物业管理与清洁服务专题讲座

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1、“物业管理与清洁服务” 专题讲座,广州新略国际,一、清洁概论 1、清洁服务的概念 2、清洁服务的基本方法 3、清洁服务的培训,课 程 大 纲,二、 清洁服务与物业管理的关系 1、清洁服务水平将对物业管理的影响 2、物业管理公司如何选择合适的清洁承办商 3、物业管理公司怎样监管清洁承办商 对自聘、向外发包、集团公司属下公司清洁监管 4、清洁公司与物业管理公司共同配合 5、物业管理课程应增大环保、清洁、灭虫知识的份额,一、清洁服务包括两个部分：清洁、保洁 1、清洁：采用扫、拖、抹、擦、掸、吸、洗等工具或材料对物体表面进行清扫、整理，清除 其灰尘、污渍、污垢等杂质，使其恢复原貌及 光泽，这一过程称清

2、洁。 2、保洁:经常保持物体洁净,富有光泽亮丽。,一般标准作业人员需配备作业设备：公司制服、扫把、垃圾铲、胶桶、铁车、铲仔、安全帽、毛巾、手套及雨衣等； 从自信、诚意、礼貌方面着手。清洁工微笑服务，给客户一个良好印象。,清洁服务的概念,清洁保养材料应具备的条件： 1、洁净性 2、无损害性 3、易操作性 4、经济性 5、符合质量要求 6、酸碱度适中 7、安全性,清洁保养材料使用注意事项： 1、充分了解污染物性质及特点 2、酸碱性清洁剂有去污作用，但也具有较强腐蚀性 3、中性清洁剂无腐蚀性，去污力不大显著,图片1： 使用物 料不当 所造成 外墙,图片2： 正 常 情 况 外 墙,清洁方法之一： 扫

3、、抹,1、以大厦外围举例 以45分钟作为一个工作岗位 注：根据大厦档次及各客户的要求，保洁的时间段将会不同。,以大厦外围举例,2、分段分重点清洁，循环之后整体细微部分都洁净,2,1,3,5,6,4,大厦外围,4、升降电梯槽 电梯槽 用钢丝棉（最好用做完晶面之后所余）省干净 然后用吸尘机吸干净,升降梯,3、抹物体表面 A、某员工将清洁剂直接喷入物体面，然后用毛 巾擦拭。 B、员工将清洁剂喷入毛巾，然后擦拭玻璃。,清洁方法之二：拖,2、大堂清洁（地拖使用） 注：地拖不能接近上图灰色边角位（将中间污渍拉入边角）反之出现未发现则有5人犯错,以大堂举例,1、楼层清洁（分层择重点）： 注：属正常入住后的保

4、洁，未入伙及正装修入住除外。,1115层,610层,25层,首 层 大 堂,2、小区外围清洁工垃圾清倒 例：发现某小区清洁工将扫外围垃圾入废纸箱，出现第二次污染。 废纸箱 某清洁工将外围垃圾倒入此,废纸箱,1、垃圾收集： 例：某小区业主投诉，业主住在A栋15楼，每晚清洁工 收集垃圾的时间8：00，而这时该业主家里垃圾尚 未拿出来，所以出现每次垃圾都在消防梯过夜。 方法一：物业公司管理员要求：推迟半小时收垃圾； 方法二：物业公司管理员要求：清洁公司自己想办法， 解决投诉。于是清洁公司安排员工先从5楼往 下收，然后再从15楼收下来。,610层,5层,24层,首 层 大 堂,1114层,15层,清洁

5、方法之三：收垃圾,举例说明：,全天候保洁不让垃圾过夜 摘抄：新快报2002年12月9日A5版 （鹏城明起采取24小时连续保洁方式） 深圳市城管部门近日决定，从明日起在全市范围内实施24小时连续保洁方式，并且不得让垃圾过夜，鹏城市民将离垃圾越来越远。 据悉，从明日起，全市所有市政道路及沿街门店的清扫保洁和垃圾清运工作均通过招标由清洁公司承担并由区城管部门负责收取沿街门店的卫生费。一、二级路保洁时间要延长至24:00时，三级路要延长至21:00时，上下班高峰时段、节假日等要确保保洁人员到位。 另外，各区对夜间产生暴露垃圾较多的区域、地段，要提前清扫时间，将道路清扫时间提前到24:00，凌晨3:30

6、完成清扫及道路的冲洗，5:30开始保洁。保洁工人和门店经营者要严格将垃圾袋装，各区要根据夜间清扫保洁及门店产生的垃圾量，安排足够数量的垃圾运输车及时收运，确保路面无过夜垃圾。,现代的清洁服务不是简单的保洁了，其重要的任务考虑为物业的保值与增值。所以要应用现代化科技知识与技能及管理方法、进行高水平培训： 一、对在职员工要进行经常性培训，特别是新员工，必须让他们了解清洁行业、知道清洁服务的要领、提高操作技能来确保工作做得更好； 二、管工是清洁队伍的基层领导人，除了自己有过硬的操作技术与解决清洁难题的能力外，更需要提高管理水平，组织好部下一条心，一股劲把工作做好，所以，管工要经过专业的清洁课程学习，

7、经考试合格，领取合格证书，必须持证上岗。 三、经理级的管理范围大，要求管理的知识面广，要贯彻公司最高领导层的方针政策并制定相应的措施予以实施，对行内的一切事务都要了如指掌，所以经理级阶层人员必须认真接受行政管理的专业课程训练。,清潔服務培訓,清洁行业的从业员进修课程时间,一、新入职员工：8小时； 二、在职员工：16小时； 三、组长及领班：24小时； 四、主管及分区经理：32小时； 五、部门经理：40小时； 六、总经理：48小时； 以上培训时间由基层逐步培训，时间累加。 （物业公司监管清洁负责人，进修到主管级课程）,参考资料,清洁服务工作在物业管理中的地位及作用： 一、清洁服务是物业管理的重要组

8、成部分； 二、清洁服务是物业管理质量的重要外在标志； 三、清洁服务使物业管理工作正常发挥； 四、清洁服务使物业管理深入人心； 五、清洁服务使物业管理更加满足住户的需要 六、清洁服务的创新有助于物业管理服务内容的丰 富和拓展。,清洁服务水平对物业管理的影响,物管公司选择清洁公司的标准：,1、经营时间长，积累有丰富的管理与实际运作经验； 2、必须有雄厚的经济实力，有承担经济责任的能力； 3、有先进、充足的机器设备和物料，并且能熟练、正确使用清洁剂； 4、有高素质的管理人才和清洁队伍及要求有在职培训的管理人员； 5、清洁服务公司必须先执行五常法（5S），才执行ISO9002质量管理，最好能够取得IS

9、O14000的认 证； 6、公司的管理人员、专业技术人员必须通过培训，并取得资格证书，持证上岗； 7、员工必须有良好的职业道德和行为规范、有整齐、统一的着装。,清洁监管,物业管理公司怎样监管清洁承办商,一、物业管理公司对照双方签订的合同，对清洁服务公司配备的人员、机器设备、工具、物料的监管； 二、通过巡查，对清洁服务项目的效果进行监管； 三、清洁服务是繁锁而重复的工作，时而必须与管理公司沟通执行，故物业管理公司对员工的监管也不可忽视。 四、物业管理公司管理人员必须对清洁机械、清洁剂的性能、用途、功效有较深的认识，才会有效地监管清洁服务公司不会使用价廉、质劣的物料，不会使用有害物体的清洁剂、保养

10、剂。,物业管理公司怎样监管绿化、油漆承办商,绿 化 例：某小区绿化工人在清洁工 人都下班时还在修剪工作，修 剪完毕，路面上大的树枝收走， 零碎杂物仍堆在那，等清洁工 清理。晚上业主看到此现象， 投诉管理处清洁卫生差。 分工明确，密切配合。,油漆承办商 例：某小区一些设施如管道、 指示牌之类需油油漆，某承办 商拿着油漆、工具就开工，油 完毕物管公司验收管道合格。 事后发现地面到处滴的是油漆， 物管公司只好找清洁公司处理。 物管公司检查承办商有没有带： 木板、纸皮、报纸或其他垫物,此二项对清洁工作的影响,除四害工作对清洁工作的影响,例： 某写字楼物业管理处王先生接到投诉电话： 租户投诉办公室内有老

11、鼠、蟑螂。 于是出现以下工作： 1、王先生就打电话给清洁公司李先生说明投诉情况； 2、李先生找到公司灭虫部张先生，张先生回答：我们消杀 工作范围是公共通道部分，不包括室内； 3、李先生按张先生的原话转达物业公司王先生。 那么正确回答应怎样？,此项对清洁工作的影响,对自聘、向外发包、集团公司属下公司清洁监管,A、自聘 好处： 1、自由度高，动用人力、物力资源，可 按实际需要控制成本， 2、服务水准取决于管理人员意识。 坏处： 1、成本低是不成立； 2、专业水平不够，物料、设备不对口。,B、向外发包 好处： 1、按照自己成本发包； 2、不存在以后员工遣散、福利等各方面费用。 坏处： 1、将货就价,

12、C、集团公司属下清洁公司 1、管理公司要以对待向外发包的心态对待集团属下清洁公司进行监管； 2、作为集团属下清洁公司更要重视和配合管理公司，为管理公司创造高水准品牌。,香港房屋署-屋邨清洁扣分制,屋邨清洁扣分制：于八月已正式实施。在扣分制下，住户若违反清洁卫生，例如乱抛垃圾、随地吐痰及高空抛物等，会按违规行为的严重程度，记录在案及扣减分数由三至七分不等。两年内积分数达到十六分或以上的租户会被终止租约。,参考资料,旨在：所有公屋 居民养成良好的 个人卫生习惯,即时扣分项目： 1、乱抛垃圾（5分） 2、任由携带之动物及禽畜随处大小便，弄污公从地方（5人） 3、把出租单位用作食物制造场或仓库（5分）

13、 4、在公众地方煲蜡（5分） 5、高空掷物（7分） 6、在公众地方吐痰（7分） 7、在公众地方大小便（7分） 8、在垃圾收集站、楼宇范围内或其他公众地方胡乱倾倒或弃置装修废料（7分）,预先警告项目： 1、在公众地方晾晒衣物（房屋署指定地点除外）（3分） 2、利用晒衣竹筒晾晒地拖（3分） 3、在露如放署滴水花盆（3分） 4、抽气扇滴油（3分） 5、随地弃署垃圾，如弃署于电梯大堂或无盖垃圾桶内等（5分） 6、在出租单位内积存大量垃圾或废物，产生难闻气味，造成卫生滋扰（5分） 7、弃署杂物阻塞走廊或楼梯通道，妨碍清洁工作（5分） 8、不让房署或房署指派的工作人员进入居住单位进行房署负责之维修（7分）

14、 9、拒绝维修应由租户负责保养的喉管或卫生设备（7分） 10、破坏雨水/污水管，引致渗水往下层单位（7分）,香港房屋署-屋邨清洁扣分制,旨在：所有公屋 居民养成良好的 个人卫生习惯,参考资料,清洁公司与物业管理公司的共同配合,清洁公司承包清洁服务项目，应该根据合同规定的条款将清洁服务水准不断提高，并经常保持其高水平。 同时，清洁公司在实际操作规程中看到合同中没有订立的条项，只要有利于提高清洁水准的事，一定要、而且也应该去做，事后与物业管理公司商量是否增加费用。 物业管理公司要根据合同要求监管清洁公司，要求清洁应用新科技搞好清洁服务，在确认清洁公司增加成本、对清洁服务水准确有提高的情况下，可恰当

15、增加服务费用。 双方必须共同配合，目的是来如何提高物业管理服务的整体水平。,不同档次的楼盘，使 用的工具物料不同,使 用的工具不同对小区档次的影响,人字形指示牌,直立式指示牌,清洁工混乱的工具房每样用具都应分类摆放好,物业管理课程应增大环保、清洁、灭虫知识的份额（应占10%以上）,物业管理服务包括的范围很广，其中清洁环保是很重要的一项， 所以物业管理的课程在内容的编制上一定要增大清洁环保的篇幅。 详尽讲述内容包括： 一、清洁服务在物业管理服务中的重要性、必要性； 二、清洁服务在物业保值、增值的作用； 三、如何监管理清洁公司的行为准则，增大技术、技能方面的知 识，使管理人员真正了解清洁服务行业； 四、只有懂得如何进行清洁服务，才能搞好清洁服务工作； 五、熟悉园林绿化、废物生化处理和菌虫的消杀，才能真正将环 境搞得优美靓丽。,谢 谢！,