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1、项目投资环境分析与市场研究本章要点：1.市场分析是进行房地产开发可行性研究必要性和需求预测分析时的主要内容；2.市场分析的方法：主要是利用定量和定性的方法，进行系统的市场调查、需求预测、市场趋势综合分析。3.市场调查的种类、方法和内容（投资环境、市场供给、消费者和市场竞争情况） 手册之中P104房地产市场调查的内容投资环境影响因素示意图 手册之中P217图2214.需求预测的方法和内容房地产开发项目建设的必要性是可行性研究必须涉及的问题。在市场经济条件下，分析房地产开发项目建设的必要性主要是分析和评价项目的投资环境，调查和分析项目是否符合社会的需求，产品定位是否适当，这就引申出了市场研究问题；
2、同时，通过对项目的市场研究、分析，还要进一步测算项目在房地产市场的销售、价格趋势，这种测算主要是区域房地产市场的需求预测，它是房地产项目科学决策的重要基础，没有科学、合理的预测就不可能作出正确的决策。因此，投资环境分析、市场研究是房地产开发项目可行性研究的重要内容和环节，是确保可行性研究的经济评价和技术分析结论正确的前提。第一节 房地产开发项目投资环境要素分析考察在市场经济发展中起核心作用的资本运动的特征和规律，可以得知资本或投资有着极强的增值属性，这种属性随着价值规律一起，在社会经济生活中要求人们遵从它的这种固有的、桀骜不驯的品格。因而，要想取得良好的投资效果，就需要认识资本的属性和运动规律
3、。决定投资效果的因素，通常表现为其空间投向或投资区位选择，而这是由投资环境所确定的。“投资环境”对于每一个具体地域来说是其既定的社会经济、政治法律、自然条件、地理区位以及人们文化素质与观念等的总和。在进行房地产开发项目可行性研究工作时，对所研究的项目进行投资环境分析，是房地产投资活动中最为重要的阶段和最为关键的环节。只有充分了解和把握项目的投资环境，才能制定出正确的项目开发方案，作出正确的投资决策，“投资环境的把握程度决定着项目投资效益的高低”已成为开发商的共识。对于房地产开发项目而言，由于其自身的所具备的不可移动性，以及投资数额大、投资期限长、影响因素复杂等等特征，投资环境的要素系统主要分如
4、下几类：（1）投资优惠政策子系统，包括投入优惠、产出优惠和其它优惠；（2）社会政治环境子系统，包括政治环境、法律环境、行政效率等；（3）经济环境子系统，包括市场环境、经营竞争环境、基础设施、劳动力资源及素质、科技创新、协作条件等；（4）自然地理环境子系统，包括地城区位、气候条件、资源条件及组合等；（5）社会服务子系统，包括金融服务、生活服务等。每个子系统，根据需要还可继续细分。各环境要素子系统既独立又相互联系，相互交织、相互影响、相互作用，具有一定的复杂性。 按要素存在的物质形态不同，可分为硬投资环境和软投资环境两类；按要素存在的范围分类，可分为宏观投资环境、中观投资环境和微观投资环境三类；按
5、要素内容的不同，有可分为社会环境、政治环境、文化环境、经济环境、法律环境、自然环境、基础设施等若干类型。据有关研究成果，一般房地产项目投资环境影响因素的层次结构模型如下图：一、投资优惠政策环境子系统投资房地产开发的投资优惠政策主要包括土地供应的优惠政策、城市旧区改造的优惠政策、动拆迁优惠政策、上海的365政策的接受和分析相临的两块地，要开发先优惠中福开发开发商利润的50%来自于政策的优惠，房地产开发市场的寻租现象的客观存在，“如何合法化”二、社会政治环境 社会政治环境是指政治环境、法律环境、行政效率。主要包括社会秩序、社会信誉、社会制度、法律的完备性、法律的稳定性和执法的公正性四、自然地理环境
6、五、社会服务环境通过考察总结国内外投资环境建设的经验，结合我国国情，改善投资环境可从下述方面进行： 第一，配套与完善基础设施，特别是城市基础设施。我国一些地区经济发展进入成熟和成长阶段，一些不发达地区也在积极准备条件，经济开始进入启动发展阶段，但是各地区几乎无一例外地存在着产业结构上的严重矛盾，其中最主要的又是基础产业和基础设施的严重滞后，以至制约了生产的正常运行，扼制了经济的顺畅发展。这对于吸引一定规模、性质的外资有不利的影响。 第二，提高社会经济管理水平，特别是各级政府部门工作效率、工作质量。这是发展中国家和不发达地区普遍存在且十分突出的问题，政府机关办事拖拉、官僚作风使海外投资者望而却步
7、。 第三，提高劳动力素质，特别是提高科学技术水平。具备一定劳动技能的劳动力和高素质的科技人员，是先进、尖端产业的必备条件。以教育为本，从国家、地区经济发展的长远考虑，教育的普及与提高、科学文化事业的发展，是宏观投资环境建设的一个最根本最主要的方向。 第四，制定地区产业发展战略。依据劳动地域分工、国家产业政策和地区发展战略，选准地区特色产业，集中人、财、物营造地区投资小环境。 投资环境建设，是一个直接关系到国家或地区经济发展、社会进步的大问题，需要通过深入研究和借鉴国内外成功的投资环境建设方式、方法，逐步总结整理出适合我国国情的投资环境建设方略、途径与方法，以卓有成效地加速我国的投资环境建设。
8、三、建议创建和推行“中国投资环境评价评审制度” 要解决经济建设中“一哄而上”、盲目引进、重复建设、比例失调、投资效益低下等投资决策的弊端，除大力开展投资环境研究，积极进行投资环境建设外，我们认为还必须建立和实行投资环境评价、评审制度。这既是确保投资环境研究成果和投资环境建设方案的科学性、权威性的要求，也是最终保证投资决策正确性的需要。 投资环境是一个庞大的复杂动态系统，它涉及有形的自然资源与自然条件等，也包括着所有无形的观念形态、民俗民风、情报信息等等，既有与人类生产、生活有影响的“硬”投资环境要素，也有“软”投资环境要素。这些投资环境要素，不但自身都处在不间断的运动变化之中，而且它们之间有着
9、相互关联、相互作用、相互影响和相互制约。对它们的研究，既不能仅作定性研究，也不能仅作定量研究，而是要作定性、定量相结合的研究；并且也不能只作静态研究，还应做出动态的分析；同时也不能只孤立地做一时一地的投资环境研究，而是要把所研究地域置于与其相关联、相联系的大区域，乃至全国、全世界投资环境之中，来视其投资环境优势、劣势及其改善途径。另外，研究任何地域、产业、行业投资环境，还应注意参照和借鉴国内外投资环境研究成果。由此可知，投资环境研究所涉及的广度和深度，都不是几个学科、几个部门和单位所能包揽和胜任的，这需要多学科、多部门协同配合，综合攻关，这是投资环境本身学科特点决定的，对它的研究只能采取多学科
10、综合协同式的考察分析与研究，才能避免和克服过去有、现在依然存在的弊端“自己立项、自己设计、自己审批”的方法。我们认为，对投资环境研究成果，实行评价、评审制度，这一方面可以促进和保证投资环境研究的综合性，多学科多部门联合攻关，达到应有的深度和广度；另一方面以制度形式来进行投资环境研究成果的评价、评审，从而逐步杜绝以往研究的伪科学行为，为投资环境研究广泛、深入、健康的推行做出努力。 同时，对投资环境建设工作，亦即对投资环境建设方案的设计、选择与实施，以及方案实施后的效果追踪，也都要实行评价、评审工作。仅就投资环境建设方案的设计与选择来说，建设方案的设计是在研究基础上产生和形成的，但建设方案往往不是
11、一个，是两个或两个以上，所以就遇到方案的选择问题。这种选择正确与否，直接关系到地区投资环境建设，也直接关系到地区经济发展。比如，通过某项或某几项投资环境的关键建设与改善，能否使不发达地区经济较快启动起来，或使地区经济从成长型加快步入成熟型，或使发达地区继续保持其繁荣。经济发展的成果同投资环境建设方案的选择关系极大，举例来说，在我国的一些不发展地区，同是在改革开放的形势下，有些地区不是凭惜丰富的自然资源去发展基础产业、基础设施等“硬”投资环境建设，而把精力和财力着重去搞“减免税收”、“炒卖房地业”等等“软”环境建设上去，到头来既未吸引来资金或外资，也延误了区域经济开发的时机，经济依然徘徊在不发展
12、阶段；也有一些不发达地区，既重点抓了地区产业、基础设施等“硬”投资环境建设，使交通、通讯大为改观，相应的也在“软”环境上加强了建设，不但在税收上适当优惠，也在人才培养、政府办事效率等方面注意改进，结果不但吸引来内资，也吸引来外资。这样，不但丰富的自然资源得到有效开发利用，经济得到发展，而且后来居上。显然，投资环境建设方案的选择，投资环境要素改善的排序与组合，决非单一部门、单一学科所能完成之事，必须要有多学科。多部门共同完成综合评价、评审，对方案、要素排序、组合做出正确抉择。 由上可知，投资环境研究、建设，及其评价、评审，都是综合性、学术性、政策性很强的工作，且又是影响巨大，作用深远的事情，在国
13、际上也仅是近二十年新开创的研究领域和事业。因为无论投资环境与建设，还是投资环境的评价与评审，都直接关系到区域开发、项目运营的成败，因此，都需要给予充分的认识和极大的重视。尤其对投资环境的评价与评审工作，急需以制度形式把它确定下来，并贯彻执行。我们知道，自改革开放以来，国家已经推行了“环境影响评价制度”和“项目可行性研究的评审制度”，这两种制度的实行，对我国的环境保护和项目的微观决策起到了良好的作用，避免和减少了众多失误。然而，在我国当前的经济建设中，投资领域的失误仍然较多，有的甚至还很严重。而创建和实行“中国投资环境评价、评审制度”是解决投资决策失误弊端的一个重要途径与方法。投资环境评价、评审
14、制度的实行，一是会加速推动我国的投资环境研究事业；二是会使我国的宏观、中观投资决策做到有根有据，可以大大减少和避免盲目引进、重复建设等投资失误；三是可以实现我国投资环境建设及其评价、评审制度的规范化，使其建设与评审及早同国际惯例接轨，为更多更好地使用国内外投资创造环境条件；四是可以提高投资决策的科学性、权威性。 总之，在深化改革开放，加速建立社会主义市场经济体制的今天，建立和推行“中国投资环境评价、评审制度”，已是势在必行，而且早推行早得益。第二节 房地产开发项目投资环境评价为什幺要进行市场和投资环境分析？如何进行市场和投资环境分析？具体的方法是什幺？市场调查的概念和基本方法？房地产的生命周期
15、理论第三节 市场研究 参考可行性研究与项目评价P21“市场研究”房地产开发的市场需求是项目必要性的基础，而市场研究是解决项目必要性的关键。在项目决策前，要弄清楚房地产市场的供给和需求情况，如谁需要，为什幺需要，需要多少，通过什幺方式租售，在什幺地方、什幺时间租售，希望以什幺价格来租售等问题。在市场经济条件下，市场研究已经成为房地产可行性研究中最主要的部分，与经济分析、技术分析一道构成了房地产开发项目可行性研究的三大支柱。一、市场研究的主要内容“生产什幺和生产多少、如何生产、为谁生产”是一切经济组织面临的三个基本问题，分析与解决这三个问题的出发点和归宿都是市场。因此在投资项目决策前的 可行性研究
16、中进行市场研究，确定投资项目的必要性与合理性将为项目决策提供依据。房地产市场是商品经济的产物，我国房地产市场的形成与十一届三中全会以来实行的改革开放政策息息相关，在房地产商品流通的过程中，供给与需求始终存在着矛盾，“供不应求”、“供大于求”、“卖方市场”“买方市场”等矛盾的结果通过市场活动反映出来，并在市场调节和政府干涉的不断运动中，通过寻求供给与需求的相对均衡来解决。因此随着市场经济的不断发育、市场的日益成熟，市场的作用越来越明显。房地产市场在市场机制下配置存量房地产资源和利益，是实现社会再生产的桥梁与纽带。在市场经济的条件下，社会再生产的生产、消费、社会的分配与再分配各个环节的活动都离不开市场。开发商通过市场租售产品，以实现其开发目的；消费者的需求通过市场购买或租赁来满足；社会的分配与再分配也要通过市场来实现。市场
