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1、20082009年度中国房地产市场报告CHINA REAL ESTATE MARKET REPORTREICO工作室北京 2009.1关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以
2、个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：刘琳、呈先、黄英、任荣荣、汪文祥、周霞、岳国强。各工作组要指定一名人员承担信息报送工作，负责搜集和整理本组及相关成员单位的各类信息，经组长审核把关后及时报综合组，每周至少报送一条工程进展信息，每季度报送工作总结。目 录总报告： 3摘要 4宏观经济和政策环境 5全国房地产市场分析 9区域房地产市场分析 222008年房地产市场形势预测 34分报告：住宅市场分析 39二手房市场分析 57商业营业用房市场分析 79办公
3、楼市场分析 95指标解释 110 专题报告：我国城镇住房保障范围和保障方式研究 112摘要 113一、住房保障定义 114二、住房保障标准界定 117三、我国城镇住房保障对象范围界定 121四、我国城镇住房保障方式选择 130五、结论及建议 139总 报 告摘 要2009年，我国将实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，争取保持经济平稳较快发展2008年，我国经济增长回落，3季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑，通缩压力上升。决策部门决定2009年施行积极的财政政策和适度宽松的货币政策， 2009年经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展。2008年4季度，房地产政策核心是加快保障性住房建设
4、，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模。2008年，全国房地产市场供给增长下降，需求持续下降，房价出现下跌n 土地开发和购置面积均为负增长，土地价格涨幅下降。部分城市出现土地流拍现象。n 全国房地产市场供给增长下降，需求持续下降。从供给方面看，商品房增量供给增加但增幅下降。其中，房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所减少。从需求方面看，商品房销售面积同比减少，商品房空置面积逐步增加，房地产市场需求持续下降。n 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。n 房屋租赁价格涨
5、幅回落。n 房地产市场衰退程度逐季增加。1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌，跌幅逐月增大，房价下跌城市数量增加。房地产市场衰退态势由珠三角区域逐步向全国范围蔓延n 东中西地区房地产市场供给增长下降、需求回落。其中，中部地区投资比重较快增加，企业购置土地面积仍同比增加但增幅下降，东部地区和西部地区企业购置土地面积均为负增长；东部地区商品房竣工面积增幅增加；东中西商品房新开工面积增幅均有较大幅度下
6、降，东部地区下降幅度最高。东中西商品房销售面积均为负增长，增幅均下降50个百分点左右，中部地区商品房空置面积增加最快。n 长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求下降。比较来看，珠三角地区房地产投资增幅下降幅度最大、购置土地面积为负增长、新开工面积增幅下降；环渤海地区购置土地面积负增长、新开工面积增幅下降；长三角地区购置土地面积和完成开发土地面积增加但增幅下降，新开工面积增幅增加。三个重点区域商品房竣工面积增幅均有所增加，长三角地区增加最多。三个重点区域商品房销售面积均为负增长，长三角地区商品房销售面积下降幅度最高。n 2007年东中西地区当地居民住房支付能力继续下降，其中东部地区当地
7、居民住房支付能力相对最低。西部地区存量住房的空屋率最低。2009年房价将会止跌企稳n 2009年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是2009年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台。其中，减息和税费优惠有利于提高居民住房支付能力，扩大企业融资途径有利于缓解开发企业资金紧张；但当前供大于求形势下，加大经济适用房建设对商品住宅市场有一定的负面影响；农村建设用地流转制度改革也将对房地产市场产生长远影响。n 2009年商品房屋空置面积会有较大幅度增加。n 2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至出现负增长。n 2009
8、年房地产开发企业并购重组将会增加。n 在各种有利于房地产市场稳定的政策刺激和2009年3季度宏观经济回暖的预期下，下半年房价将会止跌企稳。宏观经济和政策环境宏观经济增长回落2008年，我国经济增长回落，3季度受金融危机影响经济增长出现较快下滑2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长，2007年GDP增幅达到11.9%，为此轮经济周期的最高值。2007年5月，CPI逐月增加，通胀压力不断上升，宏观调控目标转为防过热和防通胀的“双防”。在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，2008年经济增长出现逐季回落。1-3季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1%和9%，3季度受世界金融
9、危机影响，经济增长出现较快下滑。通胀压力迅速缓解2008年前10个月CPI累计上涨6.72%。总体看CPI走势呈现前高后低，上半年各月CPI涨幅均在7%以上，下半年CPI涨幅逐月较快下降，7-10月各月分别为6.3%、4.9%、4.6%和4%，通胀压力迅速缓解。从环比来看，3月份以后，CPI月环比总体上是下降的，前10个月累计新涨价2.28个百分点。原材料、燃料、动力价格、生产资料价格在2008年7、8月上涨到最高点后，9月份也开始较快下降。1998年以来的GDP增幅与CPI资料来源：国家统计局；REICO数据库城乡居民收入增幅下降2008年前3季度，城镇居民人均可支配收入11865元，同比增
10、长14.7%，扣除价格因素，实际增长7.5%，增幅减少5.7个百分点；农村居民人均现金收入3971元，增长19.6%，扣除价格因素，实际增长11.0%，增幅减少3.7个百分点。截止到目前，国际金融危机仍在扩散和蔓延，对全球实体经济的冲击和造成的损失将进一步扩大，对我国经济发展的影响也将更加明显。经济下行压力加大，企业经营困难增多，保持农业稳定发展、农民持续增收难度加大。明年经济工作的首要任务将是保持经济平稳较快发展，保增长、扩内需、调结构相结合。2008年宏观调控政策经历重大调整面对错综复杂的国内外形势，2008年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转
11、向“保增长、扩内需”。年初“双防”政策2008年年初，在经济连续5年以高于10%的速度增长后，决策部门认为经济增长有由偏快转为过热的风险，2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控任务为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的“双防”政策，确定实施稳健财政政策和从紧的货币政策，财政支出重点用于加强经济社会发展的薄弱环节，着力促进结构调整和协调发展。年中“一保一控”政策2008年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害，5月12日，四川汶川发生特大地震，造成人员重大伤亡，基础设施大面积损毁，工农业生产遭受重大损失。同时，受外需下降和调控政策影响，许多外向型
12、出口企业经营出现困难，出口持续出现下滑势头。7月25日召开的中央政治局会议明确了下半年经济工作的任务：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”。7月31日，财政部等部门宣布自今年8月1日起将部分纺织品、服装的出口退税率由11%提高到13%。8月初，央行调增了全国商业银行信贷规模，以缓解中小企业融资难和担保难问题。年末“保增长”政策进入3季度，国际金融危机的影响逐步显现。10月17日，国务院常务会议指出，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。为此，国家出台了一系列保持经济稳定增长的措施：国家发展改
13、革委10月20日宣布，继续加大强农惠农政策力度，其中包括全力组织开展主要农产品收购，较大幅度提高2009年生产的粮食最低收购价格，较大幅度增加对种粮农民的补贴。10月21日，国务院常务会议研究加强基础设施建设，核准了公路、机场、核电站、抽水蓄能电站等一批建设项目，决定加快南水北调中、东线一期工程建设进度。同日财政部、国家税务总局宣布，从今年11月1日起，适当调高纺织品、服装、玩具等劳动密集型商品和高技术含量、高附加值商品的出口退税率。次日，为改善民生，扩大内需，财政部宣布，将加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的支持力度，加大保障民生投入力度，切实保障低收入群众和特殊群体的基本生活。10月25日，温家宝总理表示，中国已经调整了宏观经济政策，把保持经济稳
