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1、第二部分 基本方法,本部分基本要求,掌握资产评估三种基本方法的原理，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。,本章重点,对资产评估中的比较法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。,本章难点,对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。,资产评估过程结构图,评估环境,社会,经济,技术,法律,形成问题,评价指标,综 合,分 析,选 择,实 施,意 见,1 2 3 4 5 6 7,目的与动机 1,资料收集 2,鉴定与评价 3,假
2、设前提 4,定量估算 5,结果分析 6,提出结论 7,活动过程,思维过程,资产评估基本途径和方法,市场途径,成本途径,收益途径,评估基准日,过去,未来,成本法,市场法,收益法,市场法,成本法,收益法,直接法,类比法,重置成本,成新率,重置核算法,物价指数法,功能重置成本法,统计分析法,观察法,使用年限法,直接价值法,收益额,折现率,收益期,资产评估方法体系,第一节 成本法,以被评估资产的重置价值，扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值。它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断。,（三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值
3、的成本耗费是必要的,（一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费,（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗,实体性 功能性 经济性,一、成本法的基本原理,搜集历史资料，确定成本构成,二、操作程序,确定各种贬值因素，判断成新率,综合分析，确定评估值,确定评估对象,确定被评估资产的重置成本,重置成本评估方法,三、常见的评估方法,重置核算法物价指数法功能价值法 统计分析法,各种贬值评估方法,实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值,观察法 使用年限法 修复费用法,功能成本 线性函数法 功能成本 指数法,复原重置成本 更新重置成本,（一）重置成本及其估算方法,1.重置成
4、本的含义 一般可分为复原重置成本和更新重置成本。 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本是指采用新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。,更新重置成本和复原重置成本的相同方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。 复原重置成本往往会高于更新重置成本。,（1）重置核算法,是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加
5、来估算重置成本的一种方法。,基本原理：,2、重置成本的估算方法,计算公式,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成： 材料成本 人工成本 制造费用 资金成本 合理利润,取得成本构成： 购买价格 安装调试费 运杂费 人工费,间接成本构成： 取得和建造 资产的管理 费用、设计 制图等费用,LOREM IPSUM DOLOR LOREM,间接成本=人工成本总额成本分配率 成本分配率=间接成本总额人工成本额 间接成本=直接成本间接成本相对于直接成本的 比率 间接成本=工作量（工时或工日）单位工作量 间接成本,例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市
6、场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。 评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为： 重置成本=购买价格+运费+安装成本 =180000+5000+20000=205000（元）,例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费
7、中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？,（1）计算直接成本 购买价=8（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元） 直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.04（万元） （2）计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率 0.20.450% 间接成本0.5650%0.27（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直
8、接成本+间接成本 =13.04+0.27=13.31（万元）,（2）功能价值法,参照物 功能价值,被评资产 重置成本,（单位生产能力）,是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,计算方法,A 功能成本线性函数法,P=abF,能力F,价格P,例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由50吨压力机改装而成，生产能力为70吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：,用最小二乘法求得： a =31.67 b =0.98 则直线方程为：P=31.67+0.98F 被评估设备能力为F=70吨，可得：
9、重置成本P=31.67+0.9870 =100.27（万元）,B 功能成本指数法,重置 成本,参照资产 重置成本,被评资产的生产能力 参照资产的生产能力,x,是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,（3）物价指数法,基本原理,资产重置成本资产账面原值物价变动指数,计算公式,分类 物价 指数,个别 物价 指数,综合 物价 指数,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数 资产购建时物价指数,（1a1）（1a2） （1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格指数）,某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费
10、用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。 要求：计算该机床1999年的重置成本,例题,重置成本计算表,物价指数法的特点,物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本 ； 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 ； 对于科学技术进步较快的资产，采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 。,（二）各种贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法 2、功能性贬值及其估算方法 3、经济性贬值及其估算方法,1、实体性贬值及其估算方法
11、,决定实体性贬值的因素有： 使用时间 使用率，也叫利用率 资产本身的质量 维修保养程度,是资产由于使用和自然力作用形成的贬值,（1）观察法,计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本（1成新率）,通过观察确定新旧程度,形体物理变化程度,机器设备评估主要包括： 机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度 硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。 房屋建筑物评估主要包括： 墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、 裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方 向位移等,（2）公式法（使用年限法）,资产的实体性贬值=（重置成本预计残值） 实际已使用年限总使用年限 （实际已使用年限+尚可使用年限）,名义已使用年限资产利
12、用率,截止评估日资产累计实际利用时间 截止评估日资产累计法定利用时间,100,例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为： 资产利用率=53605/53608=62.5% 实际已使用年限=562.5%=3.125（年） 总使用年限=3.125+5=8.125（年） 资产的实体性贬值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46,例2：被评估
13、设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下。,估算设备复原重置成本 投资日期 原始投资额 价格变动系数 复原重置成本 1992年 30000 2.60 (1+10)10 78000 1997年 3000 1.61 (1+10)5 4830 2000年 2000 1.21 (1+10)2 2420 合计 85250,计算（复原重置成本投资年数）
14、 投资日期 复原重置成本 投资年限 复原重置成本 投资年数 1992年 78000 10 780000 1997年 4830 5 24150 2000年 2420 2 4840 合计 85250 808990,计算加权投资年限 加权投资年限=80899085250 =9.5（年） 计算实体性贬值率 实体性贬值率=9.5（9.5+6）100% =61%,2、功能性贬值及其估算方法,资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。,功能性贬值有两种表现形式: （1）超额投资成本 （2）超额运营成本,（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设
15、备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。 超额投资成本复原重置成本更新重置成本 注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑,（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。 超额运营成本各年净超额运营成本折现系数 分析设备的 超额运营成本，应考虑下列因素： 生产效率是否提高 维护保养费用是否降低 材料消耗是否降低 能源消耗是否降低 操作工人数量是否降低,例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评
