获 取流程 签定国有土地签定国有土地 成成交交确确认书认书 签订国有土地签订国有土地 使用权出让合同使用权出让合同 成成交交确确认书认书 缴纳土地使用权出让缴纳土地使用权出让 金和有关税
