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1、附件2广州大学城临时公共服务区物业管理公约（试行版）根据中华人民共和国和广州市有关的房地产法律、法规，结合广州大学城临时公共服务区（以下简称“服务区”）的实际情况，为维护服务区业主和租户的合法权益及公共利益，明确各自的权利、义务或责任，确保服务区的管理能够达到高标准要求，使区域内各方行为有公开、明确的规章可遵循，特制定广州大学城临时公共服务区物业管理公约（试行版）（以下简称“公约”）。公约对服务区业主、租户及管理者均有约束力，公约约束力内涉及管理者、业主及租户的受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。公约泛指本公约及其附件，及依据本公约赋予之权力而订立的各项守则。第一章 定 义公约中除
2、文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下： 1.1 公约指本文件及其中之附件，且泛指依据本公约赋予权力而订立的各项守则。1.2 地块指根据广州市土地开发中心与广州大学城投资经营管理有限公司签订的临时用地租赁合同而取得土地临时使用权的土地。1.3 服务区指坐落于广州大学城中心区的两处临时公共服务区，其中北区占地约11万平方米，南区占地约6万平方米。1.4 业主指广州大学城投资经营管理有限公司。1.5 公共地方指业主根据公约指定服务区内的公共地方及业主按照公约第四章第5条划为额外的公共地方，其中包括服务区之各出入口、行人道、通道、大堂、绿化区、垃圾房、车道、脚踏车停放处、公用车辆停泊及起落货
3、区域、走火通道、走廊、楼梯、共用卫生间、避难层、配电房及消防设备控制室及为该服务区业主、租户及访客而设立共用之其它地方或范围，但不包括任何业主拥有独立使用权的地方及业主保留之地方。1.6 公共设施指为该服务区的公众利益而在服务区所属地块范围内装设的各种器械、设备、装置或种植物，包括给排水系统、通讯系统、消防系统、电子监察保安系统、公用卫生间设备、公共照明系统、供电系统、污水处理系统、排水道、沟渠、管道、槽沟、电线、电缆、绿化区之装置及种植物、雕塑像、告示板及其它机械、卫生设备。以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方内，均属公共设施之一部分，但只供个别业主或租户使用的设施则不包括在内
4、。1.7 绿化区域指根据政府有关法令在服务区所属地块上实施的绿化地区。1.8 保留地方指业主拥有或仅供业主使用之服务区部分。1.9 管理者指业主经招标选定的广州广电物业管理有限公司。1.10 管理规则指公约及租户守则内之一切条款或规则，以及用户或管理者按公约授权制定之各项与服务区管理有关之规章制度。1.11 租赁单位指业主出租给租户，在服务区作经营使用的物业。1.12 外墙指服务区的建筑物所有外立面。1.13 租户守则指业主或管理者根据公约而制定供各租户于使用其所拥有的单位、公共地方及公共设施时所需要遵守的细则。1.14 服务区图则指存放于管理者有关服务区各层之平面图、结构图，各租户如需查阅，
5、可预约管理者查阅。1.15 装修手册指管理者就租户在其所租赁的租赁单位的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。第二章 总 则2.1公约是为了维护业主、管理者与租户的利益而设置，业主、管理者与租户均须遵守和履行公约所规定的义务和责任。2.2业主对服务区所有物业拥有所有权，拥有自有转让所有单位的使用权的绝对权利，拥有聘请管理者的绝对权利与制定公约的绝对权利；拥有决定管理费收取标准与收取办法的绝对权利。2.3各租户均对其租赁的租赁单位拥有经营使用权，对管理公约拥有修改建议权。2.4公约赋予业主及其招聘的物业管理公司具有即时全权管理服务区的权力。业主聘请广州广电物业管理有限公司为服务区的管理者，由
6、该管理者行使公约或业主赋予的各种物业管理权利。业主聘请的物业管理公司管理期限自2004年8月1日起计，为期二年。管理期限届满时，由业主决定是否继续聘请原管理公司或另行聘请其他物业管理公司。2.5任何租户不得因任何原因自行修改本公约之任何条款或任何由管理者制定的管理制度。2.6本公约任一条款在法律上可能导致的无效性或部份无效性均不影响或减免本公约其他所有条款的有效性、完整性及对所有业主、租户、管理公司的约束性。2.7任何租户不得以本公约任何条款为依据或利用本公约的任何疏漏从事或准备从事可能侵害其他租户、管理者或该项目共用部位、共用设备、设施以及社会公共利益的行为或活动；更不得利用单元及该项目之任
7、何部份从事违反或不符合中国法律之行为。2.8任何使用该项目范围内物业的租户均视为完全承诺本公约；任何租户不得以未签领或未翻阅或未熟读或未领会本公约为理由而故意或过失违反本公约，或不履行或不完全履行本公约项下的义务与责任。如租赁单位是由两位或以上租户共同拥有，该等租户在本公约项下所承担的责任为连带责任。2.9除业主或管理者受业主委托另有限制外，共用部位可由每一位租户及其客户,雇员、访客及其他使用者使用。2.10各租户及其客户、雇员、访客及其他使用者一切时候均须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。各租户对其客户、雇员、访客及其他使用者之行为依法负连带责任。2.11业主在该项目建立停
8、车场，停车场的房地产权属于业主，业主有权自行制定有关管理停车场的规则，而毋须任何租户的同意。2.12各租户除要遵守本公约外，亦需遵守由业主审批并有物业管理公司发布的租户守则及装修守则等文件。该等文件可不定期由业主做出修订而无需任何租户或商户同意。第三章 租户的权利、义务和责任3.1 租户之权益3.1.1 依法和依租赁合同独自经营使用其租赁的租赁单位。3.1.2 在不影响临时公共服务区建筑结构及立面外观和第三者合法权益的前提下，对其租赁的租赁单位进行装修工程。3.1.3 可与其它租户按本公约规定共同使用临时公共服务区的公共地方和公共设施，以及临时公共服务区所有的保安、卫生设施。3.1.4 可根据
9、公约维护自身的合法权益。3.1.5 可根据本公约条款监督管理者及管理人员的工作。租户无权直接惩戒管理人员，任何投诉可向管理者负责人或业主提出，由管理者负责人或业主采取其认为合适的必要行动。3.2 租户的义务：3.2.1 租户在行使上述权力和使用其租赁的租赁单位时，须遵守公约的规定。3.2.2 租户须按照广州大学城建设管理部门和大学城一卡通公司的有关规定，在商铺内的人工收费点安装大学城一卡通POS机，供大学城一卡通持卡人使用。3.2.3 租户须依照公约的规定，负责依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其它基金款项。3.2.4 租户须执行和服从业主的决议、决定。3.2.5 租户须自觉维护公共场所的整
10、洁、美观、畅通及公用设施的完好。3.2.6 租户须共同负责维修服务区的结构、包括外墙、公共地方及公共设施等并承担其费用。3.2.7 租户须依时缴交其租赁的租赁单位需付的税项、水、电、煤气, 管理费, 公共水电分摊等及有关公共设施费用。3.2.8 租户须遵守业主或其授权的管理者所订立的、租户手册、装修手册及其它规章制度。3.2.9 明白并承诺租户及非租户使用人与管理者、业主在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系。3.3 租户的责任：3.3.1 不得改变建筑物的结构，不得更改承力墙、横梁、支柱等，或加建、扩建、拆除任何建筑物；不得改变服务区任何部分的外貌，不得在服务区外墙上安装任何雕塑品、遮光帘
11、、遮蓬、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、横幅标语、广告牌、招牌、灯箱或其它任何伸出物，亦不得堵塞任何窗户。3.3.2 单位露外之窗户不得改变原有色彩，以维护服务区外貌整齐美观；负责其单位内部整洁及维修，保持一切设施畅通完好，以免对其他单位用户造成损失。3.3.3 不得堵塞、切割、损坏、更改、干扰建筑物任何公用部分之水、电或煤气等供应及排水道、暗渠、喉管、电缆、固定装置等设施。3.3.4 各单位的租户，只能将其单位按租赁合同规定用途使用，不得将其租赁的租赁单位作非法或不道德用途，或在单位内进行任何足以妨碍或侵扰其它租户的事项。3.3.5 除得管理者书面许可外，不得在服务区内饲养家禽牲畜或任何宠物。3
12、.3.6 不得在建筑物内进行任何足以引致建筑物投购之保险全部或部分失效或引致保险费增加的行为；不得在单位内储存易燃易爆危险品。3.3.7 不得妨碍他人合法使用公共地方及公共设施；不得在公共地方晾晒衣物或弃置垃圾杂物。3.3.8 未经向管理者申报并获批准，任何租户不得擅自更改、迁移或增大用电、用水装置负荷。3.3.9 违反公约规定的租户需就所引致之损失负责及支付一切有关开支。3.3.10 租户可就单位内物业维修或其他需求与管理者或业主达成特别服务约定，并按照市场价格向管理者或业主支付其相关费用，不得以交纳管理费为名，拒绝交纳特别服务费用。由此引起的法律诉讼，由租户自负。第四章 业主的权利业主具有
13、以下的权利：4.1 业主具有全权管理服务区的权力。除非租赁合同、物业管理合同及其他文件另有约定，业主可于任何时间发出书面通知终止本公约授予管理者与租户的权力。4.2 业主在其认为合适的情况下更改服务区的名称，而无需就各租户因服务区更改名称而引致的任何损失、赔偿、费用或开支负责，但业主须于更改服务区名称前发出不少于一个月的书面通知给各租户。4.3 为检查、维修及保养服务区物业（包括公共地方、公共设施或租户单位内物业），业主、管理者及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人有权携带一切必需的设备、机器及材料进入服务区任何一部分；如有必要，可进入服务区的任何单位；但除紧急情况外，应事先通知有关的租户或
14、其使用人；但业主在使用此项权利时，不得妨碍其它租户使用其所租赁的租赁单位。4.4 除紧急情况外，业主或管理者受业主授权发出合理通告后，有权暂时终止任何设施以进行维修。业主和管理者不为因紧急情况停止服务所造成的损失负责赔偿。4.5 业主将其在临时公共服务区范围内部分或全部拥有房屋所有权的地方（包括保留地方）在其认为适当的时间内，划作额外的公共地方，并向各租户公布，并将由管理者负责该等额外地方的保养及维修。4.6 取消或更改本章所规定由业主划作额外的公共地方，而无需经其它租户或其它对临时公共服务区享有利益人士的同意。4.7 业主于临时公共服务区任何使用权并未转让的部分、公共地方、公共设施及保留地方
15、安装、架设、更改、翻新、保养或拆去烟囱、招牌（包括霓虹光管招牌）、广告、天线、桅杆、照明及其它各种固定设施；并在事先给予各租户书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工作人员或设备进入临时公共服务区任何部分，以便进行上述有关工程及按业主认为适当的条款准许或批准授权其它人进行上述工程，上述工程不可不合理地妨碍其它租户使用其所属的单位,并就进行上述工程时所造成之破坏负责赔偿损失。4.8 可授权临时公共服务区管理者向临时公共服务区各租户收取公约所述的款项。4.9 根据临时公共服务区管理的实际情况合理调整管理费。4.10 根据临时公共服务区管理的实际情况将管理份额重新分配或做出更改，而无需经其它租户同意。4.11 根据临时公共服务区管理的实际情况，业主有全权自行或授权管理者制订及修改有关管理临时公共服务区的规则，而无需经任何租户同意；所有管理规则及其修改，应张贴于服务区告示栏。4.12 向政府有关部门申请对土地批文做出修改，业主就此事有全权与政府磋商、达成协议，而无需经其它任何租户同意或批准及无需联同其它租户签署任何有关文件；其它租户使用其所属的单位或其现有权益时，如果与业主和政府之间的协议及其变更有抵触时，租户应遵从业主的决定并不得要求业主做相应的赔偿。4.13 在公约的限制和保障下，业主有全权转让、抵押、出租
