小区物业财务管理概述.doc

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1、 小区物业财务管理概述 (一)物业财务与财务管理物业财务，是指具有企业性质的物业公司为达到既定目标所进行的筹集资本和运用资本 的活动。资本是由公司在房屋、设备维修过程中所运用的各项有价值的资产所构成。资本金则是指列在资产负债表左方的诸项内容。如现金、有价证券、应收账款、材料库存和固定资 产等，它表明了资本的去向。筹集资本就是资本来源，它指列示在资产负债表右方的诸项内容。如银行贷款、公司债券和业主投入的资金等等。财务管理，是指公司为了有计划与低代价的筹集资本、最大限度地提高资本运用效果而 对企业筹资活动和投资活动所进行的管理。面对日益发达且瞬息万变的金融市场，企业面临着多种可供选择的筹资渠道。物

2、业财务管理人员不仅要按照公司管理与服务的需要安排好筹 资的规模与时间，确保公司经济活动的正常进行，还要根据不同筹资方案所需付出的筹资成本与承担的筹资风险，选择最佳的筹资方案。这就是公司筹资管理的任务。物业公司是以管 理与服务为中心的经营型企业，为了提高公司经济效益，扩大收入来源，多数物业公司实行多种经营，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有酒楼、商场、店铺等出租 物业以及其他提供有偿服务的机构。公司的财务管理要统筹各经营单位，自然比经营业务单纯的企业来得复杂些，财务管理在这里显得尤其重要。(二)物业财务管理的必要性在市场经济条件下，商品价值规律仍然在商品生产、商品流通和商品消费领域

3、中，起着 重要的调节作用。以社会必要劳动时间来计算房屋维修在房屋消费过程中的商品价值量时，还必须利用价值、价格、成本、利润、资金等形式。如前所述，小区财务与财务管理恰是对物业公司在资金筹集与运用过程中，能体现财务 关系的一种全面资金管理。因此，物业财务管理的客观必要性就在于，它是由时间节约规律和商品价值规律的作用决定的。这种作用主要表现在以下两个方面：1.在市场经济中价值规律要求商品的价值量由制造该商品所消耗的社会必要劳动时间来衡量。也就是说，小区物业公司的房屋维修与服务，不论在维修过程中消耗的劳动时间多少 ，它只能按照社会必要劳动时间所决定的活劳动与物化劳动所消耗的价值量，向小区住户计取维修

4、与管理费用。如果一个物业公司在房屋等维修与服务过程中，所消耗的个别劳动时间 低于社会必要劳动时间，这个公司从维修管理与服务角度说，社会获得较多的效益或称盈利；反之，如果个别劳动时间高于社会必要劳动时间，公司获得的效益就低，获得的盈利就少 ，甚至会亏损。恩格斯曾指出：“劳动产品超出维持劳动的费用而形成的剩余，以及社会生产基金和后备基金从这种剩余中的形成和积累，过去和现在都是一切社会的、政治的和智力 的继续发展的基础。”(见马恩选集第卷，人民出版社年版，第页)公 司的盈利就是恩格斯指出的劳动产品超出维持劳动费用而形成的“剩余”，它是社会主义扩大再生产的基础。由此可见，在社会主义市场经济条件下，价值

5、规律的作用要求物业公司实 行严格的经济核算，要求对物业公司的维修、管理与服务过程和经济活动进行监督，要求不断改进公司的维修技术和经济管理，以便用最少的活劳动和物化劳动生产出更多更好的使用 价值，创造更多的利润，为扩大物业公司维修再生产和改善住户的生活、住房条件提供更多的资金。2.在市场经济中由于价值规律的作用，物业公司在维修再生产过程中占用的一切房屋维修基金(劳动资料与劳动对象)，都仍然保留着使用价值和价值两种属性。维修基金的使用价 值是由实物形态表现的；维修基金的价值是由资金形态表现的。资金是公司维修基金的货币表现，是进行维修活动的前提条件。经济核算不仅要求公司用自己的维修、服务与管理的费用

6、收入补偿支出，并且取得盈利 ，同时要求用最少的资金占用、最低的生产耗费，取得最大的经济效果。要做到这一点，必须管好公司的资金、成本和利润，一句话必须做好公司的财务工作。由此可见，公司财务管 理必要性是节约时间规律和价值规律的客观要求，它是社会主义物业公司管理的重要组成部分。(三)物业财务管理的本质从物业财务管理的必要性中，我们可以看出，物业公司维修再生产过程是一个资金不断 运动的过程。公司的资金运动过程是构成公司财务关系的一个独立方面，正如毛泽东同志所说：“任何运动形式，其内部都包含着本身特殊的矛盾。这种特殊的矛盾，就构成一事物区 别于他事物的特殊的本质。”(见毛泽东选集第卷，人民出版社年版，

7、第页)资金运动是公司经济活动的组成部分，但是资金运动又区别于其他的经济活动，也 就是说它具有独特的运动形式，具有独特的运动规律，它是公司经济活动的一个独立出来的特殊矛盾方面。这个独立出来的特殊矛盾方面就是公司财务区别于其他事物的特殊的本质。 正确地认识和理解物业财务管理的本质，对于指导公司的财务管理工作，具有十分重要 的意义。它可以帮助我们明确公司财务管理的内容，掌握资金运动规律，更好地领会和贯彻国家有关的财经管理方针、政策和法令，充分发挥主观能动性，为公司管好、用好资金，做 好财务管理。公司财务管理的内容，是由财务本质决定的。认识到财务是公司维修再生产过程中的资 金运动，就可以明确财务管理工

8、作是公司管理经济活动的一个重要的独立方面资金运动的工作。资金运动的具体内容包括资金的形成、使用、积累和分配。与此相联系，财务管理 的内容应包括三个基本的组成部分：()资金(固定资金与流动资金)管理；()成本(资金耗费)管理；()收入与利润管理。由此可见，明确公司财务的本质，可以帮助我们了解财 务管理的具体内容，这对于做好物业财务管理工作是很重要的。党和国家关于财务管理方面的方针、政策和法令一般都是根据资金运动的客观规律的要 求制订的。例如，有关基本建设财务拨款和贷款以及固定资金管理制度等，都是根据固定资金运动的规律性和周转特点制订的；而有关流动资金管理方面的制度，则是根据流动资金运 动的规律性

9、和周转特点制订的。只有认识了资金运动规律，才能够正确有效地贯彻党和国家关于财务管理方面的方针、政策、法令和制度。正确地认识和掌握资金运动的客观规律，可以使我们在公司财务管理中充分发挥自觉性 和主动性，克服盲目性和被动现象，做好财务工作。例如，认识了固定资金和流动资金的不同特点和运动规律后，可以明确划分流动资金和基本建设投资界限的客观依据，更好地贯彻 流动资金与基本建设投资分别管理，不得互相挪用的原则。了解流动资金的运动规律和周转特点以后，才能够做好流动资金的定额核定和管理工作，不断挖掘加速流动资金周转的潜力 。在社会主义市场经济的再生产过程中，物资运动和资金运动是矛盾的统一体，只有认识了这种辩

10、证关系，才能在工作中正确地处理资金与物资的关系，促使资金运动与物资运动密切 结合。资金运动过程体现着一定的经济关系，即财务关系。在再生产过程中，财务关系的矛盾不断克服又不断产生。正确地处理财务关系，可以调动各方面的积极因素，促进公司维修 、管理与服务的不断发展。(四)物业财务关系与财务运作物业财务关系，是指物业公司在房屋维修、管理与服务过程中，由资本金运动所引起的 经济关系。这些经济关系往往都体现为财务关系，它们是社会主义市场经济关系中的一个重要组成部分。物业公司的财务关系主要包括：公司与国家、主管部门之间的经济关系；公司 与金融机构的经济关系；公司与公司之间的财务往来关系；公司与职工之间的经

11、济关系；公司内部各部门之间的经济关系等。为在财务管理活动中处理好公司内部与外部经济关系，财务部门必须形成独立的财务管理程序及运作流程。财务部门与公司内部与外部经济关系，见下图所示。从图中的程序关系中不难看出，财务部门的主要工作流程包括职能与内容，其工作流程 ，见下表所示。公司财务部门主要运作流程表：(五)物业财务核算的作用物业财务核算是公司经济核算的重要内容。它是以价值形式反映和监督公司和公司内部 各核算单位生产经营过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。财务核算根据审核后的原始凭证、运用会计科目，填制记账凭证、登记会计账簿，以货币为计算尺 度，连续、系统、全面地记录、计算各核

12、算单位或核算项目的经济活动过程。财务核算对实行内部承包经营责任制的物业公司显得尤为重要。其主要作用在于：1.它用一系列价值指标为考核和评定公司及公司内部各核算单位管理与服务成果提供了系统、完整的资料。2.通过财务核算程序对公司及公司内部各核算单位的管理与服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用实施有效的监督。各物业公司应根据自己管理特点及内部管理机制，建立一套适应自身条件的财务核算制 及其核算方法。在建立核算制度及核算方法时，应注意以下几点：()要按财务核算单位和部门分别建账核算。为了确切地考核与评定各核算单位和部门的管理状况，应分别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚。(

13、2)会计账目要以人民币为记账单位，管理业务中有外币收支时，应折合人民币记账，应同时注明当时的外币折合率，采用借贷复式记账法为宜。(3)要明确核算时效。公司属下各部门(含管理处)所收的管理与服务款项，包括管理费、服务费、手续费、维修费、销售收入款和营业款等，以收费的多少定时上缴公司财务入账 。然后财务定出月度核算周期和年度核算周期。一般规定：月度会计报表在月终后十天内报出，季度会计报表在季终后十五天内报出，年度会计报表在年终后天内报出。()要注意符合核算规范化的要求。会计凭证、会计账册和会计报表要根据实际发生的经济业务进行登记并符合会计制度的规定。收款凭证和付款凭证必须按照发生款项，事项内 容填

14、制清楚，经出纳人员签章才生效。转账凭证要由经管会计填制，健全核算程序，一切记账凭证必须经指定的审核人员签章后，才能记账。()财务会计人员要认真审核各种原始凭证，遇有伪造或涂改凭证，虚报冒领款项的行为，应拒绝受理，并及时向领导报告。一切原始凭证经审核，内容清楚、手续完备、数字无 误的，才可记账结算。(6)一切未使用的重要空白凭证，如支票簿、现金收据、发货票据、定额票据由专人保管，动用时由领用人办理领用手续，按每用完一本或每月结算一次，并由主管会计清查、核 实，定出核算制度。公司财务对一切原始凭证、记账册和报表负责，定人定期归档妥善保管，以备检查。账 簿不得乱擦、挖补、涂改或用脱色药水消除字迹。二

15、、小区物业管理费的核算(一)小区物业管理费的构成内容按现行财务、会计制度规定，小区物业管理费构成内容包括：(1)公共物业及配套设施的维护保养费，包括外墙、楼梯、小区围墙、停车场、自行车库、路灯、消防系统、保安系统、公共天线系统、配电系统、给排水系统、供热系统、高层 建筑的电梯、小区的水处理系统、高档住宅集中通风空调系统及其他机械、设备、机器装置及设施等；()聘用管理人员的薪金，包括人员的工资、假期、津贴、福利保险及服装等；()公用水电的支出，包括公共照明、物业公司办公用水电费、公共喷泉用水用电、公共绿地的灌溉。()购买或租赁必须的机械及器材的支出；()投购物业财产保险(如火灾或其它灾害的保险)及各种责任保险的支出费用；()垃圾清理、水池清洗、化粪池清掏及消毒灭虫等费用；()公共地点清洁费用；()公共区域绿化及草木维护费用；()储备金，指物业配套设施的更新改造费用；()聘请法律、会计等专业人士的费用；()小区节日装饰费用；()管理者酬金，指管理者履行管理义务时，全体业主(或住户)向其支付的报酬；()行政办公支出，包括：文具、办公用品等杂项以及公共关系费用；()公共电视接收系统及维护费用；()其它为管理而发生的合理支出；(