房地产投资分析 教学课件 ppt 作者 黄英房地产投资分析

《房地产投资分析 教学课件 ppt 作者 黄英房地产投资分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产投资分析 教学课件 ppt 作者 黄英房地产投资分析（152页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、房地产投资分析,目录,前导知识 模块一 房地产投资环境与市场分析 模块二 房地产项目投资估算与资金筹措 模块三 房地产投资项目财务基础数据估算 模块四 房地产开发项目财务评价 模块五 房地产投资项目不确定性分析 模块六 房地产项目方案比选,前导知识,一、投资概述 投资是指经济主体（政府、企业、事业单位或个人）投入货币或物资，以获取价值增值的手段或营利性固定资产的经济活动过程，有时也指为获得一定经济收益或社会收益而投入某种活动的资产。简言之，投资就是指货币转化为资本的过程。,前导知识,一、投资概述 投资的主体 也称投资者，包括各级政府、企业、事业单位或个人等。 投资的目的 投资活动是为了获取预期

2、的效益，首先是经济效益，投资者投入一定量的货币或物资的目的就在于保证投资能够收回并实现增值。,前导知识,一、投资概述 投资的特点 投资是以让渡其他资产而换取的另一项资产 投资是以企业在生产经营过程之外持有的资产 投资是一种以权利为表现形式的资产 投资是一种具有财务风险的资产 投资的方式 投资可运用多种形式投放于多种事业：一种是直接投资，主要形成实物资产；另一种是间接投资，主要形成金融资产。,前导知识,二、房地产投资概述 房地产投资的概念 投资主体为了获得更大的预期收益，将一定的资金直接或间接地投入到房地产开发、经营、管理、服务以及消费中去的一种经济活动。 投资主体 可以是各级政府、企业、事业、

3、银行和个人。 投资领域 包括房地产开发、经营、管理、服务和消费等各个方面。 投资目的 获得价值增值。按照传统的房地产投资原则，时机、地段和质量是房地产投资的三个要素。,前导知识,二、房地产投资概述 房地产投资的目的 销售收益 现金流量收益 避税收入,前导知识,二、房地产投资概述 房地产投资的特点 房地产投资成本巨大，投资回收周期长 房地产投资的不确定因素多，投资风险很大 房地产投资回报率高，效益性好 房地产投资需要具备一定的专业知识,前导知识,二、房地产投资概述 房地产投资的类型,前导知识,二、房地产投资概述 房地产投资的作用 推动了国民经济的增长，带动了相关产业的发展 提高了居民的居住水平，

4、促进了家庭的合理消费 改善了城市建设和投资环境 抵御通货膨胀的影响，增加了政府的财政收入,前导知识,二、房地产投资概述 房地产投资过程 投资机会的选择阶段 初步可行性研究阶段 土地使用权谈判阶段 详细可行性研究阶段 规划设计与方案报批阶段 签署有关合作协议阶段 施工建设与竣工验收阶段 市场营销与物业管理阶段,前导知识,三、房地产投资分析概述 房地产投资分析的概念和分析范围 房地产投资分析就是研究房地产投资项目的可行性，是房地产投资项目实施开发活动前进行的分析论证过程，它对项目的收益和风险进行评价，为投资者的决策提供全面而翔实的参考依据，其核心就是使投资者在既定的资源条件和预期的收益目标下选择最

5、佳的投资方案。,前导知识,三、房地产投资分析概述 房地产投资分析的概念和分析范围 房地产投资分析的范围包括： 房地产投资的基本原理 房地产投资市场分析 房地产投资环境分析 房地产投资成本估算 房地产投资经济评价 房地产投资不确定性分析 房地产投资风险分析 房地产投资决策分析,前导知识,三、房地产投资分析概述 房地产投资分析的特点 客观性 全面性 策划性 责任性,前导知识,三、房地产投资分析概述 房地产投资分析的目标 总结房地产投资的经济规律 探讨房地产投资分析的科学方法 制定房地产投资合理决策的规范和制度,前导知识,三、房地产投资分析概述 房地产投资分析的基本内容 市场研究 财务评价 风险评价

6、,前导知识,三、房地产投资分析概述 房地产投资分析的方法 宏观分析和微观分析相结合 定量分析和定性分析相结合 静态分析和动态分析相结合,前导知识,三、房地产投资分析概述 房地产投资分析的程序 房地产投资项目的初步设想 分析拟建项目的必要性和现实性 多方案论证、比较研究最优方案，进行技术可行性分析 全面研究项目在开发过程中经济运行的合理性 论证和研究实施、方法的确定、全面控制的要点 结论与建议,前导知识,模块一 房地产投资环境与市场分析,任务1 房地产投资环境分析报告撰写 任务2 房地产市场调查分析报告撰写 任务3 房地产市场预测,任务1 房地产投资环境分析 报告撰写,模块一 房地产投资环境与市

7、场分析,一、房地产项目投资环境的概念 环境与投资环境的含义 环境是指同某系统密切相关，但不属于该系统本身的东西。 最初的投资环境研究，主要关注的是投资区域范围内的自然地理环境和基础设施等基本物质条件。现在的投资环境，就是指资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源条件、基础设施、政治环境、经济环境和社会文化条件等有关因素。,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,一、房地产项目投资环境的概念 环境与投资环境的概念 房地产项目投资环境，是指房地产投资所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称，是某区域系统对房地产投资和房地产资本流动之间影响要素的总和。,任务1 房地产投资环境分析报告

8、撰写概述,二、房地产项目投资环境分析的基本任务 分析房地产开发项目投资与国民经济发展和人民生活水平提高的关系，论证房地产投资方向是否正确、房地产项目投资是否合理 对房地产项目开发的建设条件进行评价 通过系统分析与综合评价，选择最佳的房地产建设地址,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,三、房地产项目投资环境分析的主要内容 政治环境分析 政治局势 政策制度 土地政策 金融政策 税收政策 政府管理服务水平,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,三、房地产项目投资环境分析的主要内容 经济环境分析 宏观经济环境分析 国民经济整体情况分析 固定资产投资分析 通货膨胀分析 城乡居民购买能力分析,任务1

9、 房地产投资环境分析报告撰写概述,三、房地产项目投资环境分析的主要内容 经济环境分析 地区经济环境分析 反映地区经济实力的指标 反映地区经济结构方面的指标 反映地区经济活力的指标 地区内重大经济项目分析,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,三、房地产项目投资环境分析的主要内容 社会文化环境分析 地理区位 社会秩序 社会信誉 社会服务 人口情况,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,三、房地产项目投资环境分析的主要内容 宗地现状分析 项目用地情况 项目地上、地下情况分析 项目周边环境分析,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,三、房地产项目投资环境分析的主要内容 基础设施环境分析 道路现

10、状及规划发展情况 永久性供电和临时施工用电情况 供水情况 污水、雨水排放情况 通讯情况 燃气情况 供热情况,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,三、房地产项目投资环境分析的主要内容 配套设施环境分析 分析项目周边生活配套设施的情况，主要包括交通情况、大中小学及教育质量情况、医院等级及医疗水平、大型购物中心和商场、文化体育及娱乐设施等。 规划环境分析 各地的房地产市场都受到城市规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、住房建设规划与住房建设年度计划、国民经济和社会发展规划以及其他规划与计划的影响。各种规划和计划都是通过直接或间接影响房地产市场的供给、需求、价格来影响房地产市场。,任务1 房地

11、产投资环境分析报告撰写概述,四、房地产投资环境分析的主要方法 冷热因素法 政治稳定性 市场机会 经济成长及成就 文化一体化 法律阻止 自然地理条件的优劣 地理与文化差距,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,四、房地产投资环境分析的主要方法 多因素评价法和关键因素评价法 多因素评价法,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,式中 , i第i类投资环境要素； Wi第i类因素的权重； ai、bi、ci、di、ei为第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比（i=111）。 投资环境总分数的取值在15之间，越接近5，则说明投资环境越好；反之，越接近1，则说明投资环境越差。,任务1 房地产投资环境分

12、析报告撰写概述,四、房地产投资环境分析的主要方法 多因素评价法和关键因素评价法 关键因素评价法,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,式中，Wi第i类要素权重； Ui第i类要素评分。 而 式中， ji类要素下j类子要素； Wji类要素下j类子要素的权重； ai 、bi 、ci 、di 、ei第i类要素下第j类子要素评价为优、良、中、可、差的百分比。,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,任务实施 步骤1 分析影响房地产投资的主要经济因素 步骤2 搜集主要经济要素的相关信息与数据 步骤3 对信息、数据进行整理、加工、分类 步骤4 对经济要素信息、数据进行统计分析 步骤5 利用影响机理和分析方

13、法进行影响分析 步骤6 明确报告撰写的思路与提纲 步骤7 正式进行经济环境影响分析报告的撰写,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,A市某宗地房地产开发项目环境分析,任务1 房地产投资环境分析报告撰写概述,一、房地产市场分析的概念、目的和限度 房地产市场分析的概念 房地产市场分析是研究房地产供给与需求各个方面的市场表现及其影响因素的一种活动。房地产市场分析有广义和狭义之分。 广义的房地产市场分析包括了房地产市场从宏观到微观的各个层面，宏观上包括房地产市场各种环境的影响分析，微观上具体到某个房地产项目的市场占有率和吸纳率。 狭义的房地产市场分析仅指对某一区域范围内的房地产供给、需求、供给缺口的

14、现状及它们的发展趋势进行分析、预测的活动。 本教材所讲的房地产市场分析是指广义的房地产市场分析。,任务2 房地产市场调查分析报告撰写,一、房地产市场分析的概念、目的和限度 房地产市场分析的目的 利用房地产市场分析做好投资决策 房地产市场分析可以为房地产价格确定乃至营销策略的制定提供基础和依据,任务2 房地产市场调查分析报告撰写,一、房地产市场分析的概念、目的和限度 房地产市场分析的限度 费用限制 时间限制 技能限制 偏好设置,任务2 房地产市场调查分析报告撰写,二、房地产市场调查的概念 市场调查的概念 市场调查是指系统、客观、科学地设计、收集、分析和报告与企业特定营销问题有关的信息的活动。 房

15、地产市场调查的概念 房地产市场调查就是以房地产为特定的的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为制定正确决策提供可靠依据。,任务2 房地产市场调查分析报告撰写,三、房地产市场调查的重要性 立项前市场调研 立项后市场调研 开发过程中市场调研,任务2 房地产市场调查分析报告撰写,四、房地产市场调查内容 房地产市场环境的调查 政治法律环境 经济环境 人口环境 社会文化环境 技术发展和自然环境调查,任务2 房地产市场调查分析报告撰写,四、房地产市场调查内容 房地产市场供需调查 房地产市场供应调查主要包括了解和分析在某一地区市场环境下，当前存量、增长

16、速度、近期发展规划、楼盘的位置、总量、类别、产品、价格、总价结构、各类营销手法的市场反应和市场空白点的扑捉等。 房地产市场需求调查是指区域市场人口数量和密度，人口结构和家庭规模，购买力水平，客户的需求结构与特征，人口素质和习惯爱好等。,任务2 房地产市场调查分析报告撰写,四、房地产市场调查内容 消费者和消费者行为调查 包括消费者类别、购买能力、消费者的购买欲望和购买动机、主要购买者、购买的决策者、消费者的购买习惯 。 竞争情况调查 房地产市场竞争情况调查包括对竞争者的调查分析和对竞争产品的调查分析。具体包括：竞争者及潜在竞争者的实力和经营管理优劣势；竞争楼盘的设计、室内布局、建材及附属设备选择、服务优缺点；竞争楼盘价格的调查和定价情况的研究；竞争楼盘广告策略；竞争楼盘销售渠道使用情况等。,任务2 房地产市场调查分析报告撰写,四、房地产市场调查内容 房地产市场营销组合情况调查 包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查。 前述1-4项调查内容均属于不可控制因素的调查，其目