资产证券化通俗谈

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1、资产证券化通俗谈,广发证券结构融资部 温辉清,问题：,哪些资产可以证券化，哪些行业拥有这些资产？ 资产证券化对企业有什么好处，与传统融资方式的区别？ 资产证券化融资如何进行会计处理？ 资产证券化中的难点？ 资产证券化融资的政策背景和审批流程审批时间？ 资产证券化的融资成本构成及测算办法？,一、什么是资产证券化我的通俗理解,资产证券化的实质就是资产融资 其实是一个古老的融资方法。,案例1,张三到广州出差，不幸钱包被偷，手机没有被偷，却正好电池用光。 问题：身无分文的他，如何弄到钱来继续他的旅程？,案例2,王五准备结婚，现居住一个自己拥有的一房一厅的住房，他看中一套价值100万元的三房两厅的房子。

2、他用以下方式筹措资金： （1）让他未婚妻出资5万元。 （2）自有资金出资5万元。 （3）从朋友处借款5万元。 （4）出售一房一厅的房子获得资金20万元。 （5）用以上获得的现金35万元作为首期，申请向银 行住房抵押贷款65万元，购买三房两厅的房子。 请问王五采用了几种融资方式来？,小结,资产融资方式是一个古老的融资方式。 实际上，在很多情况下，当需要资金时，第一选择就是将已经拥有的资产变现。因此，资产融资的另一个通俗语言就是变卖资产或者存量资产盘活。,资产证券化,将资产融资实行证券化，即划分成等额的标准的证券形式出售给投资者的过程就是资产证券化。 专业术语 基础资产：即资产证券化中交易的资产

3、原始权益人：拥有基础资产，并在资产证券化过程中出售基础资产的人（企业）,企业有什么资产,让我们来看一下企业的资产负债表: 企业的资产负债表.doc,二、什么资产可以卖,卖方拥有完整所有权的资产才可以卖。 专业术语：原始权益人必须对基础资产拥有完整的所有权，并且不存在任何瑕疵的情况。,三、对于资产证券化来说什么资产适合卖？,资产证券化的投资者显然想要的不是一个物的使用价值，如买房子住、买汽车开、也不是做贸易，如倒卖制造设备、企业存货。 投资者想要的东西是货币回报。即以现金的方式在一定期限内收回投资本金并且获得投资回报。,资产证券化与普通的买卖的区别,资产证券化的买方：为了资产所能带来的现金流，获

4、得投资收益。 普通交易的买方：为了获得资产的使用价值或者进行商业贸易 资产证券化的卖方：为了筹措资金 普通交易的卖方：通过销售实现盈利 小结：资产证券化交易的资产本身是能够带来稳定现金流的资产，而不是资产的使用价值。,例子,在房屋资产证券化中，资产的买方不是为了把房子买过来住，也不是准备倒买倒卖房子，而是看中房子能够出租，稳定的租金收入带来的回报，以房子的出租收入来归还其投资本金和投资收益。 因此，资产证券化中交易的资产，我们称为“基础资产”的东西，必须能够带来稳定的现金流。只有能够带来现金流的资产才能进行资产证券化的操作。,资产证券化与典当融资的区别,典当融资，当铺的老板看中的是典当物的市场

5、价值和流动性，一旦债务人不能将钱归还，当铺就把典当物在市场上出售。比如，一个100万元的房子，市场交易价格在95万105万之间，如果一天内紧急出售，价格在80万情况下100可以出售，那么典当能给你的融资不会超过80万。只要你不按时换钱，当铺就马上可以出售，即使卖了100万，而你只借了80万，他不会将多余的20万还给你。,资产证券化与抵押贷款的区别,抵押贷款与典当融资具有相似之处，只不过，抵押贷款情况下，抵押物不是被抵押权人占有，而是仍然归债务人占有。当债务人破产后，债权人只能申请拍卖抵押物，拍卖所得扣除债权人的本金和利息后，余款必须交回给债务人或者债务人的其它债权人。,四、什么资产具有稳定的现

6、金流？,最明显具有稳定现金流的资产是债权。 比如：信贷资产、应收账款、应收票据、任何分期付款引起的应收款。这一类资产本身就包含明确的现金流。 如贷款中的借款人必须在确定时间内归还确定的本金和利息，现金流非常明确。 其次是只需要很少的附加运营费就能够带来未来现金流的资产 。 该现金流具有一定的稳定性，但是没有像债权那样明确的时间和金额。主要包括不动产类（租金收入） 、基础设施类和动产类这三类资产,债权类,网通案例： 网通香港公司购买网通集团拥有的网通山东、网通河南的股权，价款100亿元，分5年还清。这样网通集团就拥有网通香港公司的一笔分5年收回的应收款。中金公司将这个应收款进行证券化。,应收账款

7、,这里是应收账款较大的上市公司名单 上市公司2005年半年报应收款10亿元以上名单.xls,不动产类,1、不动产类（租金收入） （1）写字楼、店铺、农贸市场铺位、电脑市场铺位、公寓楼。只需要很少的运营费如租赁中介、租赁费收取、租赁营销、租赁物业管理等费用 （2）大型开发区具有的工业用房出租 （3）连锁酒店 （4）物流仓储 （5）矿产资源 （6）农林资源如橡胶林、速生林,基础设施类,2、基础设施类 （1）具有收费权的经营性质的公路 （2）具有收费权的电网 （3）港口类包含海港的港口泊位出租 （4）机场：机场起降费、机场廊桥费、机场铺面出租等 （5）管道：天然气、石油管道 （6）污水处理,动产类,

8、3、动产类 （1）设备租赁 如计算机、医疗器械、大型工程设备 （2）飞机、飞机发动机经营性租赁和融资租赁 （3）船舶的经营性租赁和融资租赁 （4）出租车、公共汽车的租赁、分期付款。,五、为什么要设SPV，SPV是用来干什么的？,如果是你一个人购买基础资产，那很简单，因为将基础资产办到你名下就行了。而证券化的含义就是要将一个资产设计成标准的份额，以方便中小投资者认购。那么，由于投资者很多，因此，基础资产的所有权必须办理到一个独立于投资者的一个法律主体名下。这个用于特殊目的法律主体就是SPV（Special Purpose Vehicle）,这个法律主体能够达到如下条件,（1）它不会因为资产的卖方

9、（基础资产的原始持有人）的破产而破产； （2）它不会因为基础资产的具体的管理人（如专项计划下是证券公司）、服务商（如房产租赁的情况下租赁中介和物业租赁管理人）的破产而破产； （3）它不会因为投资者某一个人破产而破产； （4）它不会因为经营过程中导致破产、关闭、停止运作。 （5）它应尽量避免双重的税务负担。,哪些主体可以担任？,根据美国的法律，通常有2类SPV来担当这个角色。 第一类：具有特殊目的的有限责任公司 第二类：信托。 在中国，主要采用的是信托方法。而券商采用的是专项计划的方法。 所有这些，简而言之，SPV实际上就是一个壳，让这个不会破产的壳来持有基础资产，从而保护投资人的利益。,六、结

10、论：什么是资产证券化？,所谓资产证券化，就是原始基础资产的所有人（原始权益人），将能够带来稳定现金流的基础资产（带来现金流只需很少的附加运营费用），转让给一个永远不会破产的特设机构（如信托、特设有限责任公司，在专项计划中转让给受托管理的证券公司），证券公司以这个基础资产所能带来的现金流作为支撑发行资产支持证券（券商而言，专项计划收益凭证），向投资者募集资金，募集到的资金支付给原始权益人，投资者通过基础资产带来的现金流获得投资本金和投资收益回报的过程。通过资产证券化，原始权益人获得了资金，投资者获得了回报。,七、企业为什么要进行资产证券化？,既然企业把资产卖掉，为什么要搞得这么复杂，直接将资产卖

11、掉不就得了！ 这里面有很多原因： （1）首先是价格是否合适的问题 （2）资产的风险构成不一样。 （3）不同风险的资产，其融资成本不一样。对于高信用评级的资产，其融资利率就低，而高风险资产，其融资成本就非常高，甚至卖不出去。 （4）很多资产，一买进来就贬值，如汽车。只要你从经销上处买过来，即使没有开过，其再出售的价格就只能8折出售了。 （5）不需要那么多钱。,关键原因,（1）银行 银行之所以要进行信贷资产证券化，主要考虑了资本充足率。 银行要进行资产证券化的第二个原因是利率的匹配问题。 （2）企业 与银行的道理一样，可以放大资金。 有些企业包括金融机构，把资产证券化作为一个主要经营业务，减少经营

12、风险，扩大经营成果，成为证券化产品的服务商，获取稳定的盈利。,资产证券化的好处,与其它融资方式相比，对企业来说，资产证券化的好处还有： 1、利率比较低 2、审批手续相比发行债券、股本融资简单，审批时间较短，通常36个月就可以实现。而IPO则需要3年的时间。 3、某些企业资产负债率较高，难以获得银行贷款。通过资产证券化，可以获得新的融资渠道。 4、融资规模较大，通常在10亿元以上。,关键好处：利率成本较低,由于我国的金融体系不发达，银行效率不高，银行的贷款利率比较僵化，一年期贷款利率为5.58，5年以上长期贷款为6.12%。而市场利率远低于银行贷款利率，这就为资产证券化提供的发展的空间。资产证券

13、化融资的成本通常比银行贷款利率低12以上。对于20亿元5年期的贷款，可以节约12亿元的财务成本。很多大企业处于盈亏平衡的状态，只要稍微节约一点财务成本，就可以实现可观的盈利。,银行贷款利率,资产证券化的融资成本,成本构成： （1）投资者收益率，即市场利率，通常在同期企业债权利率的基础上60个BP。3年期利率为3.0%,则资产证券化利率在3.6%左右。 （2）券商收费 （3）银行收费（含托管费和担保费） （4）其它服务商收费（通常是企业自己）,国外的资产证券化也有利率优势,即使在发达的西方国家，资产证券化的融资成本也是最低的。由于发达国家如美国的信用评级非常严格，各种评级之间的融资成本差异很大。

14、如果通过资产证券化能够提升评级，则融资成本可以大幅度降低。而利用资产证券化的分层技术，正好可以实现提升信用评级的目的。实际上，即使是银行，全世界几乎没有银行能够达到AAA级的信用评级。所以，资产证券化产品被成为银边债券，而国债是金边债券。公司债券列在资产证券产品之后。,八、资产证券化的难点？,资产转让的法律问题 税费问题 抵押登记问题 担保问题,转让的法律问题,大家有没有关注最近炒的比较厉害的法律物权法。这部法律对资产证券化非常关键。 资产证券化的核心是资产的转让。而资产包含两种资产，一个是债权，另外一个是物权。债权的转让属于合同权利，受民法通则和合同法的制约。但是表述并不清晰。而物权法根本就

15、没有。只有一部担保法。而担保法对财产和财产权利的界定范围过小。,转让的法律问题,一个资产，首先涉及这个资产能否转让，这个资产产生的权利能否转让，什么情况下转让是合法的，是彻底的。即买方支付价款后能够合法完整地拥有该资产或者财产权利，不会受到第三方的干预，能够对抗法庭的查封，受到法律的完整保护。这一点非常重要，如果你买的房子是已经抵押的房子，那么这个房子是不合法的，它无法过户到你的名下。,转让的法律问题,从时间上看，一种是签订合同时已经存在的财产或者财产权利，另一个是签订合同后产生的财产权利。比如，我买你未来10年的工资，能否得到保护。在有些国家，能够得到充分的保护，即使你欠其他人很多钱，但是只

16、要你工作，你的工资就是我的，你自己不能拿，别的债权人也不能拿。而在我国，则不一定能够得到保护。即你的工资虽然给我买下来了，但是别的债权人仍可能有权利查封你的工资，使得我拿不到，我必须和其它债权人一起分这个工资。,转让的法律问题,有些东西的转让受到限制。如公路的收费权的转让具有主体限制，即并不是谁都可以受让，必须是公路经营企业才可以持有。,转让的法律问题,成功的转让就是企业破产后，不能追溯到买方。即资产完全是买方的资产，与卖方完全隔离了。卖方破产与我无关。 专业术语：真实销售,税费问题,资产证券化的资产转让还涉及税收问题。转让过程中要缴很多税费。而法律上没有明确的规定。各地方的费率完全不同。,抵押登记问题,由于要实现完全的销售涉及很多税费，而且难以实现所有权的转移，因此，在资产证券化时，经常采用抵押的方式进行。但是有些东西根本就无法抵押，不知道找哪个部门可以办理抵押登记。每种资产的抵押登记、转让手续完全在不同的政府部门手中。担保法中对于能够抵押和质押的财产采取列举式，没有列举出来的财产能否抵押和质押，如何办理法律手续，没有说明。,抵押登记问题,抵