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1、第三章 我国物权法中的用益物权 第一节 建设用地使用权 第二节 土地承包经营权 第三节 宅基地使用权 第四节 地役权,第一节 建设用地使用权,一、建设用地使用权概述 （一）建设用地使用权的概念 建设用地使用权是指民事主体在一定的土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施而对该土地享有的占有、使用和收益的权利。根据主体范围的不同，建设用地使用权可以分为：国有土地上的建设用地使用权和集体土地上的建设用地使用权。后者指除宅基地使用权之外的农村土地上的建设用地使用权。依物权法规定，集体土地上的建设用地使用权适用土地管理法等法律，国有土地上的建设用地使用权适用物权法的规定。 （二）建设用地使用权的法律特征 1
2、权利内容具有限定性。 2权利本身具有独立性。,二、建设用地使用权的取得 （一）划拨 划拨指国家无偿地将一定面积的土地交由权利人占有使用的方式。因划拨而取得土地使用权的人一般为全民所有制单位或集体所有制单位，使用的目的具有特殊性。以划拨方式取得土地使用权受到法律的严格限制。 （二）出让 出让是取得国有土地使用权的主要方式。指国家以土地所有者的身份将土地的使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地出让金的行为。土地使用权出让采取书面形式并经登记。土地出让有协议、招标和拍卖三种方式。,（三）转让 建设用地使用权的转让指土地使用者将土地使用权转移给他人的行为。在使用期限内，当事人可以就建
3、设用地使用权转让签订协议，并经登记后，实现转让目的。 （四）继承 在土地使用权的有效期限内，作为权利主体的自然人死亡的，其继承人可以依法取得土地使用权。该方式主要是针对城镇私有房屋的宅基地使用权而规定的。,三、建设用地使用权的内容 （一）建设用地使用权人的权利 1建造和保有建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 2建设用地使用权的转让权。 3建设用地使用权的互换、出资和赠与权。 4以建设用地使用权设置抵押的权利。 （二）建设用地使用权的期限 现阶段，国有土地上的建设用地使用权分为有期限的和无期限的两类。以划拨方式取得的使用权一般为无期限的，以其他方式取得的使用权都是有,期限的。我国以用地用途为标准
4、，将土地使用权的最高期限分为四种：居住地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游和娱乐用地40年；综合和其他用地为50年。土地使用期限届满，经申请可以续期。对住宅建设用地使用权期间届满的，物权法规定为自动续期。期间届满土地使用权被收回的，原土地上的建筑物及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，视具体情况，按照相关的法律法规办理。,四、建设用地使用权的消灭 （一）建设用地使用权消灭的原因 1土地本身灭失。 2使用期限届满。 3土地被征用。 4其他原因。 （二）建设用地使用权消灭的法律后果 建设用地使用权消灭后，使用权人应当返还土地。而对使
5、用权人而言，不同的消灭原因，法律后果是不同的。在土地被征用时，对地上的建筑物，可以要求补偿；在使用期限届满时，土地使用权消灭，而其上的建筑物归属则应按照约定,处理，没有约定的，依物权法规定，依照法律法规的规定办理。我国目前并没有具体的规定，因建筑物是原土地使用权人的所有物，它与土地使用权是两个独立的权利类型，所以，期限届满后，只是土地使用权消灭，而非所有物灭失，土地所有人收回土地时，对建筑物能拆除的拆除，不能拆除的应对所有权人进行补偿。,返回,第二节 土地承包经营权,一、土地承包经营权的概述 （一）土地承包经营权的概念 土地承包经营权指农业经营者依法律规定和合同约定对集体经济组织所有的或者国家
6、所有而由集体经济组织使用的土地长期进行耕作、养殖或畜牧而为使用收益的权利。 土地承包经营权是我国土地公有制下的一种特色物权，我国宪法、土地承包法和物权法对土地承包经营权都有规定，从中看出：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制”。我国土地承包主要指农村土地承包。土地承包经营权根据客体性质和取得方式的不同，可以分为：耕地承包经营权、自留地承包经营权和荒地承包经营权。,（二）土地承包经营权的特征 1主体具有特定性。农村土地承包合同的当事人是农村集体经济组织和其成员。 2客体具有广泛性。农村土地承包经营权的客体只能是土地。此处土地包括：耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的
7、土地，如被称为“四荒”的荒山、荒沟、荒滩和荒丘，甚至在广义上养殖水面也属于“依法用于农业的土地”。 3内容具有农用性。农村土地承包经营权是承包人享有的一项以从事农业生产为内容的用益物权。依我国农业法的规定，农业是指种植业、林业、畜牧业和渔业等产业。此与建设用地使用权和宅基地使用权的在土地上建造建筑物内容明显不同。,4性质具有物权性。物权法专列第11章规定土地承包经营权，其中明确规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转”；对荒地承包的，还可以入股和抵押；承包期内发包人不得调整更不得收回承包地。从以上规定看，我国法律是将土地承包经营权作为
8、物权而规定的。,二、土地承包经营权的内容 土地承包经营权的内容即承包人的权利和义务。 （一）承包人的权利 根据我国农村土地承包法和物权法的规定，承包人的权利主要包括： 1使用承包地的权利。 2生产经营自主权。 3收益和产品处置权。 4农村土地承包经营权的流转权。,（二）农村土地承包经营权人的义务 农村土地承包经营权人在享受权利的同时，也应承担相应的义务。针对土地承包的特点，承包人的义务主要包括：维持土地的农业用途，不得将承包土地非法用于非农业建设。保护和合理利用承包地，不得给土地造成永久性损害。该项义务要求承包人在生产经营过程中，应保护承包地的生态环境，防止水土流失和盐碱化。,三、土地承包经营
9、权的取得和消灭 （一）土地承包经营权的取得 依据我国法律的规定，农村土地承包经营权的取得有两种方式：家庭承包方式和家庭承包以外的方式。 1以家庭承包方式进行的承包，是指本集体经济组织成员以家庭为单位，通过与集体组织订立承包合同而取得承包经营权的承包。承包人为集体组织成员，发包人为村集体经济组织或村民小组。 2以家庭承包之外的方式取得。土地承包经营权除通过家庭承包方式取得外，还可通过招标、拍卖、公开协商等方式的承包而取得。 （二）土地承包经营权的消灭 1承包期限届满。 2承包人自愿交回承包土地。 3因土地撂荒而被收回。,返回,第三节 宅基地使用权,一、宅基地使用权的概念和特征 （一）宅基地使用权
10、的概念 宅基地使用权指城乡居民依法对批划给自己建造住宅的土地享有的建造住宅及其附属设施并居住使用的权利。住宅是人们安身立命之场所，是最基本的生活资料，而宅基地使用权则是拥有住宅的基础。 （二）宅基地使用权的特征 1宅基地使用权的主体是自然人。 2宅基地使用权的内容为依法建造住宅及其附属设施，并为占有、使用、收益和处分。 3宅基地使用权的取得需经合法程序。 4宅基地使用权没有期限限制。 （三）宅基地使用权的性质,二、宅基地使用权的内容 （一）宅基地使用权人的权利 1占有并使用宅基地而建筑房屋及附属设施的权利。 2种植树木、花草等的权利。 3宅基地使用权的转让。 （二）宅基地使用权人的义务 宅基地
11、使用权人的主要义务包括：按照批准的范围和目的占有和使用宅基地，不得擅自变更土地用途，扩大使用范围；不得单独转让或出租宅基地；注意相邻人的权益。,三、宅基地使用权的取得、变更和消灭 （一）宅基地使用权的取得 1权利主体须为集体组织成员。 2申请、审核、批准。 （二）宅基地使用权的变更 宅基地使用权是一种财产权，具有使用价值和交换价值，但是，由于其所具有的福利性质，以及所有权制度的限制，对宅基地使用权的转让、抵押等变更我国法律历来保守。 （三）宅基地使用权的消灭,返回,第四节 地役权,一、地役权的概念 地役权是指不动产的所有人或使用权人为提高自己的不动产利用的效益，通过订立合同而利用他人不动产的用
12、益物权。因此，地役权涉及两宗土地，其中为他人不动产提供便利或被他人利用的不动产称为供役地，“自己的不动产”称为需役地。 1地役权的客体是他人的不动产。 2地役权的主体包括不动产所有权人和使用权人。 3地役权的目的在于提高权利人利用不动产的效益。 4地役权的设立主要是通过签订地役权合同的方式。,二、地役权的特征 1地役权具有从属性。 2地役权具有不可分性。 3地役权不具有排他性。 三、地役权的取得 1因法律行为而取得。这主要包括三种方式：通过与供役地人签订地役权合同来实现。通过遗嘱为需役地设立地役权通过受让需役地所有权或利用权的方式，取得原本就存在的地役权。地役权虽不得单独转让，但是可以随同需役
13、地的转让而转让。 2因其他法律事实而取得。这主要指通过继承和时效而取得地役权。,四、地役权的内容 1地役权人的权利义务。地役权人的权利主要是利用供役地和地役权的保护。地役权人有权根据设立的目的和范围利用供役地。利用的具体内容则视设立合同约定的内容而有所不同。设立道路通行权的，即可以开辟道路而为通行；设立了眺望权的，即可以要求供役地人不得建筑一定高度的建筑物等。当地役权受到侵害（包括供役地人和第三人的侵害）时，权利人得要求停止侵害和排除妨碍。,地役权人的义务主要是损害避免和支付费用。地役权人在行使权利时，应采取不损害供役地或造成较小损害的方式。对于有偿利用供役地的，地役权人应按约定的时间、方式，
14、足额支付费用。对于地役权人为实现地役权而建造的设置物，应当允许供役地人使用。,2供役地所有人或利用人的权利义务。供役地人的权利主要包括收取费用和请求改变利用方式。在有偿利用供役地的情况下，供役地人有权请求费用支付自不待言。关于供役地人是否有权要求改变利用方式的问题，我国物权法并无规定，从实际着眼，在不影响地役权人权利实现的情况下，应认为供役地人有此权利，以促进双方对土地的充分利用。供役地人的义务即为容忍和不作为。,五、地役权的消灭 地役权消灭的原因，除不动产物权消灭的一般原因外，主要包括： 1地役权存续期间届满或约定的解除条件成就。 2供役地被征收。 3地役权无存续必要。 4地役权的抛弃。 5地役权的剥夺。 另外，根据我国物权法的规定，对于已经登记的地役权，其消灭还需办理注销登记。,返回,
