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1、第5章 资产评估价值类型及其基础,5.1 资产评估的价值定义及其依据 5.2 价值定义分类 5.3 资产评估价值 5.4 明确划分资产评估中的市场价值 与市场价值以外价值的意义和作用,5.1 资产评估的价值定义及其依据,5.1.1 定义评估价值的基本依据 价值定义：对资产评估的价值内涵、属性及合理性指向的概括和规范说明。 资产评估价值内涵：是决定一种评估价值区别于其他评估价值的基本标志。,资产评估价值属性：对资产评估价值内涵所含蕴的主要特性、特质和特点的彰显和概括。 资产评估价值合理性指向：表明评估结论合理性的具体指向，即评估结果对谁合理，以及评估结果的具体用途。 反映评估价值合理性的基础及其
2、指向是定义资产评估结论，或进行资产评估价值定义的基本依据。,5.1.2 关于资产评估实践中定义评估价值的具体依据 资产评估的四大估价标准（重置成本、收益现值、现行市价、清算价值）； 资产评估依据的假设前提； 引起资产评估的评估业务（特定目的）； 资产评估所依据的条件，以及资产评估结 论合理性指向；,重置成本： 在现时的条件（市场条件和技术条件）下， 获得与被评估资产同等功能的处于在用状态 下的资产所需耗费的成本。 一般按照资产的完全重置价格减去各种损 耗来确定。 适用：一般在非市场或有限市场条件下适用。,收益现值（内在价值）： 资产预期创造的未来现金流的现值。 现行市价（公允市场价值）： 资产
3、在评估基准日的公开市场上的交易价 格。 清算价值： 企业停止经营，变卖企业所有资产减去所 有负债后以货币形式存在的余额。,5.1.3 不同价值定义依据的特点与评价 “资产评估的四大估价标准” 优点：基本上承袭了现代会计理论中关于资产计量属性的划分方法和标准； 缺点：价值合理性的而依据及其指向不明晰，不利于评估结论使用人理解和使用评估结论，尤其不利于产权变动下的评估报告使用人理解评估结论。,“资产评估依据的假设前提” 优点：有利于了解资产评估结果的假设前提条件和使用条件，同时也强化了评估人员对评估假设前提条件的运用； 缺点：由于资产评估的前提假设数量有限，以此作为评估定义评估价值显得过于笼统。,
4、“引起资产评估的评估业务” 优点：强调了与引起资产评估的资产业务的对应性，评估结论使用的指向性非常明确； 缺点：由于引起资产评估的资产业务种类繁多，评估人员很难给出与每种资产业务相对应且具有独立价值内涵的价值定义。,“资产评估所依据的条件，以及资产评估结论合理性指向” 优点：注重了资产评估结果的适用范围与资产评估所依据条件的匹配，资产评估结论合理性指向相对明确； 缺点：较为抽象，实际运用过程中会有一定难度。,5.1.4 资产评估中的价值定义推介 市场价值： 资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 反映了市场作为一个整体对其效用的认可。,5.1.4 资产评估中的价值定义推介 在用价值：指属于企
5、业组成部分的特定资产价值。不考虑该资产的最优使用状态或资产出售能够实现的价值。,5.1.4 资产评估中的价值定义推介 投资价值：指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。表现为该资产给其所有者或未来所有者带来的未来收益的现值。 对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。,持续经营价值： 被评估企业按照评估基准日时的用途、经营方式、酒馆里模式等继续经营下去所能实现的预期收益的折现值。,残余价值： 假设在未进行特别修理或改进的情况下，将资产中所包含的各
6、组长部分进行变卖处置的价值。非继续使用时的价值。,清算价值：指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场价值的区别： 1、买卖双方地位不平等 2、没有充足的时间询价 清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价,特殊价值：按评估对象相对于特定所有者或使用者（或潜在所有者、使用者）具有特殊作用和功效的情况为依据判断的资产价值估计数额。 合并价值：由两种或两种以上资产相结合而产生的价值增值，即合并后的资产价值要大于原有各项资产价值的简单相加。,5.2 价值定义分类 （资产评估标准）,5.2.1 市场价值 资产在评估基准日公开市场上正常使用（
7、最佳使用或最有可能使用条件下）所能实现的交换价值的估计值。 市场价值标准通常适用于正常的产权变动类资产业务。该标准要求被估资产视为可在公开市场上出售的资产。,5.2.1 市场价值 应满足的要求： （1）承载市场价值的评估对象及其权益时明确的； （2）整个评估过程中以公开市场假设来设定资产评估所依据的市场条件的； （3）以评估对象被正常使用，并能达到正常使用税和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态。 （4）在评估过程中使用的数据均来自于市场。,5.2.2 市场价值的特点 （1）市场价值是一种经过严格定义的价值。 （2）市场价值是一种相对理想状态下的价值。 （3）市场价值是评估业务中使用频率最高
8、的一种价值定义和类型。 （4）市场价值是整体市场认同的价值，而非个性化的价值。,【注意】： 市场价值是资产相对于市场整体的价值，而非资产对特定市场主体的价值。其反映了资产评估所依据的市场整体对资产效用及其价值的认知和认同，即反映了作为一个整体的市场对被评估资产价值的认可。,5.2.3 市场价值以外的价值 泛指所有不符合市场价值定义条件的其他价 值定义的统称。 非市场价值的分类： 评估主体从资产所有权获得的收益，如投资价值； 为交换某项资产，特定双方达成合理的协议价格。如清算价值、残余价值、特殊价值、合并价值等；,法律法规或合同协议中规定的价值； 为特定经济行为服务的资产评估，其评估 结果的价值
9、类型的选择和定义要受相关法律 法规、合同、协议等具体条款的约束和限定。 课税目的、保险目的、城市拆迁改造目的； 课税价值、保险价值、抵押价值、拆迁补偿 价值；,非市场价值中的具体价值定义表达或表现了 某个或某些市场参与者对资产价值的认同，而 不是整体市场对资产价值的认同。 资产评估依据的是充分竞争的公开市场、买 方市场、卖方市场将会影响评估师对资产评估 价值类型的选择。,属于非市场价值的评估结果既适用于产权变动类资产业务，也适用于非产权变动类资产业务。 （一）特殊评估目的的资产评估业务 如以破产清算为目的的资评业务；以赔偿为目的的资评业务等。 （二）特殊评估对象的资产业务 如公共设施、宗教财产
10、、铁路、航道、自制专用设备、专用生产线等。,资产评估价值定义及其类型的作用： 对评估者来说，资产评估中的价值定义和类型首先是一个评估价值目标，即指明评估结果的性质和形式，为评估人员提供评估指引及明确评估结果的使用者。 对评估报告及评估结果使用者来说，其表明了评估结果的价值属性、合理性指向和适用范围。,5.3 资产评估价值基础,资产评估价值基础：指能得出某种价值定义及其类型的评估结果应满足的具体条件及其组合。 市场价值基于市场 基于市场的资产评估假定基于发生的市场的运作没有受到来自非市场作用力的限制； 基于市场的资产评估必须假定资产处于最充分、最佳利用或最可能利用状态；,基于市场的资产评估取自特
11、定市场中的专门数据，并通过一系列的方法和程序试图反映在这些市场中市场参与者博弈的过程。 基于市场的资产可以通过采用市场售价类比法、收入资本化法、成本法得到评估价值。每种方法的数据、标准必须来自市场。,非市场价值基础需要对特别当事人的状况来 说是特定的、更加明确的假设。以此为基础 的评估不能重新划分市场价值。 资产评估价值基础及其构成的基本要素： 资产评估的特点目的； 被评估资产的功能、权益、使用方式及状态和 资产； 评估依据的市场条件,5.3.1 资产评估的市场价值基础 资产评估特定目的： 没有非市场因素特别限制的资产评估特定目的是资产市场价值的基础条件之一。 资产自身功能及使用状态： 资产的
12、权益清晰，具有独立功能、可独立具有转让，且隐含着资产功能的有效发挥或有效使用的前提。 资产的市场价值产生于公开市场条件。,5.3.2 资产评估中的市场价值以外的价值基础 主要源于特殊的经济行为或资产以外，特 别的评估对象和特殊的经济环境和市场条件。 特殊的经济行为或资产：资产评估目的的 特殊性； 特别的评估对象：性质、用途和使用者的 特殊性；,评估对象性质的特殊性 非经营性资产、非竞争性经济资源、特殊空间位置资产、不可却只得无形资产； 评估对象用途的特殊性 使用用途单一且专业特征明显 经济环境和市场条件的特殊性 经济机制或经济模式的过渡性与市场发展的有限性,5.4 明确划分资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用,价值定义及其类型对资产评估人员的技术指引和约束； 价值类型对客户及委托方正确使用资产评估报告的指引作用； 价值定义及其类型的合理选择是实现资产评估目的的重要手段；,THE END,第五章 资产评估价值类型及其基础,
