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1、项目市场报告目 录一、南京房地产行业发展现状3（一）指数情况3（二）商品住宅交易行情4（三）房地产开发经营分析5（四）南京市土地市场状况6（五） 本章小结7二、江宁区域宏观背景8（一）区域地理位置8（二）土地资源8（三）人口与行政划分9（四）交通运输10（五）基础建设及景观特色12（六）教育及医疗13（七）小结14三、江宁区城市规划15（一）城市总体规划15（二）江宁楼市的板块划分：18（三）江宁房地产发展规划20(四) 江宁科学园区域概况介绍21（五）小结25四、江宁区域经济发展状况26（一）国民生产总值26（二）财政收入27（三）固定资产投资28（四）人均可支配收入29（五）社会消费品零售
2、29（六）小结30五、江宁房地产市场31（一）江宁房地产投资31（二）江宁土地出让32（三）江宁商品房供销状况35（四）小结36六、江宁大学城板块项目分析37（一）江宁大学城板块概况37（二）个案分析44七、九龙湖板块项目分析48(一) 九龙湖板块概况48（二）个案分析51八、大学城板块和九龙湖湖板块的项目指标对比57(一) 项目指标对比表57(二) 项目指标对比分析58九、市场篇总结59（一）区域宏观层面59（二）城市规划层面60（三）宏观房地产市场层面60（四）微观房地产市场层面61一、 南京房地产行业发展现状（一）指数情况2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去
3、年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。表1 南京1-5月城市综合指数及各分物业指数变化表（二）商品住宅交易行情1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5月，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量
4、表现稳中有升。1-6月住宅成交变化情况如表2所示。表2 南京1-6月住宅成交变化情况表南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块，1-6月分板块成交情况如图2所示。南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。图2 南京市1-6月住宅分板块交易情况 （三）房地产开发经营分析南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积表现下降。南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图3所示。图3 南京房地产开发投资额与商品房销售额走势图1-4月，全市完成房地产开发投资151.79亿元，比去年同期增长25.76%。1-4月，全市共完成住宅
5、投资额124.03亿元，同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%，同比减少36.36%。1-4月，南京住宅投资额为124.03亿元，同比增长39.13%；施工面积为2509.14万平方米，同比增长21%；竣工面积为292.46万平方米，同比增长154%。1-4月，南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米，同比下降35%，其中现房销售面积为30.77万平方米，同比下降16.54%，期房销售面积126.37万平方米，同比下降38.03%；实现住宅累积销售额69.67亿元，同比减少32.46%，其中现房销售额为11.91亿元，同比下降42.02%，期房销售额为57.76亿
6、元，同比下降30.09%。1-4月，住宅的累积空置面积为32.34万平方米，较去年有所增加，占整个商品房空置面积的74.93%，近期市场供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。1-4月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米，累计施工面积224.09万平方米，累计销售面积7.38万平方米，累计销售额6.81亿元。（四）南京市土地市场状况 1、2008年南京上半年住宅类土地交易情况截至2008年6月30日，南京共有公示土地成交数据28条，其中住宅类（含混合住宅类）成交土地共22块，住宅类成交总面积为平米，同比07年上半年土地总出让
7、面积增加了8.57%。十三个行政区中，玄武、秦淮和雨花的住宅类土地成交数据为0，成交面积最多的是江宁，一共为平米，成交面积其次的是鼓楼，共为平米。2008年上半年南京住宅土地交易分布图2、2009年南京市住宅建设计划2009年全市各类住房建设用地计划供应1050公顷，其中各类普通商品住宅建设用地850公顷，保障性住房建设用地200公顷。根据计划，2009年南京将建普通商品住房约9万套，建筑面积800万。2009年度南京市住房建设计划，住房建设总量与这几年大致持平，主要建设指标表现在以下几个方面：一是普通商品住房建设目标。本年度（即2009年度，下同）普通商品住房约9万套，住宅建筑面积800万平
8、方米。其中，中低价位、中小户型商品房约6.3万套，住宅建筑面积约560万平方米。 二是经济适用住房建设年度目标。经济适用住房建筑面积约225万平方米，约2.8万套。 三是廉租住房建设年度目标。2009年新建廉租住房投资共计投入3.4亿元。其中投入1.2亿元，筹建廉租住房1000套，5万平方米；回购廉租住房投入7000万元；对符合条件的低收入住房困难家庭发放租赁补贴1.3亿元等。 四是中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）年度建设目标。2009年可上市供应中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）总量为60万平方米，约7000套。 五是危旧房改造、小区整治出新年度建设目标。2009年拟实施危旧房片区改造
9、100万平方米；拟出新小区80个左右，整治房屋900幢左右。（五） 本章小结上半年南京楼市仍不见起色历经2007年楼市的疯狂，2008的楼市可谓是平淡无奇。 一、二月楼市冰冻，金三银四销售平淡，红五月不红，六月楼市跌宕起伏2008上半年的南京楼市没有了去年的火热与疯狂。如果用一个词语来形容过去半年的南京楼市，开发们诉说“迷茫”，专家们评论“正常”，购房者们追问“房价到底了没？”不同身份的人用不同的眼光看南京楼市走过的这半年。上半年楼市宏观调控未见松动与2007年国家频出的调控政策相比，2008年的调控力度似乎减轻了许多。2008新年刚过，南京市公积金管理中心就首发公积金新政，另外，今年4月，南
10、京市物业维修资金新政也重新制定新标准。尽管这两项政策措施并没有实质上直接促进楼市的回暖，但却被业内一致看做是政府政策松绑的一个明显信号 上半年南京土地市场遭遇寒流 31块地24幅底价成交3幅流标从去年的“疯狂竞价”，到如今的“出手谨慎”，南京土地市场也随之“冷风嗖嗖”。据HOUSE365统计，今年1到6月份，南京共有31幅地块公开拍卖，其中底价成交24幅，流标3幅。和去年同期成交59幅，地王频出的火热行情相比，不少业内人士均称“变化很明显”：不仅开发商拿地的热情大减，南京国土部门推地的步伐也大为放缓。流拍、遇冷，成为今年国土出让的关键词。而坊间的土地转让市场却非常热闹，某开发商转让某地块的消息
11、不时传出。由于信贷紧缩资金压力过大，不少中小开发商为了避免被活活“撑死”，只能“吐”二、江宁区域宏观背景（一）区域地理位置江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30383213，东经1183111904之间，总面积1572.92平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。（二）土地资源江宁区实际控制面积为15.73万公顷，其中农用地11.03万公顷（耕地5.85万公顷、园地0.25万公顷、林地2.41万公顷、其他农用地2.5万公顷）;建设用地3.65万公顷（居民点和独立
12、工矿用地.万公顷、交通运输用地0.31万公顷、水利设施用地0.万公顷）；未利用地1.05万公顷（未利用地0.35万公顷，河流水面等其它土地0.70万公顷）。（三）人口与行政划分乡镇总人数总面积（平方公里）村委会居委会东山街道1111918禄口镇68425144346江宁镇56578144.3183土桥镇3468169142丹阳镇254126191麒麟镇2838361.5111东善桥街道2493374.481汤山镇39268115.9143周岗镇2366641.7101铜井镇33166113.991陶吴镇2852378.1111上坊街道2455655.6101淳化街道4084782.4111谷里
13、镇3604791.2121秣陵街道3362554.5124湖熟镇68519109.1265上峰镇2680069101横溪镇3060697.391全区现辖13个镇、7个街道办事处。全区共有居民委员会49个，村民委员会344个。全区总人口74.70万人。2007年末全区户籍总户数29.72万户，总人口为87.94万人，比上年增长4. 07%，其中：男性人口43.89万人，增加1.72万人；女性人口44.05万人，增加1.67万人。全年出生人口0.81万人，出生率为9.38；全年死亡人口0.50万人，死亡率为5.75；人口自然增长率为3.63。全区计划生育率达98%。（四）交通运输1. 与南京主要联
14、系通道13个，交通方便快捷。江宁与城区的主要交通方式为公交，路线主要有：路线起始站点101箍桶巷-东山镇102箍桶巷开发区103白鹭花园武夷花园东104瑞金路文化名园105雨花路河海大学新区106箍桶巷天地新城江宁主城区内的主要交通方式为区间车，以及开发商的社区巴士。2. 轨道交通：地铁1号线（延伸线）安德门站-宁丹路-共青团路-花神庙-南京南站-岔路口-河定桥-胜太路-百家 湖-小龙湾（预留）-竹山路-天印大道-城东路站。全长17.1公里，计划在2010年左右建成。地铁3号具体规划尚未出台线建设“二横一纵”的快速干道系统：宏运大道，天元路、双龙大道。建设“四横五纵”主干道系统：四横：站南路、秦淮金箔路、诚信大道；五纵：将军大道、利源苏源大道、土山竹山路、天印大道、城东路。规划建设京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改造与扩容，在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改造绕城公路，建设公路二环，宁杭高速公路，改造104国道。宁溧路二环以北改造为城市高速路；拓宽改造宁丹公路。结
