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1、投资建议书四川安置房投资基金1期天府新区双流2013年2月1日 目 录第一章 投资概要1一、基金简介1二、投资方式2三、基金退出2四、担保措施2五、意义3第二章 基金设立背景3一、天府新区建设3二、四川发展（控股）有限责任公司10三、四川发展股权投资基金管理有限公司10四、四川盈耀资产管理有限公司10五、双流县情况10六、双流兴城建设投资有限公司19第三章 投资项目介绍28一、投资背景28二、双流县农民安置政策29三、双流县农民安置房建设流程30四、双流县农民安置房建设情况30第四章 投资运作模式31一、运作思路31二、项目公司情况32三、安置房项目情况36第五章 基金交易模式45一、基金交易
2、要素45二、基金交易结构46三、基金的设立47第六章 基金资金结构及收益情况预测47一、基金资金交易结构47二、基金收益（IRR）的要素及收益测算48三、敏感性分析48第七章 项目投资决策49一、投资项目优势及风险分析49二、投资建议54涵盖了企业价值、不动产、无形资产、机器设备、珠宝首饰等评估业务主要领域，涉及业务承接、业务操作、报告出具等评估业务全过程，在基本概念、方法体系、价值类型等方面与国际评估准则趋同，初步构建了资产评估准则体系，执业有据可依、检查有规可循的格局基本形成。第一章 投资概要一、基金简介（一）基金名称：四川安置房投资基金1期天府新区双流（以下简称“本基金”）（二）基金性质
3、：有限合伙制（三）基金发起人：四川发展股权投资基金管理有限公司（以下简称“四川发展基金管理公司”）（四）基金合伙人：1、普通合伙人(GP)：四川盈耀资产管理有限公司普通合伙人负责管理和运营基金及其事务，享有并承担对于基金的普通合伙的日常运营（包括人事、财务开支）的监督管理权。2、有限合伙人：双流县政府平台公司兴城公司、四川发展基金管理公司、其他社会投资人基金普通合伙人对基金债务承担无限责任，有限合伙人以其认缴出资额为限对基金债务承担有限责任。（五）基金管理人：四川盈耀资产管理有限公司（六）基金组成：安置房基金总规模为30亿人民币，分为优先级、中间级和次级。有限合伙份额采用结构化设计，社会募资作
4、为优先级资金，四川发展基金管理公司作为中间级合伙人，双流地方政府平台公司双流兴城建设投资有限公司作为次级合伙人。1、优先级：以信托方式通过银行向社会募集资金20亿元人民币，投资期限1年，固定年化收益率：约10.5%。2、中间级：由四川发展基金管理公司出资5亿元人民币。投资期限：3+1+1年，固定年化收益率：16%（超过16%部分收益让渡给次级投资人）。3、次级：由双流县政府出资5亿元人民币。投资期限：3+1+1年，保底年化收益率：16%。二、投资方式（一）基金投资方式基金下属设立双流天府新区三怡安居房项目建设有限公司（后更名为成都天府新区三怡新农村投资有限公司）作为项目公司，统筹管理基金的安置
5、房项目建设。基金以股权投资和股东借款方式完成对项目公司的出资，以双流县政府和四川发展基金管理公司的出资额度作为项目公司注册资本。（二）投资运作模式项目公司管理由基金进行监督，并从双流县政府平台公司中挑选有经验的管理团队进行运作，项目公司成立股东会、董事会，基金派常务副总进行日常管理，财务权限收归基金资金中心管控，公司公章、法人印鉴、财务专用章收归基金本部专人管理，项目公司最终资金划拨权在基金管理公司。双流县政府同意分期提供280万平方米的农村安置房项目交由本基金实施，由项目公司分期分批招投标组织施工。双流县政府以经审计项目投资决算价加15%的回报向项目公司全额回购安置房，回购模式按双流建设移交
6、模式4：3：3的付款比例执行，其中第一笔40%的回购款在项目竣工验收后的第一个月内支付。第二笔和第三笔款分别在竣工验收后的第12个月和第24个月内支付。后两期回购款按银行贷款同期基准利率上浮2%计算。三、基金退出安置房工程结束后，项目公司取得政府回购款项，分批次按照优先级、中间级、次级偿还资金。基金通过双流兴城建设投资有限公司以股权回购方式退出。四、担保措施双流县政府承诺为基金安排用于所募集20亿元人民币资金的符合相关法律法规的担保措施，包括但不限于储备土地抵押、国有公司担保等方式。双流县政府承诺将项目回购款纳入当年财政预算安排的人大决议。若募集20亿元人民币资金在赎回时发生资金缺口，基金可通
7、过项目公司进行融资，所需担保措施由双流县政府提供，也可通过提前支付回购款解决因赎回出现的资金缺口。五、意义十七大报告明确提出，走中国特色城镇化道路，按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展。以增强综合承载能力为重点，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市群，培养新的经济增长极。特别是在党的十八大工作报告中，“城镇化”被提高到“全面建成小康社会的载体”之一，上升至“实现经济发展方式转变的重点”之一。从国家政策导向来分析，城镇化道路是经济发展的一个重大战略。成都是城乡一体化全国试验区，双流县又是成都试验区的先行区。双流县统筹农民拆迁安置工程是为了贯
8、彻落实党中央的“三农”政策及成都市实施城乡一体化，推进双流县城市化进程，作为改变城乡面貌的基础工程和提升群众生活品质的民心工程，目的是使搬迁农户真正感受到政府的支持和推进城乡一体化和实施“三个集中”所得到的实惠，让群众享受社会发展成果，使城乡居民最终成为城市化进程的受益者。本基金是天府新区第一支人民币基金和四川省的第一支安置房基金，将专项投资于双流安置房建设项目，并充分发挥“杠杆作用”和“带头作用”，助推双流经济社会发展。第二章 基金设立背景一、天府新区建设（一）建设天府新区意义2010年9月，四川省深入实施西部大开发战略工作会议召开，时任四川省委书记刘奇葆提出，要规划建设天府新区，形成以现代
9、制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。“天府新区”的建设目标成为继重庆两江新区、上海浦东新区等又一个国家级新区，在带动成都现代产业发展的同时带动整个四川经济发展。”“天府新区”的建设可吸引先进制造业和高端服务业，如IT产业、新材料、航天航空、物流、金融、商贸等。四川省人民政府于2011年11月16日批准并原则同意四川省成都天府新区总体规划（20102030）。2011年5月，国务院正式批复成渝经济区区域规划。规划明确要求规划建设天府新区。建设成渝经济区，成都和重庆“双核”肩负着重大使命，支持成都加快发展，是大局的需要。规划建设天府新区，是从四川实际出发、推动科学发展的需要
10、，主要目的是为了更大程度发挥成都作为西部特大中心城市的竞争力和带动力，拓展成都和周边地区的产业发展空间，进一步凸显四川在西部地区的优势地位。天府新区的总体发展定位是以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际现代新城区。将建成现代产业、现代生活、现代都市“三位一体”的国际化新城区，再造一个“产业成都”，建设西部经济发展高地，为打造西部地区重要经济中心提供有力支撑。到2015年，天府新区将实现地区生产总值2500亿元，有力支撑西部经济高地建设；在2020年全面铺开，形成框架，以先进制造业和高端服务业为主的国家级现代产业高地基本形成，实现总产值6500亿元以上，再造一个产业成都；2030年
11、，建成国家创新型城市、宜业宜商宜居的国际化现代新城区。（二）天府新区规划范围天府新区以成都高新技术开发区南区、成都经济技术开发区、双流经济开发区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区以及龙泉湖、三岔湖和龙泉山（简称“两湖一山”）为主体，主要包括成都市高新区南区、双流县、龙泉驿区、新津县，资阳市的简阳市，眉山市的彭山县、仁寿县，共涉及3市7县（市、区）37个乡镇和街道办事处，总面积1578平方千米。其中，在成都范围内的面积有1293平方千米，约占整个天府新区规划面积的81%。（三）天府新区片区简介1、双流片区（1）规划范围天府新区的总体规划中，双流县除九江、金桥、彭镇、黄水4镇(街)外的20个镇(
12、街)均被全覆盖；整个天府新区共1578平方公里的规划面积内，双流占据880平方公里，涉及双流县15个镇、5个街道。（2）双流片区发展规划天府新区双流区域将培育形成新能源装备制造、新兴电子信息、航空枢纽及制造服务维修“三大千亿级产业集群”，实现5000亿的产业规模，为天府新区总体规划里未来两个万亿产业基地打下基础。（3）双流片区建设思路双流是天府新区重要组成部分，要通过天府新区建设，把双流区域建设成为一个现代产业新城、生态田园新城、文化新城、宜居新城和时尚新城。2、高新片区（1）规划范围天府新区高新天府新城片区位于成都市南中轴天府大道，北起绕城高速，南与双流华阳接壤，包括“大源”、“中和”两个组
13、团，总用地面积55平方公里，其中建设用地48平方公里，规划人口74万人。（2）高新片区建设思路瞄准高端产业和产业高端，坚持高起点高标准，大力引进一批具有全球影响力的知名企业和龙头项目，大力提升城市的国际化现代化品质，努力把天府新区高新片区建设成为创新发展的高端示范区，为把天府新区建成现代产业、现代生活、现代都市“三位一体”的国际化现代新城区贡献力量。大源组团未来展望预计未来23年内，投资超过百亿元、从业人员超过10万人、中国西部最大的金融后台服务产业园将在这个区域崛起。截至目前，成都高新区金融后台集中建设区项目总投资已超过110亿元，项目占地面积千余亩，其业务内容几乎涵盖了金融行业所有的后台支
14、持和服务功能。中和组团三大项目作为天府新区高新天府新城片区一“翼”的中和组团内，即将启动三个重大产业化项目总投资达240亿元，包括新川创新科技园起步区（3平方公里）、成都天河生物医药科技研发与产业化中心、成都高新国际低碳环保产业孵化器，“三个重大产业化项目将成为天府新区创新聚集、前沿产业引领园区。”3、龙泉片区（1）规划范围天府新区龙泉起步区划定规模约30平方公里，主要沿东风渠沿线，北起皇冠湖新城中心，南至成渝客专，东至经开区拓展区。（2）发展规划龙泉驿区已为天府新区准备了87个项目，总投资将达到1500亿元。其中“起步项目”17个，总投资403亿元。为起步区备下的17个项目中有10个工业项目
15、，它们大都是汽车项目。包括总投资106亿元的沃尔沃成都基地，总投资20亿元的上海瑞华纯电动汽车成都基地项目，总投资3.25亿元的神钢大吨位起重机生产基地，总投资8.8亿元的德国博世底盘项目，总投资61.7亿元的一汽大众核心配套项目，总投资10亿元的经开区汽车产业科技孵化园项目，总投资5亿元的城兴汽车配套科技产业园项目、总投资8.8亿元的成都一汽铸造汽配项目。经开区东区13.8公里的基础设施配套项目，将投资45亿元建设48公里市政道路及景观绿化配套工程；开建天府新区货运通道（大件公路外绕线），道路建设总长约26公里，利用车城大道、化工大道南接双流，北接青白江，将双流、龙泉驿、青白江连为一体；龙华路也将投资26.3亿元，实施拓宽改造。4、眉山片区（1）规划范围天府新区眉山片区面积为94平方公里。其中，以青龙镇、视高镇为核心区域，将重点做好仁寿县视高镇20平方公里、彭山县青龙镇25平方公里控制性详规和城市设计。同时，将做好周边乡镇的规划调整，体现天府新区建设对黑龙滩长岛、成眉石化园区等相邻地区的辐射和延伸。 按照方案，初步确定11平方公里的起步区域，其中青龙镇5平方公里、视高镇6平方
