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1、浅析物流地产物流产业定位方法研究以龙南物流园项目为例,惠州中原顾问事业部.唐薇 Hui Zhou.01.2015,logistics property industry positioning method researchLongnan logistics park project,项目城市背景及属性界定,Part. 1,项目物流产业方向研判及项目产业定位,Part. 2,项目物流运作及核心价值组建,Part. 3,本报告仅供客户内部使用。,3,3,项目城市开发背景,城市环境 地理位置优越 龙南县是江西省南大门，属三南中心城市，受三大经济圈的产业及经济辐射，是江西省进入珠三角的必经之地 国家
2、级开放县及海关挂点 龙南属国家级开放县，中西部省份唯一建有正处级海关，产业及运输可直接出口，是沿海产业转移的排头兵,产业关联性与互动优势明显 龙南县属国家级经济技术开发县，工业发展强劲，并承接东南沿海产业梯队转移，产业关联性及互动优势明显 省际交通网迅速搭建中 铁道、高速公路、航道、高铁迅速搭建中，破除发展障碍指日可待,国家级经济开发区,本报告仅供客户内部使用。,4,核心关键,推动因素,产业,项目概况,项目属性：位于城市发展新区，具备发展物流的区位交通条件和产业基础的中大型物流园项目,项目城市背景及属性界定,Part. 1,项目物流产业方向研判及项目产业定位,Part. 2,项目物流运作及核心
3、价值组建,Part. 3,本报告仅供客户内部使用。,6,珠三角、长三角物流产业重点城市发展规划,上海,浙江,广州,深圳,产业筛选总样本,产业样本形成,首轮筛选,省级区域整体定位、政策导向、政府支持,产业分布与竞争,项目基础条件,产业发展方向初判,二次筛选,项目物流产业方向研判与产业定位逻辑路径,研判产业挖掘产业的地产价值：从经济群宏观层面项目所属城市省级中观层面项目城市经济、产业及基础条件等微观层面层层筛选,本报告仅供客户内部使用。,7,物流产业定位-产业样本的形成,港口物流 城市配送 保税物流 大宗商品物流,传统物流产业,融合型物流产业,与制造业融合,与金融业融合,与商贸业融合,制造业物流
4、如：装备制造业物流、汽车制造业物流等,金融物流,专业市场 电子商务 冷链物流,长、珠三角重点发展物流产业,物流产业梳理：长、珠三角重点城市“十二五物流业发展规划”中重点发展的物流产业可分为传统物流产业和融合型物流产业两大类,本报告仅供客户内部使用。,8,物流产业定位-首轮筛选,港口物流,城市配送,电子商务,保税物流,冷链物流,大宗商品物流,金融物流,专业市场,工业物流,省级整体区域定位,1,政策导向与支持,2,产业分布与竞争,3,项目基础环境,4,通过四大维度细分筛选：江西省区域整体定位、政策导向与支持、物流产业分布与竞争、项目基础，选出适合项目物流产业发展的重点门类,工业 物流,城市配送型
5、物流,电子商务物流,专业 市场,保税 物流,省级整体区域定位,政策导向与支持,产业分布与竞争,项目基础环境,公路交通发达，无轨道、港口资源，工业产业基础发达,国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见等,十二五规划：物流商贸中心、配送综合试点城市、大型现代综合物流园区等,江西3个物流园、1个物流基地 1个物流中心,本报告仅供客户内部使用。,物流产业定位-二轮筛选,选择产业,城市型配送 物流,电子商务,工业物流,专业市场,工业 物流,城市配送型 物流,电子商务物流,专业 市场,保税 物流,经济发展,交通运输,相关产业,经济效益,重点通过区域市场城市经济、产业规划、交通运输、经济效益的相关定
6、性维度指标，二次筛选出高度吻合上述指标物流园发展产业需求高价值可行性方向,保税 物流,政府可合作性,排除,经济总量、产业结构 固定资产投资、对外贸易,与公路、铁路、机场衔接、枢纽站数量、距离 公路货运周转量,工业品、农业品结构 商贸物流业、邮政运输,区域物流需求 资金使用成本,本报告仅供客户内部使用。,10,物流产业定位-二轮筛选,二轮筛选：4大维度14项定性指标分析解析,本报告仅供客户内部使用。,物流产业定位-二轮筛选,细分产业方向研究,11,本报告仅供客户内部使用。,12,物流产业定位-专业市场业态定位逻辑路径,专业市场,产业基础,市场竞争,赣州产业基础梳理,N大 产业基础,专业市场初步发
7、展方向,赣州各区 产业梳理,产业与专业市场拟合,龙南专业市场初步发展方向,市场需求规模 市场竞争分析,专业市场发展方向,专业市场 业态定位,针对专业市场种类众多，区域可发展承载有限，通过产业基础与市场竞争2大维度研究分析校对，挖掘最有机会进入的细分专业市场产业门类,农产品,化工原料,电子数码,家具建材,五金机电,汽配类,本报告仅供客户内部使用。,13,市场竞争激烈 市场规模较小 政策不支持或支持力度小,项目专业市场适配度分级,伺机发展,优先发展,化工原料,农产品、家具建材、五金机电,汽配类、电子数码,谨慎发展,市场竞争较小 市场需求规模较大 政策支持或没有明显的限制政策,物流产业定位-专业市场
8、总结,通过运用产业基础与市场竞争校对分析，根据其产业基础的强弱程度，将专业市场划分优先发展、伺机发展、谨慎发展三个层级，明确专业市场择优发展方向,本报告仅供客户内部使用。,14,物流产业定位-细分产业方向及定位,工业物流,城市配送物流,龙南新区物流园物流产业定位,专业市场,电子商务,产业发支撑性条件,龙南县2009年列入省级经济技术开发区、八大工业园区、赣粤边际产业对接第一城，工业贡献值赣南第一,龙南县是三南中心的县域，商业发展成熟，建立城市集聚化物资配送，降低三南城市物资运输成本,龙南县政府为助力赣州创建国家电子商务示范城市，积极开展电子商务招商并积极打造以电子商务为主体的轻纺定制类产业园,
9、通过三层级各指标维度，筛选出可行性和价值最高的细分产业，建议以城市商贸配送、工业产业、专业市场（农产品、家具建材、五金机电）、电子商务物流为物流产业发展方向的综合类现代物流,综合类现代物流,农产品,家具建材,五金机电,本报告仅供客户内部使用。,15,插入研究城市化进程中的机遇产业研究-step1：城市评价,政治实力,城市化进程中城市评价指标：人口实力、交通环境、政治实力、经济资源四大城市评价维度，横纵多维度量表分析，梳理城市未来的发展实力及价值高度,本报告仅供客户内部使用。,16,插入研究城市化进程中的机遇产业研究-step1：城市评价,城市实力研究,本报告仅供客户内部使用。,17,城市化进程
10、中的机遇产业研究-2：机遇产业筛选,Project attractive 项目吸引力,弱,强,强,房地产,文化 旅游,商务 交流,休闲 娱乐,职业 教育,矩阵产业筛选评价指标,根据城市产业链矩阵研究：X-吸引力与Y-区域产业发展需求交叉细分指标评定，筛选出高附加值产业：房地产、休闲娱乐、文化旅游重点产业门类,本报告仅供客户内部使用。,18,本项目产业拟合度分析,项目区域物流等相关产业开发风险较高，市场空间有限，且均需现有市场整合和政府强力支持；房地产、休闲娱乐、文化旅游市场发展空间巨大，具有较大市场机会点，也将是本案需要重点关注和把握的产业领域,本报告仅供客户内部使用。,19,本项目产业整体定
11、位,本项目产业定位,物流产业,农产品,家具建材,五金机电,工业物流,城市配送物流,专业市场,电子商务,机遇产业,房地产,文化旅游,休闲娱乐,项目城市背景及属性界定,Part. 1,项目物流产业方向研判及项目产业定位,Part. 2,项目物流运作及核心价值组建,Part. 3,21,本报告仅供客户内部使用。,物流园区的“微笑曲线”,物流运作,通过“微笑”价值曲线分析，物流研发与物流运作是物流园区高价值链的两端，将提升整个物流园区的竞争力,物流服务的核心关键物流运行,物流地产中物流服务产业只是园区服务内容，它只有物流运作起来才具有生命力，这就需要对物流地产价值链有深刻理解，而且能够比较好地把握物流
12、园区“微笑曲线”的规律。,22,本报告仅供客户内部使用。,电子商务平台,广州林安物流园,“基地+网络”、“线上、线下”相结合来搭建第四方物流服务平台和信息化交易平台，实现物流、信息流、商流、资金流四流合一,“商贸物流网”、“商贸物流呼叫中心”、“卫星VSAT系统”、“GPS卫星定位系统”等系统为依托成立商贸电子交易信息化中心，实现物流高效率运作,赣州毅德城综合商贸 物流园,运作模式,案例分析法选取目前国内成功经营物流园：“基地+网络”、“实体+电子商务”“线上+线下”信息化网络化物流系统运作，将物流、信息流、商流、资金流整合合一,总结,项目物流运作确定案例分析法,以电子商务和网络公共平台为依托
13、，整合物流行业资源、打造网络物流集中采购渠道、网络营销渠道、网络信息平台，实现物流、信息流、商流、资金流四流合一,23,本报告仅供客户内部使用。,物流运作第四方物流（4PL）,四流合一,物流,商流,资金流,信息流,客户 （内部物流运作）,客户,第三方物流供应商,客户,客户,客户,4PL （第四方物流）,内部 处理,外包,4PL,业务流程管理,第三方物流供应商,IT服务供应商,+广泛功能集成 +充分的运作自主权,物流运作建议：根据园区建设的前瞻性、技术支撑以及成功物流园开发经验：整体物流、信息流、商流、资金流，实现第四方物流（4PL）运作模式,资源 整合,第四方物流是一个供应链的集成商，负责第三
14、方物流安排之外的功能整合，打造物流园区与制造企业、商贸企业共享的服务体系，以此获取一定的利润，第四方并不实际承担具体的物流运作活动。,24,第四方物流4PL 搭建,物流运作建议：运用iSCM（电子商务供应链）信息网络供应链平台，实现供应集成商信息平台落地，完成物流运作系统搭建,25,本报告仅供客户内部使用。,在第四方物流运作模式下，项目核心价值组建,在第四方物流运作模式下，项目核心价值组建多维度的，结合政策的导向、产业的发展及市场技术支撑性和前瞻性分析，明确项目核心价值组建,政策导向,本项目价值组建,信息化,集聚化,智能化,生态化,26,本报告仅供客户内部使用。,物流现代化 信息平台 构建,智
15、慧化物流,信息化平台,线上,线下,信息化建议：以“智慧化+网络化+信息化+数字化”为载体打造现代化物流信息平台，运用智慧物流软件技术创新，实现“线上+线下”立体物流模式,在第四方物流运作模式下，项目核心价值组建,27,本报告仅供客户内部使用。,智能化建议：从感知层、网络层、应用层等角度出发，架构智能化系统,在第四方物流运作模式下，项目核心价值组建,28,本报告仅供客户内部使用。,在第四方物流运作模式下，项目核心价值组建,物流技术,信息咨询,金融服务,物流规划,公共设备,孵化 场地,生活 设施,物流 管理,园区为企业提供服务支持,集聚化建议：考虑综合物流园发展战略以及“微笑曲线”的价值高端，为中小型创业型物流企业提供孵化研发，反哺园区，提升竞争力,在第四方物流运作模式下，项目核心价值组建,利用绿植、水系、灌木，打造绿色共享空间,废弃物处理中心：实现零废弃物掩埋,光伏设备：转化为太阳能，为园区服务,绿色环保建筑,生态化建议：生态非园区的环境绿化，建设废弃物处理中心，利用环保建材及设备，实现ECO生态园区,30,总结,物流运作,物流产业,案例分析法,产业方向定位方法体系,重点城市“物流十二五”规划,选取区域重点城市,省级整体区域定位,政策导向与支持,产业分布与竞争,项目基础环境,经济发展,交通运输,相关产业,经济
