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1、房地产基础知识,房 地 产,包括房产和地产，即土地及土地上的建筑物和附着物。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权,房地产的特性, 不可移动性； 独一无二性； 寿命长久性； 数量有限性； 用途多样性； 相互影响性； 易受限制性； 价值高大性； 难以变现性； 保值增值性。,房地产的类型,按程度划分： 生 地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛 地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房 屋的土地； 熟 地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上进 行房屋建设的土地；
2、 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房 地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的 房地产，它可能是新的，也可能是旧的）,按建筑物的使用性质分类：, 居住建筑 公共建筑 工业建筑 农业建筑 居住建筑和公共建筑通常又被称为 民用建筑,按建筑结构的主要建材分类：,木结构 钢与砼组合结构 混合结构 钢结构 钢筋砼结构,按建筑结构的主要形式分类：, 墙体结构 框架结构 深梁结构 筒体结构 拱结构 网架结构 空间薄壁（包括折板结构） 钢索结构 舱体结构。,按建筑物的施工方法分类：,施工方法是指建造建筑物时所 采用的方法： 现浇，现砌
3、式建筑 预制、装配式建筑 部分现浇现砌、部分配式建筑,按建筑物的耐火等级分类：,建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。 根据材料的燃烧性能，将材料分为非燃烧材料和燃烧材料。 用这些材料制成的建筑构件分别被称为非燃烧体、难燃烧体和燃烧体。,按建筑物的耐久等级分类,建筑耐久等级是根据建筑耐久年限来划分的。,按房屋的完损等级分类：,根据房屋的结构、装修、设备三个组 成部分的完好、损坏程度来划分： 完好房屋 基本完好房屋 一般损坏房屋 严重损坏房屋 危险房屋,房屋新旧程度（成新率）的判定标准是：, 完好房屋：十、九、八成 基本完好房屋：七、六成 一般损坏房屋：五、四成 严重损
4、坏房屋及危险房屋：三成以下,按层数和高度的分类：, 低层建筑（ 13层） 多层建筑（ 46层） 高层建筑（总高度超过24M，但不包括总高度超过24M的单层建筑） 超高层建筑（总高度超过100M ） 此外，房地产类型还可以按用途、是否产生收 益、经营使用方式等形式划分。,高层建筑的国际分类：, 低高层建筑：层数为916层，建筑总高度2550M 中高层建筑：层数为1725层，建筑总高度5075M 高层建筑：层数为2640层， 建筑总高度75100M 超高层建筑：层数在40层以上， 建筑总高度在100M以上,城市土地所有权,又称土地产权，是物权的一种。主体是土地所有者，客体是土地，是土地所有者在法律
5、规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分的权利。 我国实行的是城市土地属于国家所有，农村土地属于集体所有的土地制度,土地所有权的权能, 土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控 制的权利。 土地使用权：是指依法对土地进行实际使用 的权利。 土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利息和利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。 土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。,土地使用权,是指土地使用者根据国家法律和与土地有人签订的合同的有关规定，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利,土地使用权的取得, 划拨土地使用权：
6、只限于本单位使用， 不得以任何形式私自转让，更不得进行土地使 用权的经营行为，如土地出租等。 土地使用权出让：可以依法进行转让、 出租或抵押。 土地使用权出让：必须遵守原出让合同有关规定使用土地，不得随意改变用途，其使用年限为出让年限减去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法进行再转让、出租和抵押。,土地使用权出让的方式,协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业以及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。 招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面投标形式，竞投某地段土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出
7、让方式。适用于开发性用地或者有较高技术性要求的建设用地。 拍卖出让：又称竞投，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。,土地使用权出让的年限,根据中华人民共和国城镇土地使用权和转让暂行条 例规定，土地使用权出让的最高年限，按土地的用 途分别为： 居住用地：70年 工业用地：50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年 商业、旅游、娱乐用地：40年 综合或其他用地：50年,土地使用权年限届满,土地使用权年限届满时，除非出让合同 中另有规定或城市规划部门另有规定，
8、 土地使用权受让人可以申请续期使用， 并重新签订土地使用权出让合同，支付 土地使用权出让金，办理土地使用权登 记手续。,房地产开发经营中的专业用语,“三通一平”,即路通、水通、电通 场地平整。,“七通一平”,即道路通、水上通、排污通、 排水通、电力通、通讯通、 煤气通 土地平整,容积率,指项目、规划建设用地范围内全部建筑面积与规 划建设用地面积之比 总建筑面积 容积率 建设用地面积 容积率4 高层,绿化率,指规划建设用地范围内的绿地面积与 规划建设用地面积之比 所有绿地面积 绿化率（%） 用地面积,建筑密度,即建筑覆盖率，指项目、用地范围所 有基底面积之和与规划建设用地之比 基底面积 覆盖率（
9、%） 用地面积,覆盖率与楼层及绿化率之间的关系,覆盖率高、层数低、绿化率低 覆盖率低、层数高、绿化率高,楼宇面积：, 建筑面积：实用面积+部分公用面积 实用面积：是从外墙计算的，若连着其它单位，则从中间计算 公用面积：走廊、楼梯间等,实用率,实用面积 实用率(%) 建筑面积,平方米与平方尺的换算, 国内：平方米 香港：平方尺 1平方米=10.765平方尺,房地产市场,指所交易的商品是房地产（或房地产权益）的市场，是存在于卖者和买者之间的有关房地产的交易网络，交易包括买卖、租赁、抵押、互换等组成一个简单范畴的房地产市场,房地产市场必须具备的要素：,卖方 买方 用于交易的房地产,房地产市场分类：,
10、一级市场：是土地市场，是土地供应市场（房地产增量市场）； 二级市场：是指开发商把开发的房地产投入市场进行现楼交易或预售，实质上是房地产的开发与市场销售的结合(房地产存量市场) 三级市场：是业主之间房地产权自由转让的市场。,房地产交易,房地产转让 房地产抵押 房屋租赁,房地产转让,指合法拥有土地使用权及土地 上建筑物，附着物所有权的自 然人，法人和其它组织，通过 买卖、交换、赠与将房地产转 移给他人的法律行为。,房屋租赁,指出租人将房屋提供给承租人 使用，承租人向出租人支付租 金并在租赁关系终止后将房屋 返还给出租人的行为,商品房销售,分为预售和现售,预 售,是房地产开发企业在房屋尚未建成 时，
11、向房地产管理部门申请取得预 售许可证以后，即刊登广告，按图 纸出售的销售方式,预售商品房必须具备的条件,（原规定）, 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 已办理预售登记，取得商品房预售许可证,（新规定）, 土地使用权已依法登记，取得房地产权利证书； 取得建筑许可证和开工许可证； 除付清地价款外，七层以下（含七层）工程主体封顶，七层以上工程投入开发建筑的资金已达工程款预标投资总额的2/5并经注册会计师验资； 房地产发展商和金融机构已签订了
12、预售款监管协议； 领取了房地产预售许可证。,现 售,指商品房商品房已经建成并按国 家标准验收合格，按照销售合同 交付房款后，即可投入使用的销 售方式,房地产证,软皮红房地产证 软皮绿房地产证 硬皮红色绸面房地产证 前两种是新证（自1995年1月1日起开始颁 发），后一种（硬皮红色绸面）仍然有效， 可继续使用，在产权变动时换发新证。 其它版本的房地产证须换领新证后方可 有效使用,房地产证的内容,主要记载业主所购房地产的房产与土地的有 关内容。如权利人名称、身份证号；土地的 权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用 年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面 积、建购价款等。,结 束,祝大家工作愉快！,
