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1、2019年昆明正合房地产市场半年报,咨询顾问 | 营销代理 | 智能营销 成都 重庆 西安 贵阳 昆明,ZHENGHE GROUP SINCE 1998,2019年7月,【相关指标说明】,Page 2,统计范围：昆明主城区（五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、经开区） 数据来源：昆明锐理、昆明市国土局、昆明统计局 出清周期：截至2019年6月存量面积/2018年7月-2019年6月月均销售面积（近一年月均销售水平） 开盘成交率：开盘成交套数/开盘供应套数*100% 土地统计类型：招拍挂的住宅用地、住宅兼容商业用地、商业兼容用地、商业用地（不含工业、其他用地） 住宅类土地：住宅开发面积大于或
2、等于总开发面积的50%的宗地 商业类土地：住宅开发面积小于总开发面积的50%的宗地 土地最大可开发面积（规划建筑面积）土地理论最大容积率土地净用地面积 土地成交楼面地价=土地成交总价（成交总金额）/土地最大可开发面积（规划建筑面积） 建筑形态划分标准：别墅（4F以下的独栋、双拼、联排、叠拼）、洋房（4/5/6+1F）、高层（7F以上）,板块说明,经开,东南,Page 4,商品房市场（不含车位）： 总供应538万方，同比18年同期增加29%，成交528万方，同比18年同期增加8% 商品房整体均价13466元/，同比18年同期13418元/价格基本持平 住宅市场： 总供应398万方，同比18年同期
3、增加23%，成交426万方，同比18年同期增加4% 整体均价13949元/，同比18年同期增长6%，住宅价格首次超过商品房均价 土地市场： 2019年上半年总供应7336亩，同比18年同期增加160%，成交5353亩，同比18年同期增加80% 2019年上半年共流拍13宗土地，流拍率10.83% 2019年上半年共溢价39宗土地，共1653亩，溢价率14.72%,【数据索引】,楼市导读 The housing market introduction,政策回顾,2,3,城市土地,4,城市楼市,城市预判,5,1,城市方向,城市扩容，南延北拓 聚焦大健康产业发展,中央维稳，地方一城一策 昆明政策维持
4、整体宽松温和,供销两旺，再创新高 西山/空港供地新热点,住宅价格小幅上升 改善需求持续释放,政策持续执行 需求小幅增长,城市经济-GDP总量,Page 7,全国GDP低位盘整，昆明保持高增速，一季度昆明GDP总值1119亿，增速9.2%，全国排名第二，区域城市经济保持强劲发展潜力,西南6大城市2019年1季度GDP排名,城市投资-固投/房投,Page 8,昆明房地产投资占固定资产投资比例超41%，2019年一季度公布的房地产投资GDP占比近20%，侧面反应昆明经济对房地产依赖程度高，房地产市场活跃度高,城市产业-产业发展方向,未来3年大力实施全域旅游发展，把昆明建设成为世界知名旅游城市、大健康
5、产业城市，重点建设“一厅两带六区”“一核两级五廊”,“一厅”打造草海城市会客厅； “两带”重塑盘龙江绿化景观带、百年米轨风情文化旅游带； “六区”重点推进翠湖讲武堂历史文化休闲旅游区、斗南花卉主题休闲体验区、西翥生态旅游试验区、昆明高铁南站旅游综合服务区和安宁温泉休闲旅游区等建设。 “一核”即以主城区及呈贡新区为载体，打造中国健康城市核。 “两级”即依托昆明高新区打造大健康产业创新增长极，依托云南滇中新区打造大健康融合业态增长极。 “五廊”即昆明富民禄劝辐射攀枝花旅游走廊，昆明嵩明寻甸东川整合曲靖、昭通联动成渝旅游走廊，昆明安宁整合楚雄、大理丽江旅游走廊，昆明晋宁整合玉溪、普洱联动版纳旅游走廊
6、，昆明宜良石林整合红河、文山辐射两广旅游走廊。,城市产业-产业进驻,19年上半年昆明新增产业落位较少，聚焦旅度康养产业，推进产业建设为主，选址昆明近郊滇中新区范围内、主城区落位产业有限，产业人口贡献小，未来安宁、嵩明、呈贡等滇中新区重点发展组团将享受产业聚集带来的人口红利,Page 11,城市产业-大健康产业,2019年上半年，昆明大健康产业规划出炉，“一核三片多极”规划，构建昆明“中国健康城”名片；呈贡-嵩明-晋宁-安宁成大健康产业布局最大受益者,城市产业-旅游业,昆明是知名国际旅游城市，旅游业是其支柱产业；16年起高铁开通、政府大力发展旅游业、一带一路提升城市国际地位，昆明旅游业迎来里程碑
7、式发展，2019年保持平稳增长，2019年1-5月全市旅游人口和旅游收入分别增长18.9%和21.3%,城市产业-旅游业,五一小长假，云南旅游新风向持续受益，旅游产业链消费势能进一步扩大,据统计，2019年五一期间，全国旅游市场持续升温，亲子、研学等形式的家庭游成为热点，文化和旅游消费额在501-1000元之间的游客比例最高，为38.0%，游客平均外出停留时间2.25天。 对比云南省，五一期间共接待游客1192.8万人次，较去年增长44.93%，全省实现旅游收入91.58亿元，较去年增长54.7%。游客接待量居全省前5位的州市分别为昆明市、红河州、玉溪市、昭通市、大理州。其中以昆明、大理、丽江
8、、版纳为代表的传统旅游线路和主要景区持续火爆；滇东、滇东南成为云南旅游“新方向”。,城市交通,Page 14,地铁建设加速、南北大道开建、“3+1”铁路枢纽格局构建，昆明未来将享受地铁、动车导入外地人口所带来的交通红利,城市建设-棚改,Page 15,未来棚改风口将持续由传统的中心区向城市外围扩展，热点区域巫家坝将持续供地2000余亩，西北新城东区新增7000余亩棚改，北市山水新城向北新增9000余亩棚改，马街、人民西路沿线、春雨路沿线、穿金路沿线多个旧厂改造加入19年上半年棚改热潮,2019年政府工作报告对棚改规划如下： 五华区 西北新城向东扩容、黑林铺旧改（东风云汽厂、平板玻璃厂）、红云片
9、区土地继续收储，预计将完成7500亩的土地流转。 官渡区 加大巫家坝片区的开发，双凤村城改、金马凉亭片区、空港新区土地收储，土地规模8000余亩，剩余供地2000余亩。 盘龙区 2019年，重点改造北市金刀营、穿金路沿线（煤机厂、自行车厂、轮胎厂、醋酸纤维厂、云山村）、白龙寺村城改、东白沙河等区域，共计1500余亩，北市山水新城扩容9312亩。 西山区 划重点草海5号片区，19年持续推进春雨路沿线、老螺蛳湾片区、金产区、马街片区、人民西路沿线城改，土储规模超10000余亩。 呈贡区： 发展“高铁”+经济，棚户区改造范围广力度大，大渔片区江尾村、彩龙村770亩城改、乌龙老村拆迁，共计1000余亩
10、。,金马凉亭,空港新区,老螺蛳湾、金产区,双凤村,黑林铺,Page 16,城市建设-城市外拓,19年上半年，城市“南延北拓，西进”外扩步伐加快，北拓新区-九龙湾（北部山水新城北拓），南延新区-晋宁大湾区，西进新区-西北新城东区、白沙地、花红园新区，城市扩容近36787亩（25平方公里）,展,城市综述：,经济高速运行，城市外扩步伐加快，大健康产业布局落位 棚改规模持续高位，聚焦北市山水新城北区-西北新城东区,【城市环境】：GDP持续增长，一季度增幅9.2%，城市经济保持高速增长，房地产市场火热带动地方经济上行，房地产活跃度高，城市经济高度依赖房地产。 【发展方向】：城市加快外拓，加快“南延北拓西
11、进”，西北新城、北部山水新城、晋宁大湾区厚积薄发，城市扩容25平方公里；晋宁大湾区规划填补晋城和昆阳之间发展空白，花红园片区成为跨西山外拓重点区域。 【产业转型】：昆明未来3年加快产业转型，大力实施全域旅游发展，文旅、健康、养老衍射产业将成为未来发展方向，大健康产业布局规划出炉，呈贡/安宁/晋宁等处于环滇与滇中交叉区域首批迎来发展红利。 【棚改推进】：积极推进棚改工作，西北新城东区、北市山水新城北区棚改规划出台，新增棚改2万余亩。,政策回顾-中央基调,Page 19,2019年1月3日，七部委会议：稳地价稳房价、一城一策、棚户区改造、保障体系,2019年,2014-2018年,2019年3月3
12、日，会议：坚持“房住不炒”、改革完善住房市场体系和保障体系,中央政策基调坚持“住房不炒”，坚持稳地价、稳房价、稳预期的“三稳” 政策方向；“一城一策，分类引导”“完善住房保障体系”成为2019年上半年房地产稳步健康发展的主要举措。,23城步入“房价过热”区间，住建部对佛山/苏州/大连/南宁4城点名预警提示，中央持续维稳基调，地方房价过热城市政策收紧，稳房价，加码限售/限贷打击炒房投机，昆明一季度房价同比涨幅12%，属“房价偏热”城市，政府暂未出台相应调控政策,政策回顾-4城点名预警,政策回顾-落户政策,Page 21,国家发改委发布2019年新型城镇化建设重点任务，落户放开放宽，更多城市出台相
13、应政策放宽落户、优惠政策加码，新一轮人才争夺战不断升级，中长期有利于当地房地产市场自住需求扩容,政策回顾-重点城市表现,Page 22,19年上半年全国30余城，出台251次地产相关政策，同比增31%；一季度放宽政策为主，放宽户籍政策、人才落户支持、下浮房贷利率、局部放宽限购/限售，刺激房地产市场；二季度房价过热城市收紧政策，限购/限售加码，收紧公积金政策、上调房贷利率,一季度政策放宽为主,二季度政策收紧为主,Page 23,政策回顾-昆明政策,新版城市居住区规划设计标准住宅限高80m，彻底终结 “高低配”社区设想，强化生活圈概念； 昆明开始局部落实城市住宅设计新规，连片开发新区，严格按新规设
14、计，旧改项目执行难度大；白沙地片区成新规落位第一步,昆明适用标准,限墅令：受全国 “限墅令”风潮影响，昆明全面清查各片区违规联排、独栋等别墅，生态资源丰富、别墅热点开发区（环滇-草海、呈贡大渔、晋宁古滇）多个低密项目开发进度因此延迟,Page 24,政策回顾-昆明政策,政策回顾-昆明政策,新版绿化条例2019年8月1日实施，绿地率提升至40%，首次提出10%核心绿地景观要求，提升绿化率、打造核心景观，均为提升居住品质，未来围绕核心景观布局建筑，将成为昆明住宅社区主流方向。,一核-三片-多极 一核：主城-呈贡中国健康城市核,西南五城对比-调控政策,Page 26,19年上半年昆明地产政策延续7.
15、1政策，与西南五城相比，相对宽松温和，维稳为主要目的；西南五城中，昆明/贵阳人才落户政策偏弱，昆明偏重企业补贴，对个人购房刺激作用不显,展,政策综述：,中央维稳，一城一策分类指导，房价过热城市预警 昆明延续18年政策，住宅设计/绿化等多项新规落地,【中央基调】：中央坚持房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期，一城一策分类指导，对房价过热城市佛山/苏州/大连/南宁进行预警提示。 【重点城市】：19年上半年地方坚持因城施策，一城一策，一季度放宽政策为主，加强人才落户支持、下浮房贷利率、局部放宽限购及限售年限刺激市场；二季度房价过热城市收紧调控，增加限购区域及限售年限，收紧公积金贷款条件等。 【昆明政策】
16、：城市新区规划落实住宅设计新规要求，绿化新规出台，首提打造核心景观要求，重点排查违规别墅项目，全面执行“限墅令”，限售/限购/限价政策持续，西南五城对比，昆明政策宽松温和。,土地市场-中央政策,Page 29,上半年自然资源部制定实施2019年住宅用地“五类” 调控目标；根据规定，昆明住宅库存出清周期6-7个月，属于“增加住宅供地”行列，预计19年下半年昆明市住宅供地将持续增量,土地市场-昆明政策,Page 30,昆明市下放土地审批权给主城5区，各区根据自身开发需求及土地财政考虑，将加速土地供应，也会刺激各区土地交易竞争,昆明市政府公告：下放土地审批权给主城5区,政策要点： 昆明市政府将把五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区和阳宗海风景名胜区的土地供应审批权，授权给属地政府，由属地政府负责土地供应审批和批后监管职责。 明确禁止为开发商“量身定制”土地，扰乱土地出让程序。 竞买保证金不低于土地起始价的20%，且不得高于50%。 政策解读： 下放土地审批权，将会加速土地供应速度，也会
